ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49
Заключение Договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов
Если вы намерены заключить договор на приобретение квартиры в новостройке, то вам стоит знать, что правильное название такого договора должно содержать словосочетание: Договор участия в долевом строительстве или Договор об участии в долевом строительстве. Все иные названия договоров, как-то Договор долевого участия в строительстве или договор долевого участия, иные названия не соответствуют действующему закону 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве.
Рекомендую сразу обратить внимание на последние разделы договора, в них четко должны быть прописаны обязательства по регистрации данного договора в регистрационной службе. Более того, в силу действующего в настоящее время законодательства, оплата договора возможна только после заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве.
Договор об участии в долевом строительстве возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
Если же предметом договора строительства — не помещение как объект гражданских прав, а дом в целом либо объекты производственного значения, то речь может идти уже об инвестиционном договоре.
Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является право собственности на построенный объект. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон об участии в долевом строительстве не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства, при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон об участии в долевом строительстве с заключением договора участия в долевом строительстве.
Итак, в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих по сути одни и те же взаимоотношения:
1) договоры долевого участия в строительстве по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г.;
2) аналогичные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве;
3) договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).
Как показывает практика, вопреки требованию Закона об участии в долевом строительстве до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.
Еще одна группа общественных отношений, которая регулируется рассматриваемым Законом об участии в долевом строительстве, указана в ч. 2 ст. 1. Так, в соответствии с данной нормой, допускается привлечение денежных средств граждан в целях строительства объектов недвижимости путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только с Застройщиком, и не может быть заключен с инвесторами, подрядными организациями, Заказчиками строительства и иными участниками инвестиционного контракта. Указанные обстоятельства имеют существенное значение, т.к. в сфере отношений по приобретению квартир в домах новостройках большинство договоров заключается именно с большим количеством различных посреднических компаний, а не с самим Застройщиком. Безусловно, заключение договора с основным Застройщиком не может гарантировать нормальное строительство и обеспечение исполнение обязательств по договору, однако, в любом случае дольщик более защищен в отношениях непосредственно с Застройщиком, нежели с компанией однодневкой или любой другой мелкой компанией, предмет работы которой сводился лишь к получению процента по сделке с покупкой и продажей прав на квартиру.
Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и помощник адвоката юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.
Источник: Дом и Закон
По всем вопросам заключение, расторжения, исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.