В ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве содержатся положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с данной нормой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Особенность данного договора уступки требования заключается в том, что по цессии уступаются имущественные права по первоначальному договору, предметом которого также могут быть имущественные права. В соответствии с ГК РФ имущественные права относятся к имуществу организации и могут свободно отчуждаться, в том числе по договору купли-продажи. Таким образом, если уступка требования производится на возмездной основе (договор цессии), то данный договор может рассматриваться как договор купли-продажи имущественных прав.
Напомним, что по общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, при уступке права требования, по которому цена не оплачена или оплачена не полностью, необходимо получить согласие кредитора (застройщика), так как уступка права требования в данном случае должна быть вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора.
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.
Обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. В этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм ГК РФ. При этом Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами ГК РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.
Законодательством обязанность всех участников составить единый документ не предусмотрена, поэтому обязать их сделать это нельзя. Значит, вполне возможна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.
Должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Закон об участии в долевом строительстве этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве «приложения» к договору цессии.
Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Стоит отметить, что Закон об участии в долевом строительстве каких-либо особых требований на этот счет не содержит.
В настоящее время многие Застройщики, чтобы заработать и на поприще оформления уступок права требования, в договоре участия в долевом строительстве предусматривают положение, в соответствии с которым уступка невозможна без согласия Застройщика. При этом для одобрения такой уступки Застройщик запросит значительный процент от сделки, что либо будет не выгодно продавцу, либо приведет к невозможности переоформления договора. При указанной практике рекомендуем при заключении договора обращать особое внимание на положения, касающиеся свободного или зависимого отчуждения права на приобретенную недвижимость по договору участия в долевом строительстве. На начальных этапах Застройщики соглашаются изменять положения договоров в данном контексте.