ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49
Что такое договор участия в долевом строительстве?
С 1 апреля 2005 года в законную силу вступил ФЗ-214 «Об участии в долевом в строительстве многоквартирных домов …. Когда закон был принят, многие вздохнули с облегчением, надеясь на то, что указанный закон в одночасье разрешит существующую проблему обманутых дольщиков. Конечно, государственная регистрация договоров, наличие всей необходимой документации для начала строительства, казалось, что еще может быть более достаточным, чтобы дольщики не оставались без своего приобретенного жилья. В настоящее время практика показала, что принятый закон, если конечно он применяется застройщиком (что бывает очень не часто), гарантирует дольщиков лишь от двойных продаж, не более того. Ну, не будем о грустном, рассмотрим все же, что такое договор участия в долевом строительстве.
По договору долевого участия одна сторона договора (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Правоприменительные органы квалифицируют договоры по-разному: в одних случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества, в других — как договоры подряда. Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ.
Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает от застройщика в первую очередь действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем, продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.
Предметом договора является участие в долевом строительстве индивидуально определенного объекта (жилого или нежилого помещения), который входит в состав другого объекта недвижимости. Такими объектами могут быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного кооператива, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов), иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).
К обязательным условиям договора долевого строительства относятся следующие.
1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства означает указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией.
2. Срок передачи — существенное условие договора участия в долевом строительстве. В ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В соответствии с буквальным толкованием данной нормы нарушением будут только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором.
3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно Закону об участии в долевом строительстве гарантийный срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.
Как уже было сказано ранее, Договор участия в долевом строительстве гарантирует дольщикам отсутствие двойных продаж при приобретении квартиры, т.к. указанные договоры подлежат обязательной государственной регистрации, исключающей возможность повторной продажи одной квартиры.
Стоит так же отметить, что в очень недалеком прошлом ВАС РФ принял постановление, в соответствии с которым установил, что Застройщик не вправе принимать от дольщиков денежные средства до регистрации договора. На сколько актуальным и необходимым является указанное положение, сказать однозначно трудно. Безусловно, для Застройщика данное обстоятельство будет значительно неудобным, маловероятно, что строительная компания будет выполнять постановления ФАС. Что же касается дольщиков, то более существенное значение для них играет результат строительства и предоставление квартиры, нежели дата передачи денежных средств Застройщику.
Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович.
Источник: Юридический портал
По всем вопросам заключение, расторжения, исполнения договора участия в долевом строительстве, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.