Причина: http://www.juristlib.ru/book_1108.html
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49
Подлежит ли разделу муниципальная квартира?
Если коротко отвечать на данный вопрос, то стоит четко представлять себе, что именно подлежит разделу и кто желает данный раздел осуществить. Из практики нашего юридического центра можно привести два примера:
1. Семья получила по одному ордеру две квартиры, числящиеся как одно жилое помещение. Суд удовлетворил требования о разделе данных помещений.
2. Один из бывших членов семьи обратился в суд с выделением в пользование ему отдельной комнаты, суд отказал в удовлетворении указанных требований.
Раздел жилого помещения влечет за собой изменение предмета договора. В соответствии с ГК предмет договора — одно из существенных условий, обязательное включение которого требует закон. Содержание предмета зависит от вида договора. Для договора найма жилого помещения под предметом следует понимать то жилое помещение, которое указано в ордере (выписке из решения органа исполнительной власти). При этом договор может быть заключен только на изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК).
Большинство дел, связанных с разделом жилого помещения, сегодня касаются пока лишь одного вида предмета договора — квартиры. Не в последнюю очередь это связано с тем, что для большинства наших сограждан единственным возможным способом улучшить жилищные условия остается получение жилья из государственного и муниципального жилищного фонда.
Статья 86 ЖК «Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя» в качестве условий раздела муниципальной квартиры выдвигает два главных требования.
Первое требование — необходимость получения согласия на раздел квартиры остальных проживающих в ней совершеннолетних членов семьи нанимателя.
Второе требование: предполагаемые к разделу жилые помещения (комнаты), составляющие единую муниципальную квартиру, должны отвечать требованиям, предъявляемым к предмету договора найма (ст. 673 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР).
Предмет договора найма жилого помещения имеет две главные взаимосвязанные особенности. Во-первых, жилое помещение должно быть изолированным и, во-вторых, отвечать предъявляемым к нему санитарным и техническим требованиям.
В связи с первой особенностью допустимы случаи, когда суд не просто откажет в заключении отдельного договора найма по формальному признаку отсутствия изолированности помещения, но и проявит инициативу в выяснении вопроса о практической возможности изоляции комнат.
Второе обстоятельство, необходимое для признания жилого помещения самостоятельным предметом договора, — соответствие санитарным и техническим требованиям — раскрывается через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья.
Как свидетельствует судебная практика, суды принимают то или иное решение о разделе муниципальной квартиры большей частью как раз на основе упомянутых «конкретных обстоятельств».
В первую очередь выяснению подлежит размер комнат, на которые будут заключены отдельные договоры найма. Здесь необходимо сделать одно уточнение — размер комнаты не должен быть ниже пределов, установленных строительными нормами и правилами, а не норм предоставления.
Что еще стоит понимать в специфики рассматриваемых правоотношений? Муниципальные квартиры принадлежат на праве собственности местным органам власти и не принадлежат на праве собственности зарегистрированным в квартире лицам, поэтому права на муниципальные квартиры у нанимателей весьма ограничены, в том числе права по разделу квартиры или выделу комнат. В большинстве своем указанные отношения имеют отрицательную практику, при этом опытный адвокат заранее может предположить выигрышность или проигрышность такого дела.
Статью подготовил Адвокат Сухов Олег Владимирович.
Источник: Юридический Портал
По спорам о разделе квартир, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:
64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.