Любое строительство обычно начинается с инвестиционного конкурса. Организация, которая выигрывает конкурс, становится генеральным инвестором и заключает с муниципальным образованием (администрацией города) инвестиционный (инвестиционно-строительный) контракт.

Предметом инвестиционного контракта является инвестирование средств инвесторов в капитальное строительство, которое в результате надлежащего исполнения договора переходит в индивидуальную собственность инвестора (или в долевую собственность нескольких инвесторов, но в этом случае это уже будет не просто инвестиционный договор, а инвестиционный договор долевого строительства).

Суть инвестиционного договора заключается в выделении администрацией города коммерческой организации, желающей построить либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних строительных организаций некий объект, земельного участка и в принятии решения на строительство, на основании которого организация может получить разрешение на строительство.

Следует заметить, что практика взаимоотношений организаций, желающих строить, с администрациями городов, муниципалитетами такова, что местные власти в полной мере используют свои властные полномочия, прежде всего в отношении распоряжения земельными участками, понуждают застройщиков передавать в свою собственность недвижимое имущество либо осуществлять иную деятельность в интересах муниципального образования (администрации города), при этом само муниципальное образование (администрация города) не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик лишен возможности выбора модели поведения. Следовательно, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не приходится.

Обычно местные власти предоставляют землю и разрешают строительство жилого дома в обмен либо на квартиры, если целью строительства является многоквартирный дом, либо на строительство иных объектов социального назначения, например детских садов, музыкальных школ и т.д.

Иными словами, название договора «инвестиционный» свидетельствует лишь о цели договора вложения денежных средств. Фактически между сторонами договора заключается возмездный договор, ввиду того что местные власти не предоставляют право на земельный участок и не выдают решение на строительство жилого дома на безвозмездной основе.

При этом читателям журнала следует иметь в виду, что если условием существования подобного инвестиционного договора является предоставление администрации города или муниципального образования какого-либо социально значимого объекта в качестве платы за предоставление администрацией земельного участка для строительства, то расходы на возведение социально значимого объекта генеральный инвестор может отнести на увеличение стоимости объектов недвижимости, выделяемых другим инвесторам. Так, например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2001 по делу N А56-12068/01 признано обоснованным отнесение организацией на себестоимость реализованных квартир затрат по строительству музыкальной школы, так как строительство школы было условием для строительства жилого дома (примечательно, что налоговый орган настаивал, что затраты по строительству музыкальной школы должны были относиться за счет собственной прибыли организации). В вышеуказанном Постановлении арбитражного суда констатировалось, что суды первой и апелляционной инстанций подтвердили правильность занятой обществом позиции, признав затраты на строительство музыкальной школы и ее последующую передачу в городскую собственность обязательным платежом на развитие городской инфраструктуры (обязательным взносом на право застройки), без которого строительство дома было бы невозможно, то есть расходами, связанными со строительством спорного жилого дома и поэтому увеличивавшими себестоимость 1 кв. м жилой площади. Арбитражный суд также отклонил довод налогового органа о безвозмездной передаче музыкальной школы, так как передача не носила безвозмездного характера, поскольку была осуществлена в счет обязательного платежа на развитие городской инфраструктуры.