Правовые отношения между застройщиком,
заказчиком и дольщиком при долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Земельный участок, на котором будет возводиться дом, передается застройщику распоряжением местных властей о предоставлении участка для строительства, либо с переходом к застройщику права собственности, либо права пользования по договору аренды.
Застройщик финансирует строительство самостоятельно или привлекает инвесторов (соинвесторов) с заключением договора участия в долевом строительстве. В зависимости от содержания этого договора инвестор (соинвестор) вправе (не вправе) привлекать других инвесторов (соинвесторов).
Статус застройщика в инвестиционном контракте с администрацией города не влечет реальных последствий о принятии обязанностей по полному финансированию. В первую очередь названная застройщиком коммерческая организация является ответственной за то, чтобы строительство было осуществлено и администрация города получила обещанные ей квартиры.
Иными словами, коммерческая организация, имеющая:
— зарегистрированное право (аренды, собственности) на земельный участок;
— разрешение на строительство;
— опубликованную или размещенную проектную документацию, уже приобретает статус застройщика в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), в то время как обязанности финансировать строительство своими силами у нее не возникает.
Застройщик по инвестиционному контракту имеет право построить дом на выделенном ему участке. При привлечении средств дольщиков (инвесторов) переуступки права требования у застройщика не происходит. Объясняется это тем, что денежные средства привлекаются для строительства объекта, а застройщик, владея правом построить, в определенной части оказывает инвесторам (дольщикам) услугу, которая в основном и состоит в том, чтобы привлечь достаточное количество денежных средств.
Переуступка права на строительство происходила бы в случае, если бы право на строительство передавалось новому застройщику либо если застройщик осуществлял передачу прав на уже профинансированные им площади для себя.
Застройщик может поручить заказчику само возведение дома. Если застройщик будет строить сам, договор застройщика с дольщиком будет регулироваться договором подряда. Заказчик может выполнять функции генерального подрядчика и привлекать для выполнения отдельных работ другие организации — субподрядчиков. Договор подряда и субподряда может содержать условие о переходе части квартир застройщику, заказчику или субподрядчику, которые точно так же могут продавать права на квартиры, точнее, привлекать инвесторов.
Таким образом, продавать квартиры, точнее сказать, права на получение квартир, в домах-новостройках может любой, кто приобретает право на получение квартиры. Если право на квартиру продается через агентство недвижимости, то риелтор действует на основании договора комиссии (договора поручения), согласно которому он привлекает частного инвестора и получает за это комиссионное вознаграждение или выкупает у застройщика, инвестора (соинвестора) права на квартиру, также становясь инвестором (соинвестором), с целью перепродажи права на строительство либо впоследствии готовой квартиры.
Форма и смысл договора, который заключается с физическим лицом, зависят от того, кто продает ему право на получение квартиры. Застройщик заключает договор долевого участия в реализации инвестиционно-строительного контракта. Все остальные участники заключают договор уступки (переуступки) права требования, что означает, что они передают (уступают) свои права на получение квартиры.