Как правило, застройщик сдает квартиру по акту намного позже срока, указанного в договоре. Но оспорить это достаточно сложно, и вот почему.
Участник долевого строительства может запросить у застройщика документы, подтверждающие тот факт, что договоры с водо-, тепло- и энергоснабжающими организациями были заключены в то же время, когда и осуществлялась передача квартиры по акту (29 сентября 2006 г.).
Имея на руках копии таких документов (а их, как известно, застройщик обязан предоставить по требованию участника договора долевого строительства), можно сделать вывод о том, что если документы с этими организациями подписаны ранее 29 сентября, то у застройщика действительно не было никаких оснований задерживать передачу квартиры. Ведь ввод дома в эксплуатацию подразумевает то, что в нем есть вода, тепло, электричество, то есть созданы все условия для нормального использования жилого помещения по назначению.
Если же договоры с этими организациями заключены позже срока ввода дома в эксплуатацию (что весьма спорно, так как госкомиссия просто не примет такой дом), то у участника договора долевого строительства есть право обратиться в суд с взысканием неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору.
В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры в эксплуатацию (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
С нового года размер такой неустойки будет составлять 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора. Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием внизу, что квартира была передана не 29 сентября, а позже.
В суде такой документ, бесспорно, сыграет свою роль. Ведь если застройщик не сможет обосновать, в связи с чем произошла задержка в передаче квартиры, то суд, скорее всего, примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку.
Еще одним немаловажным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может являться то обстоятельство, что, например, из-за того, что застройщик задержал передачу ему квартиры, затянулось начало ремонта, а к концу подошел срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора (соответствующие документы также необходимо будет предъявить в арбитражном суде).
Статью подготовил старший юрист Сухов Олег Владимирович