ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Содержание договора, его расторжение

В п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ указано, что ДДУ должен содержать следующие сведения:
1) определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
2) срок передачи застройщиком объекта дольщику. Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Однако из этого правила есть исключение, установленное п. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ: в случае если строительство (создание)… объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. За нарушение срока передачи объекта застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 (до вступления в силу Закона N 111-ФЗ — 1/75) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Если дольщиком является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства. В соответствии с п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ такой срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором. Участник вправе предъявить требования в связи с ненадлежащим качеством объекта строительства именно в течение этого срока (п. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Однако в ряде случаев застройщик не будет нести ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока. Они перечислены в новом п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ. При отсутствии в договоре хотя бы одного из вышеперечисленных условий он считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Обратите внимание: условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (п. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Рассмотрим подробнее условие о цене договора, под которой в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания объекта долевого строительства. При этом цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Кроме этого, возможны два способа уплаты цены договора. Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, то есть нарушения срока более трех раз в течение года или просрочки внесения платежа в течение более трех месяцев.

Обратите внимание: на основании п. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (ранее — 1/150) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При возврате застройщиком денежных средств в случае одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате дольщиком неустойки (пени) не допускается (п. 7 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Расторгнуть договор может не только застройщик. Это право есть и у дольщика. Согласно п. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный срок;
2) неисполнения требований дольщика, вызванных недостатками построенного объекта. Пунктом 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта строительства;
4) нарушения застройщиком обязанности уведомления дольщика о прекращении поручительства до истечения его срока действия (за месяц до даты прекращения поручительства) и заключения другого договора поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства;
5) в иных случаях.

До вступления в силу Закона N 111-ФЗ в этот перечень входили также случаи:
— прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику;
— существенного изменения проектной документации объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости.
Теперь при возникновении указанных ситуаций по требованию дольщика договор может быть расторгнут в судебном порядке (новый п. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). В этом случае у застройщика возникают обязанности, предусмотренные п. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ. Они рассмотрены в разделе «Проектная декларация».
Отметим, что п. 2 ст. 4 Закона N 214-ФЗ Правительству РФ предоставлено право издавать императивные нормы, то есть правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. В настоящее время такие правила отсутствуют.

Статью подготовили старший юрист Сухов Олег Владимирович