Долевое строительство

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ о долевом строительстве (далее — Закон N 214-ФЗ), которые вступили в силу со дня его официального опубликования, т.е. с 20 июля 2006 г. Изменения в ст. 23 Закона вступают в силу с 1 января 2007 г. Согласно ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ (в ред. Закона N 111-ФЗ) его действие не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).
Не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с их инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Как следует из ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, данное ограничение не распространяется на инвестиционные договоры с целью получения в собственность нежилых помещений и иных объектов недвижимости, а также при уступке требования юридическим лицам.
Таким образом, юридические лица или индивидуальные предприниматели могут осуществлять инвестиционную деятельность по строительству многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, но без права уступки требования жилых помещений гражданам. Уступка прав требования по нежилым помещениям, а также уступка юридическим лицам жилых и нежилых помещений допускается.
Согласно ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка прав требований допускается только по договору участия в долевом строительстве участником этого строительства новому участнику.
Таким образом, деятельность застройщиков по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на основании договора участия в долевом строительстве не является инвестиционной. Участники долевого строительства (граждане и юридические лица) не являются инвесторами, а направляемые ими на долевое строительство денежные средства, в том числе путем приобретения у застройщика (эмитента) облигаций особого вида — жилищных сертификатов, не являются инвестициями.
Указанные средства не облагаются НДС в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, как не связанные с оплатой реализованных налогоплательщиком товаров (работ, услуг). Соответствующее разъяснение содержится в Письме Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82.
Договор участия в долевом строительстве не относится к инвестиционным договорам. Данный договор может быть признан договором особого типа, которому пока не дана соответствующая правовая квалификация.
По мнению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора), изложенному в Письме от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья», договоры участия в долевом строительстве не должны квалифицироваться как инвестиционные.
Такие договоры, заключаемые между гражданами и организациями-застройщиками, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений — квартир в многоквартирных домах), по своему содержанию являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену.
Рассмотрим также ряд других изменений, которые имеют немаловажное значение при его реализации.
1. В соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком по долевому строительству может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Индивидуальные предприниматели из состава застройщиков исключены.
2. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации права собственности на земельный участок или на основании договора аренды земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ). В прежней редакции Закона требовалась также государственная регистрация права аренды земельного участка. В то же время обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
3. Вводится дополнительно форма привлечения денежных средств граждан на долевое строительство многоквартирных домов.
Кроме денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве допускается их привлечение путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Указанные сертификаты закрепляют право их владельцев на получение от эмитента (застройщика) жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Жилищный сертификат представляет собой облигацию, закрепляющую право ее владельца на получение от застройщика (эмитента) жилых помещений (квартир). Выпуск и обращение жилищных сертификатов регулируются Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1182 (в ред. от 24.08.2004 N 1103) (далее — Положение). Согласно Положению юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов. Эмитент жилищного сертификата (застройщик) осуществляет выпуск облигаций в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг, утвержденными Приказом ФСФР России от 16.03.2005 N 05-4/пз-н (в ред. от 12.01.2006).
4. В состав объекта долевого строительства наряду с жилым или нежилым помещением включается также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, данная норма Закона приведена в соответствие с ГК РФ. Согласно ст. 289 Кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Налоговое законодательство также содержит единый порядок обложения НДС (освобождения от налогообложения) операции по реализации жилых помещений и долей в них, а также доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
5. Застройщики получили право одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником порядка внесения платежей по договору. Ранее согласно ст. 9 Закона N 214-ФЗ право одностороннего отказа от исполнения договора предоставлялось только участнику долевого строительства.
Соответствующие изменения в целях реализации новой нормы внесены в ч. 4 и 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.
В ст. 9 (в ред. Закона N 111-ФЗ) приведены случаи расторжения договора участником долевого строительства как в одностороннем, так и в судебном порядке (дополнительная ч. 1.1 ст. 9). Определен порядок возврата застройщиком денежных средств участнику в случаях расторжения договора, а также уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами.
Если участник долевого строительства в течение установленного срока не обратился к застройщику за получением денежных средств и процентов на эту сумму, застройщик обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается данному участнику.
6. Статьей 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором» Закона N 214-ФЗ в первоначальной редакции была установлена безусловная ответственность застройщика за недостатки объекта долевого строительства, которые ухудшают его качество или делают непригодным для предусмотренного в договоре использования.
Законом N 111-ФЗ в ст. 7 внесены дополнения, которые в обусловленных случаях освобождают застройщика от такой ответственности. Согласно ч. 7 данной статьи застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:
нормального износа объекта долевого строительства или его частей;
нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;
ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными третьими лицами.
7. В ст. 8 «Передача объекта долевого строительства» Закона N 214-ФЗ внесены изменения и дополнения, согласно которым передача объекта долевого строительства осуществляется не позднее предусмотренного договором срока.
Частями 4 и 6 ст. 8 определены порядок и сроки передачи застройщиком и приемки участником объекта долевого строительства. Также указано, что застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если его участник уклоняется или отказывается от принятия объекта. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления акта.
8. Появилось больше способов обеспечения исполнения обязательств по договору. К содержащемуся ранее в Законе N 214-ФЗ способу залога добавлен способ поручительства. В соответствии с новой ст. 12.1 «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору» залогом или поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ или договором;
уплата частнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пений) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по передаче участнику объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
9. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, находящееся в залоге (земельный участок или право аренды на него, строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости), не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. Исключение составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства (ч. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Дополнительной ч. 7.1 ст. 13 введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.
10. В Закон N 214-ФЗ введена новая ст. 15.1 «Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством». Исполнение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве может обеспечиваться поручительством банка.
Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:
солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;
переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства его участнику;
согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
обязательства поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в предусмотренном порядке.
11. Застройщику предоставляется право не опубликовывать и (или) не размещать в установленном порядке проектную декларацию, если денежные средства участников долевого строительства привлекаются без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан предоставить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу (дополнения в ч. 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Проектная декларация не позднее чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства опубликовывается в средствах массовой информации, а также представляется в уполномоченный орган — федеральный орган исполнительной власти. Она представляется совместно с вышеуказанным договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося объекта. Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве утверждена Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82.
Таким образом, в Законе N 214-ФЗ не указано, на каком этапе строительства объекта застройщик публикует проектную декларацию. Важно, чтобы она была опубликована не позднее 14 дней до заключения первого договора участия в долевом строительстве. Это позволяет застройщику осуществлять строительство, используя собственные или заемные средства до определенной им степени готовности объекта.
12. В ст. 20 «Информация о застройщике» Закона N 214-ФЗ внесены отдельные уточнения, а именно:
согласно п. 3 ч. 1 приводится информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
согласно п. 4 ч. 1 приводится информация о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода.
Документы, указанные в ч. 2 ст. 20, представляются в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. При этом отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика не представляется, поскольку п. 4 ч. 2 утратил силу.
Не представляются также регистры бухгалтерского учета в связи с уточнением п. 5 ч. 2 ст. 20.
13. Информация о проекте строительства (ст. 21 Закона N 214-ФЗ) должна содержать следующие дополнительные сведения:
о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 9.1);
о способе обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору (п. 11);
об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).
14. Размер неустойки (пеней) за неисполнение сторонами обязательств по договору, а также размер процентов, уплачиваемых застройщиком за пользование денежными средствами участников долевого строительства, приведены к единому размеру в соответствии с п. 4 ст. 75 НК РФ — одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России. При этом установлено, что если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (см. например, ч. 4 ст. 5; ч. 2 ст. 6; ч. 2 и 6 ст. 9).
15. В новой редакции ст. 23 Закона N 214-ФЗ, вступающей в силу с 1 января 2007 г., приведены основы государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В статье указаны права уполномоченного и контролирующего органов в области регулирования, контроля и надзора за долевым строительством.
Государственное регулирование в области долевого строительства осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее — уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
Контроль и надзор в области долевого строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется данное строительство (далее — контролирующий орган). Такое право предоставлено Федеральным законом от 06.10.1999 N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».
16. Законом N 111-ФЗ внесены также изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации, в частности в ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В составе документов, необходимых для государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства, дополнительно представляется договор поручительства, если застройщиком поручительство было выбрано в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств (пп. 4 п. 2 ст. 25.1).
Установлены сроки государственной регистрации договора с первым и последующими участниками долевого строительства:
регистрация договора с первым участником осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых для регистрации документов;
регистрация последующих договоров осуществляется после регистрации первого договора в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых для регистрации документов (п. 2.1 ст. 25.1).
Установлены дополнительные случаи (помимо предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ) отказа от государственной регистрации договора:
наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

Статью подготовили старший юрист Сухов Олег Владимирович