ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Применение законодательства о защите прав потребителей
к регулированию инвестиционных отношений
Закон о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору — с другой стороны.
Поэтому отношения, возникающие из договора между инвестором — гражданином, передающим средства для инвестирования в строительство объекта в целях его дальнейшего использования для собственного проживания, и заказчиком — юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность по направлению средств инвестора в строительство требуемого объекта, будут подпадать под регулирование Закона о защите прав потребителей.
Инвестор в этом случае обладает всей совокупностью признаков потребителя, а заказчик по инвестиционному договору — исполнителя.
Тот факт, что ни ГК РФ, ни Закон о защите прав потребителей, ни Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» не предусмотрели инвестиционный договор (договор долевого участия), вовсе не означает, что нельзя распространять на него законодательство о защите прав потребителей (хотя в юридической литературе и на практике такие утверждения встречаются).
Судебная практика в Российской Федерации на этот счет различна, но в последнее время наметилась тенденция в пользу применения данного законодательства к рассматриваемым отношениям.
Применение законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемому договору означает возможность для инвестора-потребителя в случае нарушения договорного обязательства взыскать с заказчика установленную ст. 28 Закона о защите прав потребителей неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, но не более цены договора, и компенсацию морального вреда. Причем установленный законодательством размер неустойки не может быть уменьшен сторонами.
На практике бывает, что строительная организация вообще не включает в договор условие об ответственности, предполагая, что никаких штрафных санкций не будет. Кроме того, строительные организации иногда стремятся оградить себя от ответственности через систему договоров об уступке прав. В этих случаях реальные инвесторы-граждане получают права на объект только по договорам об уступке прав, в которых есть пункты об исключении пунктов первоначального (предыдущего) договора о возможности предъявить требования о выплате неустойки в связи с задержкой сроков строительства. Подобные условия ущемляют права потребителей, противоречат закону и являются ничтожными.
При рассмотрении подобных споров суды практически всегда используют ст. 333 ГК РФ и уменьшают взыскиваемый размер неустойки по спорам. В Самарской области сложилась практика ограничения взыскиваемой неустойки до суммы в пределах от 5 до 50000 руб. Однако применение данной нормы не должно быть автоматическим. Судебным органам следует учитывать всю совокупность факторов: степень нарушения условий договора, срок просрочки, цену договора, срок пользования заказчиком денежными средствами граждан и т.д.
Кроме того, целесообразно снизить установленный законом размер неустойки для споров из инвестиционных договоров граждан-потребителей.
Анализ судебной практики по взысканию морального вреда в Самарской области по таким делам показывает ограниченный размер взыскиваемых компенсаций в пределах 10000 руб.
Еще одной важной гарантией защиты прав инвестора-потребителя является освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче исков.
В скором времени граждане-инвесторы, осуществляющие вложение в строительство в непредпринимательских целях, получат дополнительные механизмы защиты своих прав.
Государственная Дума Федерального Собрания РФ 10 июня 2004 г. приняла в первом чтении проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья», направленный на защиту прав инвесторов-граждан.
Данный законопроект предлагает внести изменения в Закон РФ «О защите прав потребителей», в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», в Кодекс об административных правонарушениях и устанавливает, что на отношения по вложению средств граждан в строительство объектов для собственного проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли) распространяется законодательство о защите прав потребителей.
Статью подготовили старший юрист Сухов Олег Владимирович
Итак, юристы нашего центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:
— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on — line. бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP) , в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсультант по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций). разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.