ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

На сколько защищены права дольщиков?

Мировой экономический кризис показал всю слабость и проблемность рынка недвижимости на этапе его строительства и одновременной продажи Застройщиками. Принятый в 2005 году Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости № 214-ФЗ, на которого все возлагали большие надежды, не оправдался. Да, действительно, указанный закон защищает от двойных продаж, но как показала практика последних лет, большей проблемой, нежели двойные продажи, является проблема строительных компаний по неспособности выполнения взятых на себя обязательств, в том числе и банального строительства объектов. Казалось бы, начавшийся кризис не так сильно коснулся отрасли строительства, где прибыли строительных компаний, пожалуй, самые высокие, и при этом же не было ни одного Застройщика, кто не пострадал бы в значительной степени от кризиса. Результатом таких страданий стали ни сами строительные компании — Застройщики, а дольщики.
К сожалению, даже в настоящее время, когда прошло уже четыре года с момента вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры, не предусмотренные законом, является фактически «притянутыми» для оформления отношений по привлечению денежных средств для долевого строительства. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, что, в свою очередь, и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных названным Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств граждан. В частности, застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Потому их заключение весьма рискованно.
Кроме того, гражданин может обратиться в суд, чтобы признать сделку, являющуюся по существу договором долевого участия в строительстве, притворной и привлечь застройщика к ответственности.
Единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом N 214-ФЗ.
Важным моментом защиты дольщиков стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли Федеральный закон N 214-ФЗ негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.
В Федеральном законе N 214-ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд новых положений для защиты дольщиков: определены существенные условия договора, усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев); установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства и др.
И несмотря на значительное количество введенных поправок, направленных на защиту прав дольщиков, последние все равно остаются незащищенными. Нет правового регулирования вопроса, касающегося реализации остановившегося строительства и банкротства или предбанкротного состояния строительной компании — Застройщика. Строительство остановлено, очевидно, что Застройщик не сможет продолжить свою работу в связи с полным отсутствием финансов, и остается два пути — строительство за счет местного или федерального бюджета, что бывает крайне и крайне редко, или за счет самих дольщиков, которым приходится доплачивать дополнительно за свои квартиры значительные денежные средства, которые им в дальнейшем никто не вернет.
Чтобы избежать данной, уже можно сказать глобальной проблемы всей России, необходимо, чтобы права на строительство домов оформлялись не на абы какие компании с уставным капиталом в 10 000 рублей, а на серьезные, крупные компании, со значительным уставным капиталом. Более того, необходимо, чтобы риски в строительстве были полностью застрахованы со стороны крупнейших страховых компаний и банков.

Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович
Источник: Юридический Портал

По вопросам обманутых дольщиков, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.