Пробелы в законодательстве участия в долевом строительстве

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49
Пробелы в законодательстве участия в долевом строительстве

Как показала практика последних лет, принятый Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, не регулирует весь спектр возможных отношений, которые возникают у участников долевого строительства. На сегодняшний день возникла целая общность людей, именуемых обманутыми дольщиками, проблемы которых могут быть решены только за счет бюджетных средств или административного ресурса. Без участия бюджетных денег или вмешательства административного ресурса, выхода из проблемы, с которой столкнулись обманутые дольщики, не существует.
Упомянутый Федеральный закон об участии в долевом строительстве жилья, который должен был положить конец всем проблемам долевого строительства, всем мошенническим схемам, применяемым нечистыми на руку строителями. Данные меры государства оказались недостаточно эффективными. Не произошло заметного сокращения жертв обмана недобросовестных фирм, паевых инвестиционных фондов. В связи с широкомасштабным применением противозаконных схем привлечения денежных средств застройщиками в обход норм этого Закона для частных и корпоративных инвесторов продолжают оставаться весьма высокими риски потери своих денежных сумм и прибыли от вложенных средств. Способами игнорирования норм Закона являются подписания различных предварительных соглашений с перспективой заключения договоров долевого участия в строительстве. Также используется вексельная схема привлечения граждан, и нет никаких гарантий того, что в будущем они не будут обмануты.
Внесение поправок лишь частично сглаживало «острые углы», а строительные компании по-прежнему выражали свое недовольство из-за целого ряда невыгодных им финансовых и технических моментов Закона. Что, впрочем, не мешало им придумывать «левые», «обходные» схемы установленных правил. Отголоски дошли и до наших дней либо в виде отшлифованных временем и практикой вариантов мошенничества со стороны «липовых» застройщиков, либо в виде, казалось бы, мелких и несущественных отступлений строительных компаний от действующих норм при реальном возведении новостроек. И тот и другой случай плох, т.к. в результате страдают ни в чем не повинные люди — дольщики, решившие вложить свои кровно заработанные в квадратные метры первичного рынка недвижимости.
Основной проблемой долевого строительства являются откровенно «левые» схемы, которые используются нерадивыми застройщиками. Например, махинации с векселями и предварительными договорами. Выглядит все это следующим образом. Вначале гражданину после осмотра строящегося объекта предлагают заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения, на этот раз основного. Одновременно до покупателя доводится мысль, что строительство ведь невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивают на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживаются деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращает их сданным жильем. При этом формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.
Став владельцем векселя, гражданин терпеливо ждет окончания строительства. Год, два, три, четыре… А может и больше, ведь вексель не устанавливает никаких обязательств застройщика в отношении срока сдачи объекта. «Ну как построим, так и построим. Чего Вы от нас хотите?» — это вероятнее всего и услышит возмущенный гражданин, уже вконец отчаявшийся справить новоселье. А раз нет срока, то нет и его просрочки, что также лишает права требовать уплаты какой-либо неустойки.
Еще один риск подобной вексельной системы связан с невыполнением застройщиком всех своих обязательств перед органами власти, чиновниками, что в конечном итоге может вылиться в отказ зарегистрировать ими право собственности на построенные квартиры, а без этого невозможна и их продажа ожидающему покупателю. Опять же для последнего сложится не очень приятная ситуация.
Кроме того, хотелось бы отметить, что вексель имеет определенный срок погашения (предъявления его для возврата денег), следовательно, до истечения этого срока потребовать возврата вложенных в строительство сумм в случае каких-либо трудностей или спорных вопросов с застройщиком будет практически невозможно.
Таким образом, с помощью векселя — а в данном случае эта ценная бумага выступает как ничем не обусловленное обязательство, — строительные компании собирают денежки с граждан-покупателей на начальном этапе возведения объекта (и это в лучшем случае, гораздо чаще — когда на руках еще нет и разрешения на строительство), но, в то же время, не предоставляют последним никаких гарантий, ставя в практически бесправное положение, позволяющее избежать ответственности.
Кстати, в этом может еще и «помочь» сам предварительный договор, точнее — его содержание. Мелким шрифтом в конце странички будет сказано, что вексель гражданина застройщик может принять в качестве оплаты по основному договору. Всего лишь может… А если не захочет по тем или иным причинам, то — «пожалуйста, выплачивайте вновь стоимость квартиры, а ваш вексель мы, так и быть, примем, деньги вернем, но… в установленный срок погашения». Учитывая инфляцию, которая растет с каждым годом, и вероятное отсутствие установления процентов на деньги, подлежащие возврату, гражданин оказывается в очевидном финансовом минусе.
Мы не раз говорили в других статьях, наверное, стоит ив настоящей статье в очередной раз указать, какие меры необходимо принять, чтобы раз и навсегда проблемы обманутых дольщиков перестали возникать.
1. В качестве Застройщика должны привлекаться лишь крупнейшие компании с огромным уставным капиталом, которые могут гарантировать возмещение всех убытков в случае проблем со строительством. Схема присуждения компании статуса Застройщика должна напоминать схему создания Банков.
2. Вся деятельность Застройщика должна в обязательном порядке страховаться крупнейшими страховыми компаниями от реальных и всевозможных рисков, которые могут возникнуть при строительстве.
3. Администрация, которая заключает договор с Застройщиком и выделяет Застройщику земельный участок под строительство, должна нести солидарную ответственность перед дольщиками по результатам окончания строительства.
По мнению автора настоящей статьи, указанные выше факторы организации и деятельности Застройщика, позволят в корне изменить отношения в области долевого строительства.

Статью подготовил Адвокат Сухов Олег Владимирович.

Источник: Юридический Портал

По вопросам обманутых дольщиков, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.