ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49
214 Закон Об участии в долевом строительстве

В 2005 году в силу вступил первый закон, который был призван урегулировать отношения, до этого времени не подпадающие не под один закон в РФ. Это Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» способствовал упорядочиванию отношений в сфере долевого строительства. Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, предусмотрел обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, а также способы обеспечения обязательств застройщика.
Закон N 214-ФЗ не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г.
Предусмотрев обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и уступки прав по данному договору, законодатель решил одну из наиболее острых проблем в сфере долевого строительства — двойных продаж и переуступок прав на объекты долевого строительства. В то же время другая актуальная проблема не получила достойного решения в Законе. Речь идет о финансовом обеспечении ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.
Участник долевого строительства, столкнувшийся с проблемой приостановления или прекращения застройщиком строительства по причине неплатежеспособности, практически лишен эффективных способов судебной защиты своих прав.
С одной стороны, он не вправе требовать передачи ему незавершенного строительством объекта (жилого или нежилого помещения), поскольку это лишь часть всего многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ о долевом участии в строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства объектов, входящих в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. С другой стороны, требование о взыскании с неплатежеспособного застройщика неустойки за просрочку строительства не имеет хорошей перспективы на стадии исполнительного производства.
Безвыходное положение инвесторов, столкнувшихся с неплатежеспособным застройщиком, побуждает их к довольно нестандартным способам завершения строительства. Одним из них является поиск другого застройщика и перевод на него обязательств по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве. Но даже в этом случае высока вероятность задержки строительства, например, в связи с несогласием отдельных инвесторов на замену застройщика и оспариванием соглашения о переводе долга.
Отдельной проблемой является согласование между новым застройщиком и участниками долевого строительства размера дополнительных взносов, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома. При этом создание инвесторами определенной структуры, способной выражать их единую волю вовне (в частности, ТСЖ), значительно упрощает процесс ведения переговоров с дополнительно привлеченным застройщиком и контролирующими органами.
Ниже мы приведем выдержки из совсем нового нормативного документа, который непосредственно касается ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве …
Это Федеральный Закон о внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Принят Государственной Думой 4 июня 2010 года.

Статья 1.
«2.2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
2.3. В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного)
„5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.“;
Статья 2

б) дополнить пунктом 1.1 следующего содержания:
„1.1. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.“;
Статья 3

Часть вторую статьи 2 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ „Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 9, ст. 1096; 2000, N 2, ст. 143) дополнить словами „, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.

Статья 5

а) часть 1 изложить в следующей редакции:
„1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.“;
б) в абзаце втором части 2 слово „десяти“ заменить словом „пяти“, слово „трехсот“ заменить словом „двухсот“;
в) в части 3:
абзац первый после слов „недостоверные сведения,“ дополнить словами „или представление отчетности не в полном объеме“;
в абзаце втором слово „десяти“ заменить словом «пяти“, слово «ста» заменить словом «пятидесяти»;
г) дополнить частью 4 следующего содержания:
«4. Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.»;
д) дополнить примечанием следующего содержания:
«Примечание. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.»;
Статья 6
Внести в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2006, N 30, ст. 3287; 2008, N 30, ст. 3616; 2009, N 29, ст. 3584) следующие изменения:
б) часть 2 изложить в следующей редакции:
«2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.»;
в) дополнить частями 2.1 и 2.2 следующего содержания:
«2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.»;
б) часть 3 изложить в следующей редакции:
«3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.»;
б) часть 3 изложить в следующей редакции:
«3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.»;
в) в части 8 слова «подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства» заменить словами «передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона,»;
г) дополнить частью 8.1 следующего содержания:
«8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.»;
9) статью 18 изложить в следующей редакции:

«Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.»
Пожалуй, это все самое нужное и интересное из нового законодательство, направленного на детализацию 214 Закона, на устранение имевшихся в нем пробелов и недостатков.

Статью подготовил Адвокат Сухов Олег Владимирович.

Источник: Юридический Портал

По вопросам обманутых дольщиков, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.