Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
Договор долевого участия
В соответствии с Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, вступившего в законную силу 01.04.2005 года Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации договоры долевого участия заключаются в настоящее время в определенном порядке с определенными правилами.
Лицу, решившему приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости и вложить денежные средства в Новостройку желательно знать советы настоящей статьи, которые строятся на основании действующего законодательства и судебной практики.
Первое, что необходимо запомнить соинвестору — дольщику, любой, заключаемый им договор не подпадает под регулирование ни одного другого законодательного акта, кроме ФЗ 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Т.е. заключение на сегодняшний день договора по приобретению физическим лицом квартиры в Новостройке не допускается путем заключения Договора уступки права требования, Предварительного договора купли продажи, инвестиционного договора, иного договора.
Только Договор Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов … в настоящее время может и должен быть заключен с гражданином на приобретения им квартиры на первичном рынке недвижимости.
На то же указывает и практика, в настоящее время многие договоры инвестирования и долевого участия в строительстве, оформленные за последние несколько лет не в соответствии с Законом Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов переподписываются и перезаключаются с физическими лицами за невозможностью оформить право собственности в Регистрационной службе при наличии иного договора.
Второе. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства дома и заключение с соинвестором договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов вправе только Застройщики, т.е. Инвестиционно-строительные компании, которые сами строят Дом на основании Инвестиционного контракта.
Никакие другие компании, в том числе те, которые приобрели у Застройщика определенное количество квартир в новостройке, не вправе заключать договора Долевого участия, Договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иные договора с физическими лицами — дольщиками.
Третье. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства.
Четвертое. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома, после окончания строительства которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Т.е. если вы, как физическое лицо заключили договор на приобретение квартиры в новостройке не путем подписания Договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с Застройщиком, а оформили договора не с Застройщиком, а какой-либо инвестиционной компанией, или ваш договор не является Договором об участии в долевом строительстве, а носит название Предварительного договора или договора инвестирования иного подобного договора, вы можете досрочно до истечения срока действия такого договора обратиться в суд и расторгнуть договор с возмещением убытков и двойной стоимости неустойки по ставке рефинансирования.
Указанная практика в Москве уже начала свое действие в различных районах судах, в том числе юристами нашего Юридического Центра.
Пятое. Действие Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона или на отношения, возникшие из Договоров, заключенных после вступления в законную силу указанного Закона.
Статью подготовил старший юрист в области недвижимости Сухов Олег Владимирович.