ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Защита прав инвестора

Под Инвестором в данной статье понимается физическое или юридическое лицо, которое с целью получения права собственности на квартиру или нежилое помещение в будущем, вкладывает денежные средства в недвижимость на стадии ее строительства, когда существуют прямые и непосредственные, заранее не предсказуемые риски лишиться как собственности, так и оплаченных денежных средств.
Ориентируясь на практику нашего Юридического Центра можно сказать, что большое количество соинвесторов допускают ошибку, полагая, что достаточно заключить хороший и объемный договор инвестирования, и такой договор оградит соинвестора от любых возможных неприятностей. Это не так, более того, наоборот, договор мало что решает и меньше всего может защитить права инвестора. Почему?
Ну, во-первых, потому, что далеко не на основании договора Застройщик осуществляет строительство, а, во-вторых, в настоящее время сложилась значительная судебная практика по спорам между инвесторами и Застройщиками, в соответствии с которой, примерно, в равной степени защищаются или не защищаются права инвестора, независимо от содержания и условий договора, заключенного с целью приобретения недвижимости.
Проверьте Застройщика, его финансовое состояние, его налоговую историю и историю строительства, а так же информацию об исполнительном производстве. Проверьте правоустанавливающие документы на строительство, проверьте взаимоотношения между основным Застройщиком и менее крупными инвесторами, реализующими новостройки, и только после получения положительной информации, указанной выше, можно говорить о необходимости заключения договора и, соответственно, о его содержании.
Покупая квартиру в новостройке, гражданин, помимо получения определенных преимуществ, идет на большой риск, а также может столкнуться с рядом проблем, которые придется ему решать, чтобы не потерять вложенные средства.
Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости — основная и главная проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Как же можно защитить свои права?
В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками.
1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах (убытков), неустойки.
Согласно ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (как правило, возможность расторжения в договорах о приобретении новостройки (если это не договор долевого участия в строительстве, заключаемый в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве) по инициативе покупателя практически не предусматривается).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора покупатель рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого покупатель может настаивать на расторжении договора судом по причине существенного нарушения застройщиком/инвестором договора. Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком/инвестором в части соблюдения срока предоставления квартиры.
Необходимо обратить внимание на следующее. Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
Очевидно, что право требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует покупателю возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть покупателю необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.
2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.
Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Потому до сдачи дома в эксплуатацию невозможно просить суд о выделе квартиры в натуре.
Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.
Вместе с тем, поскольку покупатель исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В конце концов собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков. Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке.
Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.
Таким образом, покупателю необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить.
Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, покупатели могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков либо с иском о признании права на такой объект.
На договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей. Основанием является то, что очень часто отношения покупателя и застройщика сводятся к тому, что покупатель оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит. Закон «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.
Подводя итог всему сказанному, специалисты нашего Центра рекомендуют, чтобы у вас — будущих инвесторов не возникли проблемы, с которыми придется обращаться в суд, перед покупкой квартиры в новостройке обратитесь к профессиональным юристам, которые помогут избежать ошибок при приобретении недвижимости на первичном рынке жилья.

Статью подготовил старший юрист в области недвижимости Сухов Олег Владимирович.
По всем вопросам, связанным с защитой прав инвестора, можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49
Внимание! Консультация платная.