Долевое строительство квартир

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Долевое строительство квартир

Долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.
До 2005 г. ни ГК РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт не выделяли наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, — «договор долевого участия». В связи с этим в своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости (к числу которых в первую очередь относятся квартиры в многоквартирных жилых домах), хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.
В связи с таким положением, многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились, так называемые жилищно-финансовые пирамиды, внешне схожие с финансовыми пирамидами 90-х годов, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления.
Руководители даже крупных строительных компаний, понимая, какую крупную выгоду они могут извлечь из привлечения денежных средств субинвесторов — физических и юридических лиц, занялись обманом последних. Получив чужие деньги, они использовали их в личных корыстных целях и не выполняли договорных обязательств.
В результате тысячи граждан, полностью выполнивших свои обязательства по договорам инвестирования, продавших старое жилье, чтобы приобрести новое, такового не получили, а свои деньги потеряли. Никакой правовой защиты эти граждане от государства не получали, за исключением права обжалования действий контрагента по договору в суд в порядке гражданского судопроизводства и, таким образом, были лишены гарантий получения жилплощади, даже в том случае, если они заплатили за него деньги.
Для достижения цели регулирования данных отношений в декабря 2004 года был принят федеральный закон, вступивший в силу 01 апреля 2005 года — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Указанный закон устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве, регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным; определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, вводит жесткие требования к застройщикам, предусматривает меры ответственности для участников договора об участии в долевом строительстве.
Форма договора участия в долевом строительстве подчиняется специальным требованиям, поскольку кроме соблюдения письменной формы требуется и его государственная регистрация.
К такому субъекту договора участия в долевом строительстве, как застройщик, предъявляются специальные требования, что же касается участника долевого строительства, то это может быть любое физическое или юридическое лицо с соблюдением правил о правоспособности и дееспособности.
Несмотря на наличие и прямое действие закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …, Застройщики широко практикуют всевозможные способы привлечения денежных средств граждан в долевое строительство квартир, обходя действующее законодательство. Отсутствие ответственности за несоблюдение законодательства в области долевого строительства позволяет Застройщикам диктовать на рынке строящейся недвижимости свои правила.
Уход от соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве, правовой нигилизм населения приводят к значительным правонарушениям и преступлениям в долевом строительстве квартир и в настоящее время.
Наиболее распространенными видами преступлений в долевом строительстве квартир являются мошенничества. Устойчивый высокий спрос на жилье, значительно опережающий предложение, позволяет строительным компаниям привлекать денежные средства граждан, не заботясь о реализации инвестиционных контрактов. Причем в отличие от иных хищений, совершаемых путем мошенничества, когда преступники, совершив обман, похищенные деньги и имущество сразу обращают в свою пользу, при долевом строительстве они чаще действуют иначе. В целях привлечения наибольшего числа вкладчиков будущим участникам долевого строительства демонстрируются «пока пустая» строительная площадка, чертежи дома либо незаконченный «нулевой цикл» — вырытый котлован под фундамент или уже сам готовый фундамент.
При этом деньги берутся по «полной программе» в размере стоимости готовой квартиры. Имея в запасе значительное время (до нескольких лет), пока потерпевшие не поймут, что обмануты, их деньги многократно прокручиваются, с лихвой окупая затраты, даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке гражданского судопроизводства. Деньги частично расходуются для удовлетворения нужд некоторых вкладчиков за счет взносов других, вкладываются в строительство домов, как фигурирующих в договорах совместного инвестирования, так и других объектов, а также тратятся на иные нужды. В результате преступники получают за счет средств обманутых граждан значительную прибыль, оставляя последних без квартир, и отказываются возвращать им внесенные за эти квартиры деньги.
Строительными организациями, осуществляющими строительство жилых домов, а также органами местного самоуправления уже на первоначальном этапе строительства допускается большое количество нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Наиболее распространенные из них — предоставление земельных участков под строительство жилых домов без надлежащего оформления и получения заключения экологической экспертизы, производство строительных работ без необходимой разрешительной документации, а также несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию.
Помимо отсутствия у строительных компаний правоустанавливающих документов на строительство, имеет место широко распространенная практика навязывания дольщикам договоров, в соответствии с которыми дольщики становятся бесправными. В дальнейшем требовать по таким договорам исполнения обязательств или возврата денежных средств в суде бывает очень и очень не просто.
Долевое строительство квартир — самая актуальная и злободневная тема в настоящее время. Пожалуй, трудно привести пример, когда на первичном рынке недвижимости Застройщики в полном объеме, в сроки и без проблем исполняли взятые на себя обязательства. Имеют место практически в каждой новостройке следующие недочеты: задержка сроков строительства, передача дома жильцам в состоянии, недостаточным для проживания, изменение проектов и площадей квартир, невозможность без суда оформить право собственности и многое многое другое, не говоря уже о двойных продажах. Самое проблематичное строительство — это его отсутствие.
Приобретение недвижимости на первичном рынке недвижимости одно из самых юридически сложных действий, требующих не только теоретических знаний, но и наличие практического и судебного опыта.
Настоятельно рекомендуем при приобретении квартиры или нежилого помещения воспользоваться услугами независимых квалифицированных юристов, знаний и опыта у которых значительно больше, нежели у риэлторов, предлагающих квартиры на продажу от Застройщика.

Статью подготовили старший юрист в области недвижимости Сухов Олег Владимирович.

Источник: Дом и Закон

По всем вопросам долевого строительства квартир рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.