Предварительный договор находится в определенном соотношении с так называемым основным договором. Последний всегда направлен на достижение вполне конкретного экономического результата. По предварительному же договору, предшествующему основному, стороны обязуются заключить впоследствии любое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях. При этом из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
К предварительным договорам могут быть отнесены договор поручительства, заключенный для обеспечения исполнения обязательства, которое возникнет в будущем, договор об организации систематических перевозок грузов, кредитный договор, предусматривающий обязанность банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства заемщику.
Подобным договором следует признать и «жилищный контракт», по которому строятся отношения между гражданином и соответствующей коммерческой организацией. Стороны обязуются в дальнейшем, по истечении срока действия контракта, заключить договор купли-продажи квартиры. Ее цена является фиксированной и зависит как от параметров заказанной квартиры, так и от срока действия контракта.
В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор — договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск — ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).
Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на жилой дом. Обязательно должен быть указан срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи, скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.
Еще очень важный момент, который необходимо прописывать в предварительном договоре купли продажи квартиры — окончательный срок предоставления квартиры для проживания. Ведь, как показывает практика, жилой дом после окончания строительства может стоять несколько лет, жильцы будут проживать в нем так же несколько лет, однако право собственности оформлено не будет. В судебной практике нашего Центра не раз встречались прецеденты, когда суд акцентировал внимание именно на данное обстоятельство, а именно, есть ли в предварительном договоре обязанность Застройщика передать дольщику квартиру, и если такое обязательство имеется, то акцентируется внимание на сроке исполнения данного обязательства.
Право на досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон может быть предоставлено договором, т.е. в договоре указаны случаи, когда сторона имеет на это право и порядок предъявления требования другой стороны. Если в договоре нет подобных условий, применяются общие положения ГК РФ — но основания расторжения ограничены, срок рассмотрения заявления — 30 дней, при отказе другой стороны — в судебном порядке.
Нужно проверить наличие иных оснований для возврата денежных средств: 1)истечение срока заключения основного договора, который указан в предварительном договоре, 2) возможность признания предварительного договора незаключенным (отсутствие обязательных условий), 3) возможность признания недействительным.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. При этом очень часто на практике Предварительные договоры судом признаются договорами, отношения по которым регулируются в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, что исключает обязанность обращающейся в суд стороны от прохождения досудебного урегулирования спора.
Статью подготовил юрист Первого Столичного Юридического Центра в области договорного права Сухов Олег Владимирович.
Источник: Дом и Закон