В основу данной статьи легли два очень проблемных примера, которые произошли с дольщиками, заключившими напрямую договор с Застройщиками, будучи уверенными в том, что заключенный напрямую договор со строительной компанией гарантирует их от всех рисков.
Практика показала, что достаточно часто отношения с Застройщиком так же печально оканчиваются для соинвестора (дольщика), который может остаться и без квартиры и без денег, если не проверять юридическую чистоту сделки.
Итак, случай первый, Застройщик заключает договор с дольщиком на инвестирование квартиры, которым принимает на себя обязательства по окончанию строительства передать квартиру последнему с оформлением права собственности как на объект недвижимости.
По окончанию строительства квартира в построенном доме передана дольщику, он делает в квартире ремонт и проживает более 2 лет. По истечении указанного срока встает вопрос о необходимости оформления квартиры в собственность, которое итак не на шутку затянулось. А затянулось оформление не с проста. После проведенной работы юристами нашего Центра было установлено, что Застройщик, испытывающий сложности в финансах, заключил аналогичный договор инвестирования на туже квартиру с другой компанией. Не получив возврата денежных средств от Застройщика, указанная компания оформила право собственности на свое имя и стала законным правообладателем и собственником жилья. Дольщик же, проживая в квартире, на сегодняшний день не является ее собственником, да и правообладателем дольщика язык назвать не поворачивается в силу того, что по закону это не соответствует действительности.
Случай второй. Застройщик судится в отношении квартиры и выигрывает дело в суде первой инстанции, в соответствии с чем суд признает за Застройщиком право на квартиру. Гражданское дело по данному спору переходит в суд второй инстанции и на этом этапе Застройщик продает спорную квартиру дольщику, до конца не будучи уверенным, что данная квартира будет за ним признана в суде второй инстанции.
Суд второй инстанции отменяет первое решение, дело идет на пересмотр и суд первой инстанции принимает противоположное решение, которым устанавливает факт отсутствия права на квартиру за Застройщиком. Таким образом, продажа квартиры дольщику является неправомерной и недействительной, а дольщик не приобретает право собственности на квартиру при полной ее оплате.
В обоих указанных случаях можно было избежать данных проблем при надлежащей юридической проверки документов, а именно, в первом случае достаточно было проверить правоустанавливающие документы на спорную квартиру и сведения из УФРС о зарегистрированных на нее правах, во втором случае установить наличие спора Застройщика было так же возможно, т.к. судебная тяжба по квартире велась на момент ее продажи, и в Интернете присутствовала соответствующая информация. Присутствовала данная информация и в ТСЖ дома, где располагалась спорная квартира.
По итогу пострадавшие дольщики в любом случае останутся без квартир, на которые претендовали, вопрос же взыскания денежных средств так же совсем не прост в силу бедственного положения обоих Застройщиков, близкого к банкротству.
Приведенные выше примеры не единичны, к нам обращаются пострадавшие дольщики с похожими случаями постоянно, а ошибки, которые ими допускаются, весьма разнообразны и по сути своей, с другой стороны, схожи.
Безусловно, нельзя быть застрахованным на 100% при приобретении квартиры в новостройке, однако многие моменты можно проверить и оценить процент рисков заранее. Если процент риска будет высок, необходимо отказаться от сделки, если процент не велик, дольщик может принять самостоятельное решение по предмету заключения договора на основании известных ему рисков. При этом во многих случаях есть возможность при проверке Застройщика и продаваемой им квартиры на сто процентов определить проблемность данной покупки и отказаться от нее.
Наш совет всем, кто приобретает квартиры и офисы в новостройках и на вторичном рынке недвижимости, не экономьте при проверке юридической чистоты сделки, это не то, на чем можно и стоит экономить. Квартира как правило приобретается один раз в жизни и навсегда, а потому к ее приобретению стоит подходить очень серьезно и обдуманно.
Статью подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович.
Источник: Дом и Закон