Законом предусмотрено право сторон договора участия в долевом строительстве на односторонний отказ от исполнения договора (внесудебное прекращение договора). Причем в первоначальной редакции Закона таким правом обладал лишь участник долевого строительства.
Так, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:
— неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
— если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и/или указанных в Законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, и застройщик не выполнил требования дольщика по безвозмездному устранению недостатков, либо по соразмерному уменьшению цены договора, либо по возмещению расходов на устранение недостатков;
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
— если застройщик при несвоевременном прекращения поручительства (если его обязательства обеспечиваются поручительством банка) не уведомил об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства и не заключил другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
— в иных установленных Федеральным законом или договором случаях.
При этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора:
— возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;
— уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства, а если дольщик — гражданин, то указанные проценты уплачиваются в двойном размере;
— возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона).
Однако для установления принципа равноправия сторон в Закон были внесены изменения, которые также предоставили застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора в случае:
— просрочки дольщиком внесения платежа по договору в течение более чем трех месяцев, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа;
— систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, т.е. нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Однако даже при вышеуказанных нарушениях у дольщика еще остается возможность погасить задолженность после получения предупреждения от застройщика.
При этом застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора вернуть дольщику уплаченные им по договору денежные средства, а дольщик обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки и возместить причиненные убытки.
На практике получить от Застройщика денежные средства в досудебном порядке практически невозможно. Любая строительная компания заинтересована в том, чтобы максимально отсрочить момент возврата денег, что приводит к рассмотрению спора в судах первой и второй инстанций, очень часто Застройщики тянут время и в исполнительном производстве, чтобы придержать отсуженные денежные средства на максимальный срок.
Перед обращением в суд предлагается внимательно изучить расторгаемый договор долевого участия, а именно, стоит особо обратить внимание на пункты о подсудности и предсудебного разбирательства спора. Если данные пункты указаны, то рекомендуется обратиться с претензией к Застройщику, после чего необходимо обращаться в суд, указанный в договоре.
Обратиться в суд с расторжением договора долевого участия можно и до окончания сроков действия договора, предусматривающих завершение строительства дома, если строительство дома осуществляется со значительными задержками.
Статью подготовили старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович.
Источник: Дом и Закон