Квартиру можно купить на так называемом первичном рынке — рынок строящегося жилья. Сектор продавцов достаточно велик — жилье продают компании, так или иначе задействованные в строительстве конкретного дома. Главное лицо — ЗАСТРОЙЩИК — фирма, которой городская администрация дала разрешение на строительство объекта. Но застройщиком может выступать не только строительная компания, но и любая частная фирма или даже государственная структура. Как правило Застройщику не хватает собственных средств для реализации строительства, что ведет к привлечению участия в проекте иных фирм и организаций, а так же физических лиц, которые располагают денежными средствами и готовы оплатить часть расходов на строительство. Указанные лица называются инвесторами. Инвесторов может быть несколько. В свою очередь застройщик и инвестор заключают между собой договор, по которому инвестор в счет внесенных средств получает для продажи некоторое количество квартир. Информация о квартирах передаваемых инвестору обязательно должна указываться в договоре.
Чаще всего покупатели выбирают квартиру по рекламным объявлениям, которые дают продавцы. Возможно, что в продаже квартир одного и того же дома участвуют несколько компаний. Чем больше фирма нуждается в живых деньгах, тем дешевле она предлагает квартиры, поэтому в одном и том же доме аналогичные квартиры могут продавать совершенно по разной цене.
Квартиру можно купить у любого участника строительства, но всегда есть опасность столкнуться с мошенничеством или так называемыми двойными продажами.
Почему и как это происходит?
Один из вариантов, когда партнеры по строительству дома, на каком-то этапе начинают конфликтовать. Обычно это происходит, когда строительство затягивается и его себестоимость растет, а партеры предварительно не обговорили этот момент, или просто один из участников решил выйти из проекта. В такой ситуации надо пересчитывать количество квартир на долю каждого участника. Тут то и начинаются споры. Застройщик в свою очередь считает квартиры своими и уже проданную инвестору квартиру, продает другому покупателю. Вот и получается что одна и та же квартира продана дважды.
На практике не редки случаи, когда Застройщик сам дважды продает одну и ту же квартиру. Это, может быть как халатность Застройщика, так как не налажена система продажи квартир и их учётность, так и намеренная деятельность, необходимая в силу отсутствия денежных средств. То есть на практике нередки и намеренные двойные продажи Застройщиком.
Безусловно, в этом случае страдает покупатель. Единственный способ разрешить этот вопрос обратиться в суд, с признанием права собственности на данную квартиру. Но при этом квартира достанется только одному покупателю. Второй получит либо денежную сумму обратно, либо, если застройщик примет во внимание что это его халатность, предоставит покупателю аналогичную квартиру. Однако за время строительства цены на недвижимость растут, и если покупатели вернут свои денежные средства, то вряд ли им хватит этих средств на приобретение другой квартиры.
При покупке квартиры у субподрядчика, инвестора по нескольким уступкам, риэлтерской компании опасностей больше. На строительном рынке известны случаи, когда субподрядные и инвестиционные компании заключали договор с застройщиком, но своих обязательств не выполняли. Зато покупателем в доказательство своих прав на продажу нескольких квартир демонстрировали договоры и липовые акты о якобы выполненных работах. Поэтому для подстраховки лучше выяснить у Застройщика, действительно ли субподрядчик или инвестор имеют право продавать квартиры в доме.
Мы предлагаем вам ознакомиться со списком компаний, у которых были зафиксированы случаи двойных продаж: ЗАО Астиком, ЗАО Энергостройкомплект-М, Меркурий-Эстейт, Авиакон и ЦРГ Град, Агентство ``Лайф``, Астрея, Бизнес Групп, Группа Ленд, Дизайн-система Таран, Интермолус, Интерурал, Карамос, Континент, Красный угол, Малахитовый двор, Мегаструктур, Мита 2000, Оптфорум, Профэксклюзив, ПСФ ``Норд``, Рамстрой, Русская правда, Свой дом, ЖСК, Сиболь, Спецстройстандарт, Стройсервис (ЗАО ИСПК ``Стройсервис``), Стэкс-Инком, Трудовой альянс, Форбс, Форто, Центр развития города ``Град``, Экодорстрой и др.
Если вы собираетесь приобрести жилое или нежилое помещение в новостройке, настоятельно рекомендуем проконсультироваться с юристом. Перед приобретением квартиры или нежилого помещения можно свести все риски практически до минимума путем осуществления юридического сопровождения сделки на предмет проверки Застройщика, приобретаемого объекта недвижимости, законности постройки дома, иное.
Статью подготовила юрист Первого Столичного Юридического Центра Ильницкая Дарья Сергеевна.
Источник: Дом и Закон