Избежать рисков при покупке недвижимости в новостройке

Вступившее в силу законодательство в сфере строительства и реализации недвижимости в новостройках в настоящее время практически не действует, Застройщики как работали по своим, часто серым схемам, так и продолжают по ним работать. Более того, очень многие из тех Застройщиков, которые начали практиковать новое законодательство (Закон 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве…) в сфере продажи новостроек, так же не смогли его завершить и исполнить взятые на себя обязательства. Многие сотни домов стоят недостроенными, многие сотни Застройщиков банкротится, сотни тысяч дольщиков остались без денег и квартир и не знают, что им делать.

В настоящее время очень мало строительных проектов реализуются в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют «серые» схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Получается, что покупателям просто деваться некуда — приходится «брать, что дают». Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, они на то и рассчитаны, однако можно максимально снизить риски.

Существуют два основных вида «серых» схем.

1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор — договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной риск — ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).

Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.

Если вы все-таки решитесь подписать предварительный договор, то для начала постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на жилой дом. Обязательно должен быть указан срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи, скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.

2. Паевой фонд. Совсем недавно появился еще один способ «обхода» Федерального закона N 214-ФЗ: закрытые паевые инвестиционные фонды.

Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры. Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет — как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством: просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т.п.). Избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.

Если вы решились, то должны быть уверены в добросовестности застройщика. Так, некоторые банки соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют «обходные» пути, однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются хорошо знакомые банку фирмы.

Какие вопросы рекомендуем выяснить перед заключением договора с Застройщиком:

Сроки исполнения Инвестиционного контракта на строительство дома (они не должны быть затянуты). Наличие разрешения на строительство на основные работы (при отсутствии данного договора необходимо отдельно проверять всю правоустанавливающую документацию, т.к. если нет разрешения на строительство, значит есть большие проблемы с данными документами, а именно: проектная документация, согласования выделения мощностей и отводов по дому, наличие документов на земельный участок и многое другое).

Если вы не уверены в своих силах, рекомендуем воспользоваться услугами опытных юристов.