Сфера инвестирования в строительстве достаточно долго являлась одной из самых рискованных в плане финансирования, пока государство наконец не решилось взять в свои руки защиту участников долевого строительства. Ознаменовалось это, во-первых, принятием Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, вступившего в силу в апреле 2005 г., а во-вторых, созданием в системе исполнительных органов специализированной структуры — Государственного строительного надзора, на который, помимо функций по контролю за качеством и законностью капитального строительства, возложены надзорные функции и в отношении долевого строительства.
Благодаря этим мерам возможности застройщика по махинациям с полученными от граждан инвестициями были сведены к минимуму, также значительно уменьшились и риски дольщиков. Так, в качестве защиты участников долевого строительства, сегодня существуют лишь три легальные схемы привлечения денежных средств застройщиком от граждан: непосредственно долевое участие, вступление в жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив либо приобретение недвижимости у застройщика по договору купли-продажи.
Для получения возможности привлекать денежные средства от физических лиц застройщик как минимум должен обладать следующими признаками:
— наличие у застройщика договора аренды земельного участка под строительство конкретного объекта либо права собственности на этот земельный участок (как договор аренды, так и право собственности должны быть зарегистрированы в регистрационной службе);
— наличие у застройщика разрешения на строительство;
— публикация в СМИ или размещение в сети Интернет проектной декларации (документа, в котором содержатся все данные о застройщике как юридическом лице, а также описание строящегося объекта).
Кроме того, использование схемы долевого участия накладывает на застройщика и массу других обязательств, в том числе и в отношении дольщика. Законом четко предусмотрены многочисленные гарантии защиты прав участников долевого строительства: и обеспечение обязательств (залог земельного участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), и существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора.
Несомненно, такой вариант построения отношений с дольщиком не может устроить бизнес. В связи с этим строительными организациями широко используются как альтернативные схемы оформления отношений по инвестированию, так и некоторые из лазеек в законодательстве о долевом строительстве. К таким полузаконным схемам работы с инвесторами, позволяющим обойти жесткие требования законодательства о долевом участии и избежать лишних затрат, относятся, к примеру, предварительный договор купли-продажи, вексель, комбинация предварительного договора долевого участия с договором займа.
Соглашаясь на любую из этих схем, инвестор серьезно рискует. Во-первых, любые варианты, связанные с займом (выдача векселя, т.е. ценной бумаги, удостоверяющей долг векселедателя перед векселедержателем либо непосредственно договор займа), совершенно оторваны от реального содержания отношений с застройщиком. Судами зачастую подобные сделки признаются недействительными по причине их притворности: ведь предметом договора займа является не инвестирование строительства, а лишь передача денежных средств на определенный срок.
И тем не менее, несмотря на все предусмотренное законодательством в защиту дольщиков, данная категория лиц остается самой незащищенной. Почему? Представим, денежные средства на строительство окончились, но дом не достроен, как быть, что делать? Да, можно расторгнуть договор, но денежные средства с компании, у которой нет денег, получить невозможно. Ждать пока дом достроиться сам собой — несерьезно. Самостоятельно достраивать дом очень дорого и не всегда возможно в силу реализации Инвестиционного контракта. Поиски нового Застройщика — это опять же больше исключение, чем правило. Получается замкнутый круг, который в настоящее время никто не в силах решить. Каков выход?
На мой взгляд, для того, чтобы указанная выше ситуация не возникала, необходимо наличие двух обязательных факторов на первичном рынке строительства. Первый — огромный уставной капитал у Застройщика, способный обеспечить окончание любого строительства, застрахованный крупной страховой компанией и обеспеченной банковскими ресурсами. Второе, ответственность местной власти, с которой заключается Инвестиционный контракт. Если Администрация будет понимать риски самостоятельной ответственности при проблемном строительстве, то и подход к выбору Застройщика будет совсем иной. Ну и третий фактор, к которому мы, наверное, придем очень не скоро, это серьезное уголовное наказание с пожизненным сроком лишения свободы и с конфискацией всего имущества ко всем лицам, тем или иным образом причастным хоть к малейшим растратам или нецелевым использованием полученных на строительство денежным средствам, как это делается в цивилизованных странах. В нашей же стране самый лучший и практически безнаказанный способ обогатиться вне закона, это собрать денежные средства на строительство и ничего не сделать. За указанные преступления сроки получают только единицы, и то, смешные сроки и то, если вопрос становится политическим.