Например, взыскание убытков, или возмещение излишне оплаченных денежных средств за переплаченные метры в квартире. Исковые заявления о признании права собственности на объект недвижимости, присуждение возмещения за недоделки, связанные с некачественным строительством, и многие другие исковые требования могут быть заявлены в рассматриваемых правоотношениях. Рассмотрим некоторые нюансы определенных судебных споров, связанных с договорами участия в долевом строительстве. Если застройщик нарушает сроки предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.), инвестор может обратиться в суд со следующими исками:
1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.
Итак, согласно ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
— при существенном нарушении договора другой стороной;
— в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно).
Стоит обратить внимание на то, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора инвестор планировал получить квартиру, но не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Поэтому инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения застройщиком договора. Из этого следует, что главным основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.
2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.
Согласно ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.
Обратимся к письму ВАС РФ «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве». В п. 7 сказано о том, что до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре.
Кроме того, инвестор долевого строительства имеет право обратиться в арбитражный суд с иском за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Данное действие застрахует инвестора в первую очередь от того, чтобы на указанную квартиру не было прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию. На практике очень часто встречаются случаи двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам. Но несмотря на это, собственником станет только тот, кто раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Другие же несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков.
Не стоит забывать о том, что кроме убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду.
Перед обращением в суд адвокаты нашего Юридического Центра настоятельно рекомендуют обратиться на прием к опытным адвокатам для получения полной картины возможной перспективы спора. И законодательство, и судебная практика в России имеют свою, очень отличную от здравого смысла, специфику, не зная о которой, человек рискует многое потерять, не правильно выбрав решение о пути действия в рамках долевого участия.