Для перехода прав требования объекта недвижимости необходимо
заключение договора переуступки права требования между первоначальным
кредитором (собственником имущественных прав на строящуюся недвижимость) и
новым кредитором (лицом, приобретающим указанные права). Само обязательство,
содержащееся в первоначальном договоре об участии в долевом строительстве, не
меняется. В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому
лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или
договору.
Но к форме договора переуступки права законодательство
предъявляет определенные требования. Согласно ГК РФ уступка требования,
основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме,
должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Переуступка
требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть
зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если
иное не установлено законом.
В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве
подлежит регистрации, то и договор переуступки прав требования по нему согласно
ст. 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации" также подлежат государственной
регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по
месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства
в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным
законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним". Но при этом в соответствии со ст. 27 Федерального закона
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением
денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на
строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального
закона.
Переуступка участником долевого строительства прав
требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или
одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно гл.
24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". Право (требование),
принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае - договора
участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке
(уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для того
чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования объекта
недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у
передающей стороны (первоначального кредитора) и, соответственно, должно быть
оплачено им в полном объеме застройщику.
При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не
требуется согласие должника (например, застройщика дома), если иное не
предусмотрено законом или договором. Новый кредитор должен уведомить должника
(застройщика) о состоявшейся переуступке права требования. Так как, если
должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к
другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него
неблагоприятных последствий. Если не уведомленный надлежащим способом должник
(застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект
недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о
состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства
первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Стоит отметить, что в настоящее время, когда договоры
участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной
регистрации, а соответственно, договоры уступки так же подлежат государственной
регистрации, процесс уступки права можно контролировать и прослеживать. Однако
в настоящее время, так же как это было и ранее, уступка права имеет обширное
применение в сходных правоотношениях, так же направленных на реализацию прав
требования на квартиры, но не по договорам долевого участия (например,
предварительные договоры, договоры соинвестирования, договоры долевого участия
без регистрации, многие другие договоры). При данных сделках имеется очень
высокий риск возникновения двойных продаж, когда уступка права фактически может
реализовываться сразу в отношении нескольких приобретателей. Договоры уступки
права всегда необходимо опасаться.
Источник: Дом и закон