1. Введение. Что было до ФЗ №214. Серые схемы и как с ними бороться. Предпосылки для изменений в закон

2. Основные изменения в ФЗ №214 от 17 июня 2010 года, а также другие нормативные акты, и как они помогут защитить права граждан. Рекомендации по защите прав в суде.

1. Что было до ФЗ №214. Серые схемы и как с ними бороться. Предпосылки для изменений в закон

До принятия ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в 2004 году на рынке существовало большое количество схем, по которым застройщики могли привлекать денежные средства граждан. Как правило, это были схемы с использованием инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, предварительных договоров купли-продажи и другие.

Поскольку при вложение денежных средств в строительство многоквартирного дома объекта, который хочет получить дольщик, на момент заключения договора еще нет, а деньги нужно заплатить сразу, довольно часто стали возникать ситуации, при которых застройщики или посреднические структуры вообще не выполняли своих обязательств по договорам или выполняли со значительной задержкой. Появилась большая группа мошеннических организаций, да и просто недобросовестных или неумелых застройщиков, деньги у которых кончались задолго до окончания строительства.

Чтобы исправить сложившуюся ситуацию и предотвратить появление новой волны “обманутых дольщиков” и был принят ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", установивший, что привлечение денежных средств в строительство жилья возможно только на основании договора долевого участия в строительстве. При этом договор долевого участия достаточно хорошо защищает права гражданина, его заключившего.

Однако на практике создатели закона добились скорее обратного эффекта. Да, в некоторых регионах большинство застройщиков перешли на работу в рамках нового закона, но все же большинство застройщиков этого сделать не смогли или не захотели. И стали искать способ закон обойти.

В результате на рынке стали доминировать так называемые “серые схемы” привлечения денежных средств в долевое строительство. В частности вексельная схема, различные варианты схем с использованием предварительного договора, договора агентирования. Т.е. вместо понятного и простого договора инвестирования с застройщиком дольщики были вынуждены подписывать документы с различными посредниками, которых создавал сам же застройщик, покупать векселя, подписывать договоры займа и т.п.

При этом если застройщик дом строил в срок и без особых проблем, люди получали квартиры и серые схемы никого не волновали. А вот если дом не строился, либо если застройщик просто исчезал с деньгами, возникали и возникают многочисленные проблемы.

Во-первых защитить свои права в суде дольщикам, приобретшим право на получение квартиры по серой схеме часто достаточно трудно. В большинстве таких схем деньги за квартиру формально не вносятся, а покупается вексель, дается займ, вносится обеспечительный платеж и т.п. А раз деньги не платятся, формально и неустойку и убытки взыскивать сложно. Если покупался вексель – гражданин вообще не мог ничего получить с застройщика кроме суммы, указанной в векселе, да и то в срок через 3-4 года после заключения договора. Т.е. оставалось сидеть и ждать. Хотя в нашей практике были случаи когда взыскивали и убытки и неустойку, вексельная схема может быть признана притворной сделкой и т.п., но суд часто оказывается в затруднительном положении при квалификации подобных схем.

Во-вторых возникает проблема с законностью всех этих договоров и схем. Дольщик, обратившийся в суд за защитой рисковал и рискует получить решение о том, что его договор является недействительным, т.к. не соответствует ФЗ №214 или незаключенным. Особенно часто это касается предварительных договоров, различных схем, связанных с уступкой. Поэтому застройщики легко “выкручивали руки” дольщикам, не исполняя своих обязательств, которые были как правило озвучены только устно или в броской рекламе, о чем застройщики сразу же забывали после подписания договора.

Сейчас существует достаточно большая судебная практика, в том числе у автора статьи, по защите прав граждан, пострадавших от подобных серых схем. Однако потребовалось и законодательное регулирование данной проблемы, чтобы защитить права дольщиков в дальнейшем и не допустить произвола со стороны недобросовестных застройщиков.

3. Основные изменения и как они помогут защитить права граждан. Рекомендации по защите прав в суде.

3.1.Изменения в ФЗ № 214, позволяющие эффективнее защищать права участников долевого строительства, уже заключивших договор, не соответствующий ФЗ №214 и не допускать в дальнейшем заключения таких договоров.

Десятки тысяч дольщиков в России уже заключили договоры по “серым схемам”, не соответствующим ФЗ № 214. При обращении таких дольщиков в суд последний часто отказывал им в защите прав, указывая на то, что их договор является недействительным или незаключенным. Все юридические основания для этого у суда были. При этом дольщик, договор которого признавался недействительным, часто мог рассчитывать только на возврат ранее внесенных денежных средств без какой-либо компенсации, т.к. незаключенный договор не порождал каких-либо юридических последствий. Рассмотрим изменения, позволяющие более эффективно защищать права таких граждан.

Можно выделить такие изменения:

1) В статью 2 ФЗ №214 внесен пункт 2.1. следующего содержания:

“2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (не по договору долевого участия, не ЖСК и ЖНК и не путем выпуска определенных ценных бумаг – только эти способы допускает ФЗ – прим. автора). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.”

Таким образом, если гражданин, заключивший договор по “серой схеме” обращается в суд, суд обязан защитить его право на получение квартиры, даже если договор будет не соответствовать ФЗ №214. При этом иск застройщика о признании такого договора недействительным не может быть удовлетворен. А вот если с иском о признании договора недействительным обратится гражданин – суд может такой иск удовлетворить при наличии оснований со взысканием санкций.

Правовая конструкция с точки зрения юриста достаточно странная, т.к. получается что граждане у нас теперь вправе заключать незаконные сделки и суд не может их признать недействительными по иску одной из сторон сделки а по иску другой может, т.е. допускается явное ограничение права застройщика на судебную защиту, гарантированного конституцией, тем не менее, пока данная норма не оспорена в Конституционном суде, она будет применяться и права граждан будут лучше защищены. Справедливости ради стоит сказать, что многие суды и ранее часто закрывали глаза на формальную незаконность таких сделок, в частности по делам о признании права собственности – признавая право собственности за дольщиком, заключившим предварительный договор, принимая спорные решения о признании права собственности в недостроенном доме и т.п. Сейчас такая практика получила законодательное закрепление. Хотя у застройщика остается возможность подавать иски о признании договоров незаключенными, это более узкое поле для защиты.

Данная норма в теории должна сподвигнуть застройщиков активнее работать по ФЗ №214, т.к. заключение договоров по серым схемам существенно может затруднить защиту их интересов и облегчает защиту интересов граждан.

Однако ничего нового, кроме невозможности застройщику оспорить договор в суде, данная норма по сути не привнесла, т.к. запрет на привлечение денежных средств не по договору долевого участия был в законе и до изменений, по сути он более четко сформулирован. Но при этом не сделано главного – не запрещены конкретные “серые схемы”, по которым работают застройщики, т.к. формально они деньги в строительство не привлекают, а заключаю предварительные договоры и продают векселя (СУ-155, ПИК), заключают предварительные договоры и договоры займа и т.п. И после этих изменений они так же спокойно могут работать по своим серым схемам и дальше. Видимо лобби застройщиков достаточно сильное, раз удалось провести через Государственную думу только закон, немного улучшающий положение дольщиков, заключивших договоры по серым схемам и легализующие их, но сами серые схемы не запретившие, хотя сделать это не трудно, т.к. все схемы известны. Более того, застройщикам теперь будет легче убедить дольщика заключить договор по серой схеме, говоря, что если возникнет проблема, он может отстоять свои права в суде.

Что мешало написать, что запрещается заключать предварительные договоры купли-продажи с одновременной выдачей векселя и договоры по другим известным схемам? Думаю, что на это не пошли, т.к. это разрушило бы выгодный бизнес и возможность застройщиков уходить от ответственности.

Т.е. в законе по прежнему остается огромная “дыра”, позволяющая недобросовестным застройщикам его обходить и что мешает ее закрыть – понятно. В таких условиях уточнение и улучшение прав граждан, заключивших договор долевого участия, не так уж и важно, поскольку данный договор застройщики сейчас могут просто не применять.

2) Повышена административная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан в обход ФЗ № 214.

В частности, привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей

Нужно сказать, что на практике такая ответственность применяется крайне редко, т.к. существующие на рынке серые схемы формально обычно не связаны с привлечением средств в строительство. Всем понятно, что деньги идут в строительство в конечном итоге, но по документам получается что гражданин или покупает вексель или дает заем или используется другая правовая конструкция с целью сокрытия факта привлечения денежных средств в строительство. Хотя исходя из формулировки, приведенной выше, я считаю что ничего не мешает привлекать к ответственности и застройщиков, привлекающих денежные средства по серым схемам.

3) Освобождены от НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения);" Налоговая нагрузка застройщика снизится, что может способствовать тому, что многие компании перейдут на работу по ФЗ №214.

4) Застройщик получил право привлекать денежные средства на основании ФЗ №214 и в случае, если у него есть договор субаренды земельного участка, а не только договор аренды или документ о собственности, как было ранее.

Остальные изменения не носят существенного характера. Так, снижен гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование с 5 до 3-х лет, внесены и другие изменения. В целом можно сказать, что права дольщиков стали защищены лучше, но при этом не ликвидирована полностью возможность заключать с гражданами договоры по серым схемам в обход ФЗ № 214, но возможностей для защиты прав граждан, заключивших такие договоры, стало больше.