Поскольку проблема банкротства организаций-застройщиков, под которыми понимаются прежде всего организации, привлекавшие денежные средства граждан для осуществления строительства жилья, имеет далеко идущие социальные последствия, усиливающие или сохраняющие напряженность в обществе, начать изложение целесообразно с одного политико-правового наблюдения.

Нельзя не отметить, что ситуация в разных регионах России складывается по-разному. Есть регионы, в которых процедуры банкротства застройщиков проходят бесконфликтно и не вызывают к себе повышенного общественного внимания. Независимо от того, насколько остро стоит вопрос с банкротством застройщиков в конкретном субъекте федерации, практически все суды обеспокоены пробелами и несовершенством законодательства, приводящими к нарушению прав граждан-дольщиков, и предпринимают все возможные меры для сглаживания негативных последствий указанных обстоятельств.

Еще одно наблюдение по результатам анализа арбитражной практики сводится к тому, что в регионах разнится степень и эффективность участия исполнительной власти и органов местного самоуправления при решении проблем обманутых дольщиков и снятии социальной напряженности.

В Самарской области ввиду значимости банкротства строительных организаций при рассмотрении дел о банкротстве в арбитражный суд с различного рода заявлениями обращались Правительство Самарской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, в том числе о приостановлении рассмотрения дела, об отстранении конкурсного управляющего, о не включении в конкурсную массу незавершенных объектов инвестиционной деятельности.

Далее рассмотрим, какие сугубо правовые вопросы обнаруживаются применительно к делам о банкротстве застройщиков.

Основания требования дольщика к застройщику

Ввиду того, что для участия в деле о банкротстве согласно действующему российскому законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникает комплекс вопросов о том, при каких обстоятельствах дольщик приобретает соответствующее право. По общему правилу дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры, гаража), т.е. его требование носит неденежный характер. Однако оно может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и удовлетворено требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки).

При этом, следует оговориться, что дольщику следует выбрать «правильный» путь защиты своего права, а именно, требовать возврата уплаченной суммы, а не причиненных ему убытков, поскольку в силу абзаца второго п.3 ст.12 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов. Если же это требование об уплате основного долга, оно участвует в голосовании.

Соотношение правового режима требований различных дольщиков

Однако преобразование неденежного обязательства в денежное является далеко не самой значимой проблемой. Более весомо то обстоятельство, что законодательство, на первый взгляд, не содержит стимула осуществлять подобное преобразование. Наоборот, согласно п.5 ст.4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Процитированную выше норму п.5 ст.4 Закона о банкротстве обязательно нужно понимать буквально — в ней говорится, что требования по неденежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования. Закон о банкротстве вопрос о порядке удовлетворения названных требований вообще оставляет без внимания, причем системное его толкование, включая норму ст.126 о том, что все имущественные требования предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве. Дополнительным основанием такого убеждения служат и нормы ст.121 и ст.142 которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или конкурсном производстве, соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра требований кредиторов, т.е. только в рамках процедур банкротства, в связи с чем, никаких арестов имущества или счетов должника и т.п. вне рамок банкротства не допускается. Однако понятие «кредитор» (ст.2 закона о банкротстве) в данном законе закреплено более узко, чем это было бы необходимо (следует сохранить преемственность из Гражданского кодекса РФ, например) для идеального понимания проблемы в такой плоскости. Полагаю, в этом месте и будет «слабое звено», пока законодатель не внесет соответствующие корректировки названного закона.

Как известно, для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурсном производстве, надо принадлежать к какой-либо очереди кредиторов. В соответствии с п.1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов отнесены требования конкурсных кредиторов (в силу ст.2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов. Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по неденежному обязательству, должен стать конкурсным кредитором — то есть добиться преобразования имеющегося у него обязательства в денежное.

Следовательно, никакой альтернативы преобразованию неденежного требования в денежное в действительности не существует, какой бы заманчивой не казалась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве, полностью отыграв вложенные средства и не понеся никаких потерь в связи с банкротством застройщика. Но как и во многих правовых ситуациях в России, из каждого правила есть и исключения, но на это обратим внимание ниже.

Теоретически возможны два способа унификации требований всех дольщиков. Во-первых, для рассматриваемой ситуации может быть следует ввести всеобщее преобразование всех требований к должнику — застройщику из неденежных в денежные, происходящее в силу нормы закона с какого-то предусмотренного законом момента времени, например, с открытием конкурсного производства. Во-вторых, можно допустить преобразование обязательств по воле кредиторов, как это, в сущности, происходит в настоящее время ввиду отсутствия какого-либо специального регулирования. Но для того, чтобы кредитор воспользовался своим правом на заявление отказа от договора с востребованием уплаченной денежной суммы, правовое регулирование должно его явно и безоговорочно подталкивать к этому, с одной стороны, показывая для него как преимущества подобного поступка (права лица, участвующего в деле о банкротстве, включая право голосовать на собрании кредиторов и др.), так и негативные последствия воздержания от него (невозможность удовлетворения неденежного требования вне рамок дела о банкротстве, опасность опоздания к закрытию реестра требований кредиторов и т.п.). К сожалению, нынешнее регулирование явно выраженных стимулов в себе не содержит, тем более что многие граждане неосознанно введены в заблуждение по поводу якобы имеющейся «альтернативы» своих действий вне рамок банкротства получить удовлетворение преимущественно иных лиц, в чем виновата часто противоречивая и не совсем обоснованная судебная практика.

В наиболее концентрированном виде затронутая проблема излагается в письмах Арбитражных судов различных Субъектов РФ в адрес Высшего Арбитражного Суда РФ, суть которого: «Судебная практика показывает, что в ряде случаев граждане обращаются в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получают соответствующий судебный акт. Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия».

Представляется, что наличие двух режимов удовлетворения требований дольщиков, основанных на конфликте интересов, не может быть признано допустимым. Это неизбежно приведет к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других. Либо дольщики с неденежными требованиями в конечном итоге получат причитающийся объект недвижимости, а дольщики с денежными требованиями останутся без удовлетворения в числе прочих кредиторов третьей очереди, либо последние получат какие-то деньги, а дольщики с неденежными требованиями не успеют потребовать расторжения договора с застройщиком (преобразовать неденежное требование в денежное) и вступить в реестр требований кредиторов до его закрытия, а значит, не получат вообще ничего.

Во многих регионах широко представлены следующие неденежные виды требований при наличии в арбитражном суде дела о банкротстве соответствующего застройщика:

• о признании права собственности на нежилое помещение;

• о выделении в натуре нежилого помещения;

• об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;

• о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства;

• о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Таким образом, налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков. Причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других — возврат денег, то есть появляется база для манипуляций и злоупотреблений. К этому необходимо прибавить невысокий уровень правовой культуры населения, вследствие чего, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т.д.), а впоследствии, разобравшись, подают заявления об исключении их требований из реестра, что приводит к невозможности дальнейшей защиты их права в виде получения чего-либо вообще от должника (застройщика).

Рассмотрим, какое поведение в рамках действующего законодательства наиболее предпочтительно для дольщика. Оценим неденежное требование о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости. Как только вводится процедура наблюдения, в силу ст.63 Закона о банкротстве приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Таким образом, даже если дольщик успел выиграть дело в суде общей юрисдикции о присуждении в его пользу квартиры в натуре, судебный пристав-исполнитель не вправе осуществлять какие-либо исполнительные действия в отношении спорной квартиры.

С открытием конкурсного производства ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи составляют исключение), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу (исключение - общая долевая собственность в ряде случаев). В силу ст. 126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать в виде «голого права» (только на бумаге). Для того, чтобы участвовать в распределении конкурсной массы, кредитор обязан предъявить свои требования в суд, рассматривающий дело о банкротстве. При этом, несмотря на то, что в статье 126 Закона о банкротстве упоминаются «иные имущественные требования», предъявлять свои требования дольщик должен не как неденежные, а как денежные (преобразовав одно в другое), поскольку только кредиторы по денежным обязательствам признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве. Скорее всего, законодатель и имел стремление закрепить во взаимной связи с другими нормами закона о банкротстве, что все требования любых кредиторов (в широком смысле), даже «иные имущественные требования» могут быть предъявлены и исполнены должнику только лишь в рамках процедур банкротства, а никак не в ином «внебанкротском» порядке.

Из этой предпосылки вытекает иной вывод: напротив, граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек.

Из этого вытекает следующий обоснованный вопрос: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут (и в нем предусмотрено расторжение в судебном порядке), то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу гражданина денежных средств с должника?

Думается, на этот вопрос надо отвечать отрицательно. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, должен при установлении требований кредиторов, рассматривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора, возможно и применительно абз.7 п.1 ст.126 закона о банкротстве (как «иные имущественные требования»). В противном случае будет возникать никому не нужная волокита, которая особенно противопоказана в делах о банкротстве. Что может получиться? Гражданин обратится в арбитражный суд о расторжении договора и установлении его де¬нежных требований к застройщику, а суд прекратит производство, предложив сначала выиграть дело в суде общей юрисдикции. Пока гражданин будет это делать, застройщика признают банкротом и начнут раздел его имущества среди иных кредиторов. В особенности опасно, если в итоге гражданин пропустит двухмесячный срок на заявление требований к банкроту в конкурсном производстве (ст.142 Закона о банкротстве). Попасть «за реестр требований кредиторов» в современной ситуации равносильно добровольному отказу от своих требований — всё равно рассчитывать на удовлетворение не придется. Следует оговориться, что только при таком подходе не возникнет вопроса и путаницы, относить ли при расторжении договора взыскиваемую сумму к текущим обязательствам (платежам) или к «реестровым», поскольку, если вначале гражданин в суде общей юрисдикции взыщет свои деньги, а потом заявит их в процедуре банкротства застройщика, то неминуема в большинстве случаев их ошибочная квалификация как «текущие» а не «реестровые», поскольку формально, денежное обязательство возникло после возбуждения дела о банкротстве. Мои утверждения о таком положении вещей небеспочвенна, поскольку такая ошибочная судебная практика о «текущих платежах» уже имеется.

То, что на практике дольщикам иногда удается получить исполнение вне рамок дела о банкротстве, вызвано отсутствием понимания подлинного назначения процедур банкротства и неэффективным применением защитных механизмов, заложенных в Законе о банкротстве. Их цель — пресечение незаконного преимущественного удовлетворения одних кредиторов перед другими, в самом широком смысле с учетом правового регулирования Гражданского кодекса РФ, независимо, дольщик ли, или подрядчик, или поставщик, или банк предоставивший наравне с дольщиком-гражданином такие же денежные средства в порядке инвестирования. По сути своей их положение должно быть равным. Это главная мысль банкротства. И ничего лучшего до настоящего времени гражданское право предложить обществу не смогло.

Другой пример может быть связан с так называемыми двойными или даже тройными продажами, то есть случаями, когда одна квартира обещана недобросовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку до завершения строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственником квартиры, она включается в конкурсную массу. Это означает, что она продается с торгов и ее «в натуре» не получает ни один из дольщиков, но выручка от ее продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое других не получат вообще ничего. Идее справедливости, прямо скажем, это будет противоречить. Если смотреть на вещи объективно, а не глазами того дольщика, которому квартира достанется.

Эту идею необходимо разъяснять населению, поскольку в обиходе бытует представление о том, что кто первый успеет выхватить у банкрота обещанную квартиру, тот и прав. Такой некорректный подход к проблеме в ряде случаев основан на неверном толковании закона, в частности ст.398 Гражданского кодекса РФ, которая имеет отношение к множественности лиц-кредиторов на одно и то же имущество (вещь).

Эта позиция не бесспорна. Можно высказать сомнение в том, что ст.398 ГК РФ является той нормой, в силу которой более поздний по дате заключения договор инвестирования может быть признан не¬действительным в соответствии со ст.168 ГК РФ как противоречащий закону. Дело в том, что в ст.398 ГК РФ не предрешается вопрос о том, какой договор является действительным. Более того, она исходит из действительности обоих (всех) договоров. Двух (или более) лиц законодатель называет «кредиторами» (если бы законодатель считал, что действителен договор только с одним, он использовал бы иные формулировки). Кроме того, закон говорит, что право потребовать вещь в принудительном порядке отпадает, если она уже передана в собственность другому лицу. Таким образом, к сожалению, статья 398 ГК РФ нередко на практике толкуется из¬лишне расширительно. В ней усматривают основание для ничтожности договора, в то время как она регулирует не более чем вопрос о том, какой из кредиторов обладает преимуществом перед другими. Для его решения надо иметь какие-то критерии, их-то и вводит законодатель. Например, законодатель в делах о банкротстве устанавливает преимущество одних кредиторов (например, второй очереди) перед другими кредиторами (соответственно, третьей очереди). Но внутри одной очереди при банкротстве, кредиторы все равны применительно п.3 ст.142 закона о банкротстве и таким образом, законодательно исключено применение ст.398 ГК РФ в данной ситуации, причем на сегодняшний день законодательно закреплено, что расчет при банкротстве производится с кредиторами только деньгами, что возможно следует законодательно пересмотреть и предоставить дольщикам при определенных условиях получать заветные квартиры при процедурах банкротства. Повторюсь, но только при определенных условиях!

Другой пример связан с практикой Арбитражного суда одного из субъектов. Четыре дольщика в связи с длительным неисполнением застройщиком своих обязательств по передаче жилья обратились в суды общей юрисдикции и получили в свою пользу решения о взыскании убытков в связи с расторжением договоров инвестирования, неустойки и морального вреда. Поэтому данные кредиторы были заинтересованы в том, чтобы конкурсная масса была сформирована в максимальном объеме, и значит, настаивали на включении недостроенного объекта в целом в конкурсную массу. Напротив, остальные дольщики, которые не расторгали договоров инвестирования, опасались потерять возможность получения квартир в натуре в случае включения объекта в конкурсную массу и поэтому всячески препятствовали данному решению. Более того, многие из них обратились с заявлениями о признании за ними доли в праве собственности на неоконченный строительством объект и получили решения судов в свою пользу. В конечном итоге по данному делу, можно считать, пострадали кредиторы, пошедшие на пре¬образование своих неденежных требований в денежные и попавшие в реестр требований кредиторов. Есть обоснованное сомнение в том, что это является справедливым.

Кроме отмеченных соображений имеются и иные затруднения практического характера, возникающие в связи с неравенством дольщиков, предъявившие разные требований банкроту. По свидетельству Арбитражного суда Ставропольского края, в случаях, когда одни дольщики предъявляют денежные, а другие неденежные требования, возникает конфликт интересов между собственниками квартир, которые впоследствии объединяются в товарищества собственников жилья в целях завершения строительства дома, и лицами, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника. Граждане, включённые в реестр требований кредиторов, в число членов ТСЖ не принимаются, так как за ними не признано право собственности на какую-либо квартиру либо долю в недостроенном доме. В то же время обязательства по передаче квартир в натуре не выполнены застройщиком как перед собственниками квартир, так и перед кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов.

Таким образом, цель, к которой следует стремиться на законодательном уровне — дольщики должны иметь равное правовое положение, независимо от того, какое требование ими заявляется, — о передаче причитающихся им объектов недвижимости или о возврате внесённых денежных средств.

Правильное понимание того, что иски о признании права собственности дольщиков на конкретные помещения в недостроенном доме, равно как на помещения в принятом в эксплуатацию доме, который принадлежит застройщику, находящемуся в процедуре банкротства (а иногда и еще хуже – при нерасторгнутом договоре строительного подряда), не подлежат удовлетворению, важно не только среди арбитражных судей, но и судей общей юрисдикции.

Понятно, что никакие разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не могут иметь для судей общей юрисдикции определяющего значения, однако хотелось бы, чтобы они с пониманием относились к изложенным проблемам и отдавали себе отчет в том, что, присуждая квартиру одному лицу, они тем самым могут лишать любого возмещения иных кредиторов застройщика, в том числе иных дольщиков (в случае двойных продаж). А можно предположить и более вопиющие последствия признания таких прав собственности, это когда при вводе жилого дома в эксплуатацию будут установлены либо признаки «самовольной постройки», либо значительные нарушения при строительстве, что неминуемо приведет к сносу такого дома. Тогда «собственники» квартир станут перед новой, еще более изощренной дилеммой, в чьих глазах виновной уже в которой будет судебная власть.

По делам о признании права собственности дольщика на отдельное помещение в здании, принадлежащем застройщику, конкурсные управляющие должны прилагать максимальные усилия для установления правильной юридической природы отношений сторон договора о долевом участии в строительстве (инвестиционном договоре): носят ли они чисто обязательственный характер (модель действующего Закона о долевом строительстве) или же имеют вещно-правовое содержание (как происходит в случае заключения договора простого товарищества или договора об инвестиционной деятельности, по которому товари¬щи или инвесторы обладают правом общей долевой собственности на возведенный объект до его передачи в натуре по долям и оплаты). Лишь в последнем случае удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (по-видимому, как следствие выдела доли в общей собственности в натуре) имеет под собой нормативные основания, да и то, только если всё здание отвечает признакам законного «объекта недвижимости» завершенный строительством и передан как результат строительства (реконструкции) от строительного подрядчика заказчику (застройщику).

Если же не предполагать «завершенный» характер строительного объекта, то законодательно существует и возможность признать «голое» право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, как права оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности, но опять же с оговоркой, если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае, объекта спора (признания права для инвесторов) не существует, пока он находится во владении строительного подрядчика и не передан на законных основаниях заказчику (застройщику). Доля в «незавершенке» – может иметь смысл и правовое основание, но «незавершенка» должна быть к этому моменту или одновременно с заявленным требованием установлена как существующий, в правовом смысле, объект недвижимости (вещь). При этом, оговорка, что право на долю в незавершенке будет «голым» сделана осознанно, поскольку реализовать самостоятельно такое право, даже в форме выделения доли в натуре, либо трансформировать в иное право, будет для дольщика невозможно, пока весь объект не будет достроен и введен надлежащим образом в эксплуатацию. Такое благополучное разрешение строительства при банкротстве застройщика и наличии «незавершенки» обремененной установленной судом «правами на доли», обречено на практическую несбыточность, поскольку такой объект при реализации конкурсной массы не будет являться привлекательным для потенциальных инвесторов (покупателей).

Но в качестве одного небезынтересного факта, не могу обойти вниманием, решения (около пятидесяти!) одного из районных судов Самарской области, которыми на основании «Договора займа» и «Предварительного договора об инвестировании» (конечно же без какой-либо регистрации в Регпалате), были признаны права собственности на конкретные квартиры (именно «квартиры»!) в незавершенном строительством доме, построенном на 95% (как явствует из решения). Благо, что застройщик не находится в процедурах банкротства и не сопротивляется таким «решениям» суда, но ставить в отправлении правосудия принцип «социальной целесообразности» выше принципа «законности и объективности», считаю незаконным и неконституционным, как бы мое мнение не противоречило «сегодняшним» интересам дольщиков, получившим в собственность квартиры по таким «решениям» районного суда Самарской области. Почему только «сегодняшним» интересам, потому что такие судебные «решения» могут привести к более печальным правовым последствиям уже титульного «собственника» несуществующей квартиры, если вдруг дом не построится никогда, например в случае признания его «самовольной постройкой» (ст.222 ГК РФ), или же при значительном нарушении строительных норм, либо право на землю прекращено и не возобновлено. Тогда, такие «собственники», пойдут демонстрацией уже к этому судье. Мне не удалось узнать правовую позицию Федеральной регистрационной службы России по данному вопросу, поскольку ни отзыва на иск, ни участия посредством представителя, данная служба в судебное заседание не предоставляла вовсе, что тоже кое-что значит. Как проводилась и проводилась ли вообще техническая инвентаризация таких «квартир» в недостроенном доме (для мотивировки решения суда), не известно.

В чем правовая проблема, спросит обычный читатель? Да в том, что применительно Главы 18 Гражданского кодекса РФ и статей 15 - 16 Жилищного кодекса РФ, квартира является одним из видов жилого помещения, понятие которого гласит так: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)». Теперь давайте представим, каким требованиям может отвечать недостроенный дом и является ли он вообще «жилым» и будет ли он таковым признан при вводе его в эксплуатацию. А без такой оценки на момент вынесения решения суда, ни одно помещение нельзя признать «жилым» в принципе! Да и частью объекта недвижимости (как чего-то целого) ни одно помещение нельзя в «незавершенке» признать, поскольку этого «чего-то целого» ещё нет, а есть только его недостроенная часть. Вот отсюда и возражения!

Но давайте вернемся в плоскость законного регулирования. Так если же рассмотреть внимательно правовую конструкцию права «дольщика» при действии закона об участии в долевом строительстве, наложив на ситуацию с банкротством застройщика, то такой дольщик должен рассматриваться «привилегированным» кредитором 3 очереди, поскольку его требования обеспечены залогом, применительно ст.13 Закона об участии в долевом строительстве. В этом случае, шансы получить вложенные деньги у кредитора (дольщика) в процедуре банкротства значительно возрастают и право в максимальной степени защищено. Но, к сожалению, большинство дел изобилуют так называемыми «серыми схемами» по обходу названного действующего закона об участии в долевом строительстве, в частности с применением договоров займа, предварительного договора об участии в долевом строительстве и т.п.

Альтернативы банкротству

Рассмотрим, имеются ли какие-либо альтернативы процедуре банкротства застройщика. Теоретически можно предпринять попытку достраивания объекта (здания), включающего в себя помещения, на которые рассчитывают дольщики, однако для этого должно найтись лицо, готовое вложить соответствующие инвестиции и приобрести объект «с дольщиками», то есть вместе с самим объектом принять на себя обязательства застройщика по передаче им помещений после сдачи здания в эксплуатацию. Даже если предположить, что такое лицо найдется и оно будет коммерчески заинтересованно в подобном проекте (хотя перед ним открываются достаточно туманные перспективы, поскольку все помещения в строящемся здании, скорее всего, уже «распроданы» первоначальным застройщиком, изменения в проектную документацию внести чаще всего невозможно, деньги с дольщиков получены и получить от них дополнительные средства (доплату) практически нереально), неминуемо возникнет одна правовая проблема. Теоретически надо быть готовым к тому, что отыщется несогласный дольщик, относящийся к новому инвестору (застройщику) с еще большим подозрением, чем к прежнему застройщику (банкроту), который откажется рассматривать приобретателя как своего должника. Примеры практике известны. Предположим, один из кредиторов — дольщиков возражает со ссылками на ст.391 ГК РФ против перехода обязательств перед ним к иному лицу без его согласия. Как быть в этом случае? Во-первых, можно в законе установить, что обязанности застройщика перед дольщиками перейдут к приобретателю объекта незавершенного строительства (здания) в силу закона и независимо от согласия на то каждого дольщика. Во-вторых, теоретически закон может и не предусматривать обязательного перехода всех обязанностей к новому застройщику, но в этом случае обязательство по передаче квартиры в натуре «несогласному» дольщику окажется неисполнимым, поскольку застройщик-банкрот лишится здания в целом, и дольщик вправе будет претендовать только на денежную компенсацию понесенных потерь. Об этом желательно прямо упомянуть в законе, чтобы граждане могли делать осознанный выбор.

Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в товарищество, кооператив или иное сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника — застройщика, что может оказаться не вполне справедливым в отдельно взятом примере, когда у застройщика имеются две стройплощадки и соответственно две группы дольщиков. В условиях конструирования на законодательном уровне отношений «дольщик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) не усматривается оснований для того, чтобы предпочесть требования дольщиков требованиям иных кредиторов той же очереди. Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку, сегодня дольщик – член ТСЖ, дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии «потянуть» дополнительные расходы на достройку. И что тогда? Вариантов предположений масса!

Таким образом, большинство цивилистов включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняется к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.

Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане-дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, практически не получают удовлетворения своих требований. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами.

Напрашивается вывод, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди, например — первой. Такие предложения уже высказываются. Против них могут быть выставлены возражения, сводящиеся к тому, что приоритет дольщиков перед требованиями иных кредиторов третьей очереди (залоговыми кредиторами, уполномоченными органами в части обязательных платежей и т.п.) будет ничем не оправдан. Однако эти возражения вряд ли можно признать убедительными. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегированную очередь уже имеются — это вкладчики банков. Законодатель вполне может сказать, что среднестатистический дольщик заслуживает не меньшей защиты, чем вкладчик.

Однако и в этом случае, если не предпринять соответствующих мер, сохранит¬ся неравенство среди кредиторов с денежными и неденежными требованиями, отмеченное выше.

Нельзя забывать и о том, что граждане, заключающие договоры долевого участия в строительстве в соответствии с действующим в настоящее время Законом о долевом строительстве, приобретают право залога в отношении соответствующего объекта (ст.13 Закона). Следовательно, их требования и без внесения изменений в Закон о банкротстве в достаточной мере защищены по сравнению с требованиями остальных кредиторов третьей очереди. Отнесение требований дольщиков к первой очереди будет означать, что граждане, жизни и здоровью которых был причинен вред действиями застройщика (кредиторы первой очереди в настоящее время), могут получить не полное возмещение, а лишь пропорциональное. Вместе с тем их интерес заслуживает большей защиты, чем требования дольщиков. Кроме того, работники, как кредиторы второй очереди, могут вообще остаться без удовлетворения. В этой связи более обоснованным представляется отнесение требований дольщиков к третьей очереди с переводом требований кредиторов существующей третьей очереди в четвертую очередь. По крайней мере об этом говорят профессионалы из Высшего Арбитражного Суда РФ.

Наконец, отнесение требований дольщиков к первой очереди является справедливым только при условии, что их требования связаны с удовлетворением личных бытовых потребностей в жилище, но не с извлечением прибыли. Однако отграничить одни случаи от других может оказаться крайне сложно на практике. Как следствие, граждане-предприниматели, извлекающие прибыль из вложений в недвижимость на стадии строительства, могут оказаться в привилегированном положении по сравнению с иными субъектами предпринимательской деятельности.

Исключение имущества дольщика из конкурсной массы при банкротстве?

У судов нередко возникал вопрос о том, может ли по требованиям дольщиков исключаться на основании ст.132 Закона о банкротстве из конкурсной массы то имущество, для строительства которого они передавали денежные взносы застройщику.

При решении данного вопроса особое значение приобретает правильное толкование условий договора, заключенного между дольщиком и застройщиком. Думается, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе стр