ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2009 г. N КГ-А40/12554-09
Дело N А40-29815/09-54-240
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Федосеевой Т.В.,
судей Завирюха Л.В., Комоловой М.В.,
при участии в заседании:
от истца - Костанов С.С. по доверенности б/н от 14.04.09, Трошкин А.Н. по доверенности N 04/09 от 25.11.09
от ответчика - Лоскутова В.В. по доверенности б/н от 15.06.09, Симонов А.С. по доверенности б/н от 30.01.09 от третьего лица
рассмотрев 26 ноября 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу истца - ООО "АльфаИнтерСтрой"
на решение от 16 июля 2009 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
на постановление от 07 сентября 2009 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Овчинниковой С.Н., Тетюком В.И., Стешаном Б.В,
по иску ООО "АльфаИнтерСтрой"
о внесении изменений в договор
к ЗАО "Бестинвест"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АльфаИнтерСтрой" (далее - ООО "АльфаИнтерСтрой") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Бестинвест" (далее - ЗАО "Бестинвест") о внесении изменений в п. 2.5 договора от 03.08.2006 г. N 04-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, изложив его в следующей редакции: Застройщик обязуется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта будет получено им не позднее второго квартала 2011 года.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что необходимость внесения данного изменения в п. 2.5 договора обусловлена нарушением ответчиком сроков исполнения встречного обязательства по передаче задания на проектирование.
Решением от 16.07.2009 года Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением от 07.09.2009 года Девятого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
Выводы судов обеих инстанций мотивированы недоказанностью истцом вины ответчика в невыполнении условий договора с его стороны, что могло бы повлечь просрочку исполнения обязательства истцом. Отказывая в иске, суд также исходил из того, что в связи с нарушением истцом сроков исполнения обязательств, ответчик на основании ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в одностороннем порядке отказался от договора. Отказ от договора признан судом правомерным.
На принятые судебные акты ООО "АльфаИнтерСтрой" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и необоснованных и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах фактическим обстоятельствам дела, неприменение закона, подлежащего применению.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик возражает против ее удовлетворения.
В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между сторонами подписан договор N 04-07/06 от 03.08.2006 г. об участии в долевом строительстве, по которому ответчик (Участник) взял на себя обязательство направить денежные средства на строительство спального корпуса - позиция N 10 по Генплану, подлежащей передаче в собственность Участнику долевого строительства проектной площадью 580 кв. м (Приложение N 2 к договору) строительство которого должно осуществляться застройщиком по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120 (п. 11) в размере и на условиях, предусмотренных Графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - Приложение N 1 к договору, а истец (Застройщик) обязался собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и техническими характеристиками спального корпуса - Приложение N 2 к договору, а также оформить имущественные права Участника (права аренды) на земельный участок сроком не менее чем на 45 лет после оформления права собственности Участника на объект. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Застройщик обязался передать Объект Участнику в порядке, предусмотренном договором.
Согласно п. 2.5 договора Застройщик обязуется, что разрешение на ввод в эксплуатацию будет получено не позднее IV квартала 2008 года. Указанным пунктом установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме - в соответствии с проектной документацией и техническими характеристиками спального корпуса - Приложение N 2.
При этом согласно п. 2 Приложения N 1 к договору ответчик обязался в срок до 16.10.2006 года передать истцу задание на проектирование объекта.
Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что необходимость внесения изменения в п. 2.5 договора обусловлена неисполнением ответчиком встречного обязательства - по передаче задания на проектирование.
Так, задание на проектирование объекта в срок до 16.10.2006 г. ему передано не было, фактически задание на проектирование объекта утверждено единоличным исполнительным органом ЗАО "Бестинвест" только 20.12.2007 г.
По мнению истца, нарушение ответчиком сроков передачи задания повлекло за собой невозможность исполнения обязательства по выполнению строительства объекта в установленный договором срок. Направленный им в сентябре 2008 года проект дополнительного соглашения о внесении изменений в п. 2.5 договора ответчиком не подписан, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд.
Отказывая в иске, арбитражный суд указал на то, что истцом не представлены надлежащие и бесспорные доказательства в обоснование своей позиции, поскольку стороны договора к соглашению о новых условиях договора (новая проектная документация, новые технологические характеристики) не пришли, они обязаны руководствоваться положениями договора N 04-07/06 и согласованными в Приложении N 2 техническими характеристиками объекта.
Суд первой инстанции мотивировал свой отказ в иске также расторжением договора N 04-07/06 ответчиком в одностороннем порядке ввиду нарушения обязательств истцом, в связи с чем сделал вывод о том, что основания для внесения изменений в расторгнутый договор отсутствуют.
Между тем, выводы судов не могут быть признаны обоснованными.
В соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Как видно из материалов дела, отказ от договора ответчик заявил на основании п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."), в соответствии с которой участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в установленный договором срок.
Признавая отказ застройщика от договора правомерным, суд не дал оценки доводам истца о том, что неисполнение им обязательства было обусловлено неисполнением ответчиком встречного обязательства по передаче задания на проектирование, и не учел положения п. 3 ст. 405 ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." договор должен содержать:
1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Пунктом 4.1 договора N 04-07/06 установлен размер первого платежа и сроки его перечисления. Названным пунктом установлено, что дальнейшие платежи Участник осуществляет в соответствии с Графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - Приложение N 1, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.
Приложение N 1 к договору - График поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса в п. 1 устанавливает размер первого платежа и сроки его уплаты.
Согласно п. 5 Приложения N 1 следующие после первого взноса платежи производятся Участником в соответствии с новой редакцией Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.
Отклоняя довод истца о незаключенности договора и признавая спорный договор заключенным, арбитражный суд исходил из того, что договор N 04-07/06 содержит условие о цене договора, предусматривает порядок и сроки ее установления и уплаты.
Между тем, данный вывод сделан судом без учета п. 5 Приложения N 1 к договору и без выяснения обстоятельств того, составлялась ли новая редакция графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса, и устанавливался ли порядок и сроки уплаты последующих платежей.
Без исследования названных обстоятельств вывод арбитражного суда о заключенности спорного договора нельзя признать обоснованным.
Кроме того, суду надлежит дать оценку правовой природе подписанного сторонами договора на предмет его соответствия ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".
Для определения возможности отнесения договора к договору о долевом участии в строительстве, суду необходимо проверить согласование его участниками условия о разделе результата строительства в виде определения долей.
При изложенном, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов, изложенные в принятых по делу судебных актах, не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, поскольку сделаны без их полного и всестороннего исследования и оценки, в связи с чем решение и постановление подлежат отмене на основании ст. 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства, тщательно проверить доводы истца о невозможности исполнения обязательства по передаче объекта в срок в связи с неисполнением ответчиком встречного обязательства и о незаключенности договора, и с учетом установленного принять законное решение с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение от 16 июля 2009 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 07 сентября 2009 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-29815/09-54-240 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий-судья
Т.В.ФЕДОСЕЕВА
Судьи:
Л.В.ЗАВИРЮХА
М.В.КОМОЛОВА