ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 декабря 2009 г. N КГ-А40/14119-09
Дело N А40-29812/09-53-202
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комоловой М.В.,
судей Завирюха Л.В., Федосеевой Т.В.
при участии в заседании:
от истца - Исакова л.А. по доверенности от 22 декабря 2009 г. N 07/09; Кузнецова И.М. по доверенности от 14 апреля 2009 г.; Костанов С.С. по доверенности от 14 апреля 2009 г.
от ответчика - Лоскутова В.В. по доверенности от 31 января 2009 г.; Симонов А.С. по доверенности от 30 января 2009 г.
рассмотрев 25 декабря 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу истца - ООО "АльфаИнтерСтрой"
на решение от 30 июля 2009 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Терно С.Б.,
на постановление от 29 сентября 2009 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Е.В. Бодровой, Б.Н. Жуковым, И.Н. Баниным
по иску ООО "АльфаИнтерСтрой"
о внесении изменений в договор
к ЗАО "Бестинвест"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АльфаИнтерСтрой" (далее по тексту - ООО "АльфаИнтерСтрой") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Бестинвест" (далее по тексту - ЗАО "Бестинвест") о внесении изменений в пункт 2.5 договора от 03 августа 2006 г. N 03-07/06 об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, изложив его в следующей редакции: "Застройщик обязуется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта будет получено им не позднее второго квартала 2011 года."
Решением от 30 июля 2009 г. Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением от 29 сентября 2009 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в связи с нарушением истцом сроков исполнения обязательств, ответчик на основании части 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в одностороннем порядке отказался от договора. Отказ от договора признан судом правомерным.
На принятые судебные акты ООО "АльфаИнтерСтрой" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и необоснованных и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах фактическим обстоятельствам дела, неприменение закона, подлежащего применению.
В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ответчика против удовлетворения жалобы возражали, считая судебные акты законными, а кассационную жалобу необоснованной.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между сторонами подписан договор N 03-07/06 от 03.08.2006 г. об участии в долевом строительстве, по которому ответчик (Участник) взял на себя обязательство направить денежные средства на строительство подлежащего передаче в собственность Участнику долевого строительства спального корпуса - позиция N 9, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120 в размере и на условиях, предусмотренных графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - Приложение N 1 к договору, а истец (Застройщик) обязался собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и техническими характеристиками спального корпуса - Приложение N 2 к договору, а также оформить имущественные права Участника (права аренды) на земельный участок сроком не менее чем на 45 лет после оформления права собственности Участника на объект. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Застройщик обязался передать объект Участнику в порядке, предусмотренном договором.
Согласно пункту 2.5 договора Застройщик обязуется, что разрешение на ввод в эксплуатацию будет получено не позднее IV квартала 2008 года. Указанным пунктом установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме - в соответствии с проектной документацией и техническими характеристиками спального корпуса - Приложение N 2.
Согласно доводам кассационной жалобы необходимость внесения изменения в пункт 2.5 договора обусловлена изменением технических характеристик строящегося объекта, увеличением его общей площади, вследствие чего необходимо изменить и срок ввода в эксплуатацию объекта.
Отказывая в иске, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что договор, о внесении изменений в который просил истец, является расторгнутым по инициативе ответчика, в связи с чем внесение изменений в данный договор невозможно. Расторжение договора вследствие отказа ответчика от его исполнения в одностороннем порядке признано судами законным, соответствующим положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как в установленном законе порядке срок передачи объекта не изменен, а в срок, установленный договором, объект истцом не передан.
Между тем, выводы судов не могут быть признаны обоснованными.
Как видно из материалов дела, отказ от договора ответчик заявил на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которой участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в установленный договором срок.
Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать следующие условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий, такой договор считается незаключенным.
Пунктом 4.1 договора N 03-07/06 установлен размер первого платежа и сроки его перечисления. Названным пунктом установлено, что дальнейшие платежи Участник осуществляет в соответствии с графиком поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса - Приложение N 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Приложение N 1 к договору - График поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса в пункте 1 устанавливает размер первого платежа и сроки его уплаты. Согласно пункту 5 Приложения N 1 следующие после первого взноса платежи производятся Участником в соответствии с новой редакцией Графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса.
Отклоняя довод истца о незаключенности договора о долевом участии в строительстве и признавая спорный договор заключенным, арбитражный суд исходил из того, что договор N 03-07/06 содержит условие о цене договора, предусматривает порядок и сроки ее установления и уплаты.
Между тем, данный вывод сделан судом без учета пункта 5 Приложения N 1 к договору и без выяснения обстоятельств того, составлялась ли новая редакция графика поэтапного выполнения работ и оплаты инвестиционного взноса, и устанавливался ли порядок и сроки уплаты последующих платежей. Без исследования названных обстоятельств вывод арбитражного суда о заключенности спорного договора нельзя признать обоснованным.
Кроме того, суду надлежит дать оценку правовой природе подписанного сторонами договора на предмет его соответствия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Для определения возможности отнесения договора к договору о долевом участии в строительстве суду следует определить применимо ли к имуществу, подлежащему передаче в собственность Участнику, понятие объекта долевого строительства, содержащееся в пункте 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов, изложенные в принятых по делу судебных актах, не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, поскольку сделаны без их полного и всестороннего исследования и оценки, в связи с чем решение и постановление подлежат отмене на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полно и всесторонне исследовать доказательства и установить обстоятельства дела, в том числе путем толкования договора определить содержание прав и обязанностей сторон и правовую природу договора, проверить возражения ответчика о незаключенности договора долевого участия в строительстве, а также правомерность отказа ответчика от исполнения договора, доводы истца о невозможности исполнения обязательства по передаче объекта в срок, принять обоснованное и мотивированное решение с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь статей 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение от 30 июля 2009 года по делу N А40-29812/09-53-202 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 29 сентября 2009 года по тому же делу Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий-судья
М.В.КОМОЛОВА
Судьи:
Л.В.ЗАВИРЮХА
Т.В.ФЕДОСЕЕВА