По ДДУ балкон посчитали без понижающего коэффециента

Добрый день! Судебная практика по данному вопросу будет на стороне застройщика. Суд признает соответствующим закону о том, что расчеты будут производится от площади определенной без понижающих коэффициентов.
Ниже привожу практику

СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. по делу N 33-1818

Судья Моисеева М.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего - Зубаровской С.В.,
судей - Мацкив Л.Ю., Козловой А.А.
при секретаре - К.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.В. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 февраля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Мацкив Л.Ю., объяснения К.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по доверенности Ф., судебная коллегия

установила:

По уточненным требованиям К.В. обратился в суд с иском к ООО "ЭВЕРЕСТ", ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о внесении изменений в технический паспорт квартиры и возврате денежных средств, ссылаясь на то, что (дата) между истцом и ООО "ЭВЕРЕСТ" заключен договор участия в долевом строительстве N Э, по условиям которого ООО "ЭВЕРЕСТ" принял на себя обязательство по строительству... по адресу:... Базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры  кв. м, исходя из цены 1 кв. м общей площади в размере  руб., что составляет  руб., а также из стоимости балкона площадью 3,53 кв. м в сумме  руб. Истцом в счет исполнения принятых на себя обязательств было дополнительно оплачено ответчику за излишнюю площадь квартиры  руб. исходя из технических данных БТИ, согласно которым общая площадь квартиры составила 41,7 кв. м, площадь балкона 3,5 кв. м. Однако указанные БТИ технические характеристики, принятые ООО "ЭВЕРЕСТ" за основу при перерасчете проектной площади, внесены неверно, площадь балкона в нарушение Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в РФ" указана без понижающего коэффициента 0,3. Считает, что условия договора, предусматривающие оплату 1 кв. м без учета понижающего коэффициента в соответствии с названной Инструкцией ущемляют его права как потребителя. В связи с этим просит обязать ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" внести изменения в технический паспорт квартиры (раздел "2 Экспликация площади квартиры") соответствующие изменения с учетом понижающего коэффициента балкона, а ответчика ООО "ЭВЕРЕСТ" произвести перерасчет общей площади квартиры и возвратить сумму за излишне оплаченные квадратные метры в размере  коп. (л.д. 3 - 5, 58 - 59, 92).
Дело рассмотрено в отсутствие извещенного о времени и месте рассмотрения дела третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Роспотребнадзора по Смоленской области.
Истец в судебном заседании требования с учетом уточнений поддержал.
Представитель ответчика ООО "ЭВЕРЕСТ" по доверенности П. иск не признала, указав на согласование условий договора при его заключении, которые были добровольно приняты истцом к обязательному исполнению.
Представитель ответчика Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по доверенности Ф. иск не признал, пояснив, что площадь балкона указана без понижающего коэффициента, что предусмотрено ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и Приказом Минюста РФ N 32 от 18.02.2008 г. "Об утверждении формы кадастровых паспортов". Указанная величина никак не повлияла на общую площадь жилого помещения, которая в техническом паспорте указывается в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, без учета площади балкона. Поскольку оплата квартиры производилась на основании договора, а не на основании данных технического паспорта, то при разрешении спора следует исходить из условий договора.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 06.02.2013 г. исковые требования К.В. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе К.В. просит отменить решение и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных им требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения с учетом доводов жалобы и возражений, судебная коллегия оснований для его отмены не находит.
Из материалов дела усматривается, что между ООО ЭВЕРЕСТ" и К.В. (дата) заключен договор долевого участия в строительстве жилья N Э. Согласно условий данного договора его предметом является долевое участие в строительстве однокомнатной... на 2 этаже по адресу:..., общей площадью по проекту 40,84 кв. м, площадью лоджии (балкона) по проекту 3,53 кв. м (площадь указана ориентировочно, поскольку к учету принимается площадь по данным технической инвентаризации), базовая стоимость которой на день заключения договора составила сумму  (в т.ч. 1, 5% услуги заказчика и застройщика (0,9% - услуги заказчика, 0,6% - услуги застройщика)). Базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры, исходя из цены одного квадратного метра общей площади в размере  руб., что составляет  руб., также из стоимости лоджии (балкона) в сумме  руб. Стоимость оплаченных дольщиком квадратных метров общей площади квартиры фиксируется на день оплаты и изменению не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.7 настоящего договора (п. 1.1).
В соответствии с п. 1.2 договора исходя из общей площади квартиры, а также площади лоджий (балконов), согласно данным технической инвентаризации, произведенной в соответствии с действующими нормативами, стороны производят перерасчет (л.д. .
Обязательство дольщика по оплате стоимости договора исполнено полностью (л.д. 10).
Приняв в соответствии с договором о долевом участии в строительстве жилья в собственность однокомнатную... на 2 этаже общей площадью 41,7 кв. м по адресу:..., истец зарегистрировал свое право собственности в установленном законом порядке (дата) (л.д. 9, 25).
Из технического паспорта помещения и данных кадастрового паспорта, приведенных в разделе "экспликация площади квартиры" следует, что квартира истца имеет общую площадь жилого помещения 41,7 кв. м, из которой жилая - 15,7 кв. м, подсобная - 26,0 кв. м. Также переданная истцу квартира имеет балкон 3,5 кв. м, который в общую площадь жилого помещения не включен (л.д. 11, 30 - 31, 44 - 46).
(дата) истцом на основании произведенного ответчиком перерасчета в кассу ООО "ЭВЕРЕСТ" внесены денежные средства в размере  руб. за 0,83 кв. м, составляющих разницу между проектной по договору и фактической площадью квартиры (л.д. 12).
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 4, 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 424 ГК РФ, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для перерасчета общей площади квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона и возврата истцу суммы за излишне оплаченные квадратные метры в размере  коп.
Выводы суда подробно изложены в мотивировочной части решения, подтверждены имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.
Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 4 ст. 4 названного Закона).
В соответствии со ст. 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.
Договором долевого строительства жилья, заключенным между ООО ЭВЕРЕСТ" и К.В., предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате дольщиком, площади жилых помещений и площади балкона без применения понижающего коэффициента, что не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ "О защите прав потребителей".
Довод жалобы о том, что именно неприменение в данных технической инвентаризации понижающего коэффициента для определения площади балкона повлекло нарушение его прав как потребителя, не может быть принят во внимание и основан на ошибочном толковании норм права.
Как верно отметил суд первой инстанции, п. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ N 37 от 04.08.1998 г., в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, применяется в части, не противоречащей ЖК РФ. При этом согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ, введенного в действие с 01.03.2005 г., общая площадь квартиры стала рассчитываться из суммы всех площадей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас.
То обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Каких-либо убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,

определила:

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.В. - без удовлетворения.

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 марта 2011 г. по делу N 33-5433/11

Судья - Кузьмина А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего - Лащ С.И.
судей - Савельева А.И., Кирщиной И.П.
секретарь - А.А.
рассмотрела в судебном заседании от 15 марта 2011 года кассационную жалобу П.Л. - представителя Т.
на решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 декабря 2010 года по делу по иску Т. к ООО "Дружба - Монолит" о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств, признании частично недействительным договора инвестирования, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи - Савельева А.И., объяснения представителей сторон - П.С., Г., судебная коллегия

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу:  признать недействительным условия договора инвестирования о применении коэффициента = 1 при подсчете оплачиваемой площади остекления балконов, веранд и лоджий, взыскать с ответчика стоимость не оказанных услуг в размере 25 744 рублей, взыскать с ответчика стоимость излишне оплаченной площади указанной квартиры в размере 94 612 рублей, а также взыскать судебные расходы в размере 10 000 рублей и расходы по плате госпошлины в размере 3 636,80 рублей.
В обоснование иска истец указывал, что 17.11.05 между сторонами был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: . Истец надлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства по названному договору, однако ответчик уклоняется от обязанности по оформлению квартиры в собственность, кроме того, истец оплатил по договору квартиру площадью 90,7 кв. м, а по факту получил - 86,7 кв. м.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что доказательств того, что истец обращался в регистрирующий орган и ответчиком не были исполнены обязательства по оказанию юридического сопровождения, не представлено.
Третье лицо - ПБОЮЛ А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Решением суда от 28 декабря 2010 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал за истцом право собственности на спорную квартиру, взыскал с ответчика стоимость не оказанных услуг по правовому сопровождению договора в размере 25 744 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 5 855, 36 рублей, в удовлетворении остальной части требований отказал.
С указанным решением суда не согласился истец, в кассационной жалобе просит решение суда изменить как незаконное и необоснованное, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, как постановленного в соответствии с требованиями закона.
Из материалов дела усматривается, что 17.11.2005 между сторонами по делу был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства.
Дом 4 по названному выше адресу сдан в эксплуатацию, кв. 60 прошла учет БТИ.
В свою очередь застройщик и инвестор подписали акт о выполнении условий инвестирования по договору.
Согласно техническому паспорту, спорная квартира имеет общую площадь 83,6 кв. м, площадь лоджии учтена с коэффициентом 0,50 от 4,6 м.
Из п. 2.6 Договора следует, что сумма договора может быть уточнена на основании окончательных обмеров БТИ, и разница более 1 кв. м подлежит компенсации, исходя из стоимости 23, 625 рублей за 1 кв. м, при этом оплачиваемая площадь остекленных балконов, лоджий и веранд будет считаться с коэффициентом = 1, без понижающих коэффициентов, принимаемых БТИ при подсчете общей площади квартиры.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания недействительным п. 2.6 договора в части применения коэффициента = 1 при подсчете оплачиваемой площади остекленных балконов, веранд и лоджий, суд обоснованно указал, что размер площади и плата за нее истцом производилась по договору инвестирования, т.е. стоимость квартиры как объекта строительства, также включающая в себя площадь лоджии.
Что касается требований о признании права собственности на спорную квартиру, они обоснованно удовлетворены судом, поскольку истцом обязательства по оплате квартиры в рамках договора выполнены в полном объеме, однако обязательства по передаче истцу квартиры в собственность, которая была им оплачена, не исполнены. При таких обстоятельствах истец, как лицо, полностью исполнившее свои обязательства, имеет право на передачу ему в собственность квартиры. Заключенный договор никем не оспаривался и недействительным не признан.
При таких обстоятельствах суд правомерно признал за истцами право собственности на квартиру, и взыскал с ответчика ООО Дружба Монолит судебные расходы на основании положений ст. ст. 98, 100 ГПК РФ.
Доводы истца в кассационной жалобе являются несостоятельными, поскольку они были предметом исследования в суде и в решении им дана надлежащая правовая оценка.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу П.Л. - без удовлетворения.

{Определение Московского областного суда от 15.03.2011 по делу N 33-5433/11 {КонсультантПлюс}}

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 мая 2011 г. по делу N 33-12350

Судья: Матошкин С.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Фролкиной С.В.,
судей Аверченко Д.Г. и Шиян Л.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в г. Красногорске в заседании от 31 мая 2011 года кассационную жалобу И. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 11 апреля 2011 года по делу по его иску к ООО "Дружба-Монолит" о признании права собственности на квартиру и взыскании излишне оплаченных денежных средств, заслушав доклад судьи Шиян Л.Н., объяснения кассатора,

установила:

И. обратился в суд с иском к ООО "Дружба-Монолит" о признании права собственности на квартиру и взыскании излишне оплаченных денежных средств.
Требования мотивирует тем, что права на получение в собственность квартиры, расположенной по адресу: , перешли к нему на основании предварительного договора купли-продажи N 22-73 от 14.01.08 г., оплаченный векселем номиналом в размере 2 224 112 рублей. Свои обязательства по договору он выполнил, указанный жилой дом введен в эксплуатацию.
По заключенному предварительному договору он был обязан заплатить за 1 кв. м 57 000 рублей. Однако, по техпаспорту БТИ, выданному на 26.04.2007 г., а также по квитанциям оплаты за коммунальные услуги, площадь квартиры составляет 33,9 кв. м, что на 3,8 кв. м меньше, чем он оплатил, в связи с чем переплата составила 216 600 рублей.
Представитель ответчика иск признала в части признания права за истцом на указанную квартиру. Однако, возражала против остальных требований, полагая их необоснованными и противоречащими условиям заключенного между ними предварительного договора.
Решением Одинцовского городского суда иск удовлетворен в части признания за истцом права собственности на квартиру по указанному адресу, а также с ответчика в пользу истца в счет излишне выплаченных денежных средств за не оказанные юридические услуги взыскано 75 212 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Не согласившись с постановленным судом решением, И. обжалует его в кассационном порядке, просит отменить в части отказа в его иске, как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав кассатора, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, как постановленного в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Судом установлено, что 14.01.2008 г. между ООО "Дружба-Монолит" и И. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 37,7 кв. м, расположенной по адресу: , и договор купли-продажи векселя номинальной стоимостью 2 244 112 руб. сроком погашения не ранее 31.12.2009 г.
Вексель по договору хранения от 23.01.2008 г. был передан ООО "Дружба-Монолит" и был передан по акту приема-передачи векселя.
И. полностью выполнил свои обязательства, связанные с оплатой жилого помещения в строящемся доме, но до настоящего времени приобретенное им жилое помещение в собственность не передано.
Из материалов дела следует, что в соответствии с техническим паспортом общая площадь квартиры составила 36 кв. м, общая площадь жилого помещения - 33,9 кв. м, в том числе 4,1 кв. м - вспомогательная, а всего 38 кв. м.
Согласно п. 1.2 предварительного договора, заключенного сторонами, общая площадь приобретаемой квартиры составляла 37,7 кв. м.
Разрешая заявленные требования, суд обоснованно пришел к выводу о том, что разница оплаченной истцом жилой площади и построенной квартиры составляет 0,3 кв. м (то есть построенная квартира на 0,3 кв. м больше, чем было оплачено истцом в соответствии с предварительным договором).
Коллегия соглашается с правомерностью данного вывода суда и учитывает, что при подписании предварительного договора, исходя из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, стороны пришли к соглашению о том, что оплачиваемая площадь остекленных балконов, лоджий и веранд будет считаться с коэффициентом 1, без понижающих коэффициентов, принимаемых БТИ при подсчете общей площади квартиры - п. 1.5. договора.
Вывод суда об удовлетворении иска в части признания за истцом права собственности на квартиру площадью 33,9 кв. м и взыскании с ответчика в пользу истца в счет излишне выплаченных денежных средств за не оказанные юридические услуги в размере 75 212 руб. соответствует обстоятельствам дела, и правомерен.
Поскольку судом установлены все обстоятельства по делу, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, решение суда является законным и обоснованным, правовых оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 11 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.