Право застройщика на общедомовое имущество (подвал)

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон), а так же общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств и законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Согласно ст. 21 Федерального закона информация о проекте строительства должна  содержать сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, а также о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Информация об отнесении подвала многоквартирного дома к составу общего имущества либо сведения о функциональном назначении указанного нежилого помещения, в случае если застройщиком данное помещение заявлено как цокольный этаж, не входящий в состав общего имущества, должна быть доведена до участников долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные ст. 19 Федерального закона.

На основании ст. 19 Федерального закона указанная информация в составе проектной декларации опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В то же время необходимо учитывать, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ нежилые помещения в многоквартирном доме, в т.ч. технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование отвечают признакам общего имущества.

В силу положений п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений в многоквартирном доме наделены правом самостоятельно определять состав общего имущества дома.

В случае нарушения застройщиком требований ст. 19 Федерального закона, в части не предоставления участникам долевого строительства информации о рассматриваемом нежилом помещении, а также принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об отнесении данного помещения к составу общего имущества многоквартирного дома на основании ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка по продаже помещения застройщиком третьему лицу может быть признана недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лиц, оспаривающих сделку, в том числе, если такая сделка повлекла неблагоприятные для них последствия.