Как правильно написать претензию к застройщику

Согласно статьи 10 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве..." в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Читайте свой договор и на основании его условий рассчитывайте неустойку, а соответствии ФЗ-214 и ФЗ "О защите прав потребителей" предъявляйте в суд исковые требования. Вот вам для примера положительное решение суда в пользу дольщика. Решение:  рассмотрев в открытом судебном заседании в г. ....... гражданское дело по иску  .......и  .......... к ООО «» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ООО «» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа. В обосновании своих требований ссылались на то, что (дата). между истцами и ООО «» был заключен договор об участии в долевом строительстве жилья № от (дата) В силу пунктов 1.3. и 3.1.3 договора ответчик обязан передать истцам объект долевого строительства (дата). Объект долевого строительства передан истцам в соответствии с актом приема - передачи (дата)., т.е. с нарушением на 34 дня срока. Просят взыскать с ответчика неустойку в размере , моральный вред в размере , штраф в размере  в пользу каждого истца.    
   Истцы  в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истцов .... – .Б. в судебном заседании исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, указанные в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, в письменных возражениях указал, что не оспаривает факт просрочки в сдаче жилого , однако его вина в этом отсутствует, так как организация, обязанная подвести водоснабжение, в срок не исполнила свои обязательства по прокладке общих сетей. По мнению представителя ответчика, истцы неверно насчитывают неустойку, срок передачи квартиры истек (дата) года. Считают рассчитанную неустойку явно несоразмерно последствиям нарушения обязательств. В связи с изложенным просит в иске отказать, в случае установления вины ответчика снизить размере неустойки по ст. 333, так как ответчик всегда добросовестно исполняет свои обязательства, строительство осуществлялось в период экономического кризиса.
Суд, выслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 9 ст. 4 указанного выше Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
В судебном заседании было установлено, что (дата) истцы заключили с ответчиком договор № участия в долевом строительстве квартиры в жилом 12-этажном здании строительный номер № со встроенными магазинами и магазином непродовольственных товаров строительный № в 9 микрорайоне в , согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить указанный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевикам по акту приёма-передачи 3-комнатную  (адрес строительный), расположенную на 6 этаже общей площадью по проекту 79,12 кв.м. (без летних помещений), в том числе жилой площадью 47,00 кв.м., а долевики обязуются уплатить обусловленную договором цену объекта долевого строительства и принять объект в соответствии с условиями договора (п. 1.2.), срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 2 полугодие 2011 года (п. 1.3.), стоимость объекта долевого строительства составляет 2  (п. 2.1.), после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязуется передать участникам долевого строительства объект долевого строительства в течение 60 дней (п. 3.1.3.).
Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства по данному договору были выполнены надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № от (дата). на сумму ...рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от (дата) о выплате денежных средств истцов.
Согласно акту приёма-передачи от (дата) ООО «» передало истцам. 3-комнатную , расположенную на 12 этаже по адресу:  ФИО2 .
(дата) право общей долевой собственности было зарегистрировано за истцами.
(дата) истцы обращались к ответчику с претензией о выплате суммы неустойки и компенсации морального вреда.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в соответствии с заключенным договором от (дата), квартира должна была быть передана истца не позднее (дата) года.
Ответчик обязательство по передаче квартиры в срок, указанный в договоре не исполнил. Срок исполнения обязательства по договору истек (дата), квартира в этот срок не была передана истцам, передана по акту приема-передачи (дата).
   Ответчиком не представлено доказательств наличия обстоятельств, которые в силу закона являлись бы основанием для освобождения от ответственности за нарушение условий договора, а именно: непреодолимая сила или вина самого потребителя.
   В связи с этим истцы вправе требовать взыскания неустойки за просрочку передачи объекта.
Истицами заявлены требования о взыскании неустойки за ограниченный период времени с (дата). Общее количество дней просрочки составляет 33 дня.
Расчет неустойки следующий:  в пользу каждого истца.
Суд не принимает во внимание доводы письменных возражений представителя ООО «» об отсутствии вины в нарушении срока передачи квартиры со ссылкой на невыполнение в срок своих обязательств другими организациями.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Привлекая денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, ООО «», как застройщик, осуществляет предпринимательскую деятельность.
В силу ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, ссылка представителя ответчика на ненадлежащее выполнение своих обязательств другими лицами (контрагентами), которое якобы привело к просрочке выполнения обязательств перед истицей, не освобождает ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств перед истицей, учитывая также и отсутствие каких-либо доказательств, подтверждающих указанные доводы.
Представитель ответчика в возражениях указал на несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору, в связи с чем просит суд уменьшить размер неустойки, применив положения ст.333 ГК РФ.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с п. 42 постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от (дата)г. № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Кодекса) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Суд считает размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательств, принимая во внимание отсутствие неблагоприятных последствий для истцов, общую стоимость квартиры, период просрочки исполнения обязательства, и считает возможным уменьшить размер неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ до , которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях по  в пользу каждого.
Истцы также просят взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме  в пользу каждого.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата)г. № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Федеральный закон от (дата)г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит норм, определяющих порядок компенсации морального вреда потребителю, в связи с чем к данным отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей».
В соответствии со ст. 151 ГК РФ положение об ответственности за моральный вред, причиненный гражданину неправомерными действиями, в т.ч. при отсутствии в законе специального указания о возможности его компенсации сохранено лишь для случаев причинения гражданину морального вреда действиями, нарушающими его личные не имущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе.
Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителя" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам, а в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от (дата) "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" штраф подлежит уплате в пользу потребителя.
Поскольку судом установлена вина ответчика в нарушении прав истцов, как потребителей, требование о взыскании компенсации морального вреда также подлежит удовлетворению.
При определении размера компенсации суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в частности, значимость жилого помещения для истцов, заплативших значительные денежные средства для его приобретения, объем и характер их нравственных переживаний, и с учетом указанных обстоятельств, требований разумности и справедливости суд определяет размер компенсации морального вреда в сумме  в пользу каждого.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от (дата)г. № 2300-I «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии с п. 46 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от (дата) № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Поскольку истцы заявляли в досудебном порядке требования о выплате неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от (дата) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и компенсации морального вреда, которые не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, с него в пользу истцов подлежит взысканию штраф в следующем размере: ( (сумма неустойки, определённая судом) +  х 50% = .
Указанный штраф подлежит взысканию в пользу каждого из истцов в равных долях по  в пользу каждого.
Согласно п. 8 ч. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком, если он не освобожден от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Поскольку истцы в силу закона освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче иска, а ответчик не освобожден от уплаты госпошлины, то в соответствии со ст. 103 ГПК РФ в доход бюджета г. Липецка с ООО «» подлежит взысканию государственная пошлина в размере
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
   Взыскать с ООО «» в пользу истцов ...... неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере , моральный вред , штраф , а всего
   Взыскать с ООО «» в пользу истца...... неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере , моральный вред , штраф , а всего
   Взыскать в бюджет г. ....... государственную пошлину с ООО «» в сумме .
Решение может быть обжаловано в ....... областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через  районный суд г..............
Судья        (подпись)                                
Решение в окончательной форме изготовлено в соответствии с ч. 2 ст. 108 Гражданского процессуального кодекса РФ 28.07.2014г.

Здравствуйте.
Претензия пишется в свободной форме, главное чтобы в ней содержался правильный расчет неустойки и требование о ее выплате. Подаете претензию - лучше заказным письмом с уведомлением и описью или непосредственно застройщику, в случае отказа в выплате - подаете через 10 дней иск в суд. Подача претензии позволит потом суду взыскать помимо неустойки в Вашу пользу штраф в размере 50% от взысканной суммы. Если нужна помощь - обращайтесь.