право собственности по незавершенке дает не только пра, но и обязанности, как я понимаю. Мы создадим ТСЖ и все дальнейшие работы по завершению строите...

Здравствуйте. На практике администрация может передать объект другому застройщику, либо сама достроить. Но если этого не произойдет, то вам придется достраивать самим. Получить с застройщика-банкрота компенсацию мало реально.

Признание права собственности на незавершенку не освобождает застройщика от обязанности исполнить договор с вами и достроить дом.

В любом случае, Вы сделали правильно, - признание права собственности на незавершенку - единственная защита дольщиков от банкротства застройщика. Только ТСЖ самостоятельно дом достроить и ввести в эксплуатацию не сможет

Вы заключили договор долевого участия с организацией-Застройщиком с уставным капиталом 10 000 рублей. Вот эта сумма по закону и есть гарантия интересов кредиторов. Незнание закона не освобождает ни от ответственности, ни от убытков.
Законодательство вообще не рассматривает вопрос о том, кто будет достраивать и за чей счет. Изначально долевое участие формировалось как частный случай инвестиционной деятельности, где есть высокая степень рисков. Затем стали "притягивать" Закон о защите прав потребителей, но риски этим законом снизить нельзя. Каждый делает свой выбор - плохая вторичка  сейчас или очень хорошая долевка, но потом...
У нас в Самаре огромное число "обманутых" дольщиков, и что вы думаете, перевелись желающие купить долевку на стадии котлована за низкую стоимость. Нет, ко мне обращаются люди, хотят проверить пакет разрешительной документации.

А в это время гадают на кофейной гуще эксперты, а может ли ТСЖ самостоятельно достроить и ввести дом в эксплуатацию.

Спасло ситуацию вмешательство властей, жалобы до Генеральной прокуратуры, стояние с блакатами месяцами у областного Правительства Калининградской области. Но здесь есть, что делить, не котлован.

Всё те же двойные продажи

На Невского, 188б никак не могут построить и распределить между покупателями два дома. Строительный проект «Ганза-3» погряз в махинациях

Об этой истории «Дворник» уже рассказывал («Самим идти в суды», 22 сентября 2009 года). В 2006 году ООО «К-Д Плюс» затеяло грандиозную стройку на 400 миллионов рублей на окраине своего же детища - коттеджного комплекса «Ганзейский квартал». Непосредственной работой как генподрядчик занялось ООО «Бастионстрой». По условиям договора «К-Д Плюс» уступало компаньону, по разным данным, от 78 до 85% жилой площади в домах - на покрытие затрат и какую-никакую прибыль.
Сначала строительство велось энергично. Но с лета 2008 года на стройплощадку пришло затишье. Одни говорят, что случилось это из-за болезни гендиректора «Бастионстроя» Александра Фёдорова. По другой версии, между заказчиком и подрядчиком пробежала чёрная кошка.

По второму кругу
Летом 2009 года «К-Д Плюс» обратилось с иском в арбитражный суд, чтобы тот признал договор подряда с «Бастионстроем» вообще незаключённым. Дело представили так, будто партнёр на стройплощадке по собственной инициативе что-то там лепил, а «К-Д Плюс» стояло в изумлении в стороне, не в силах помешать приходу строительной техники на арендованную землю. Фирма Фёдорова, в свою очередь, успела натворить дел: деньги с будущих собственников квартир собирались под видом «инвестиций» (впрочем, эта схема на многих стройках срабатывала удачно). Десятки миллионов рублей, по словам представителей «Бастионстроя», вложены в постройку домов. Однако брать их компания по закону права не имела - по меньшей мере до выдачи разрешения на строительство.
Разрешение на строительство заказчику (ООО «К-Д Плюс») выдали только в декабре 2008 года. К тому времени фирма, ведомая Дмитрием Радиновичем, по совместительству президентом областной легкоатлетической федерации, вела окопную войну со своим партнёром. «К-Д Плюс» сделало вид, что не знает ни о каких деньгах, собранных «Бастионстроем» с граждан под конкретные квартиры, и - формально имея на то законные основания - в 2009 году принялось продавать те же квартиры ещё раз. По поводу двойных продаж возбуждено уголовное дело, фигурантами которого выступают ответственные лица ООО «Бастионстрой». В отношении ООО «К-Д Плюс» проверка пока только ведётся.

Худой мир
6 ноября 2009 года арбитражный суд Калининградской области признал исковые требования «К-Д Плюс»: не было никакого строительного подряда, потому что в договоре не указан срок окончания работ. Однако спустя 5 месяцев (6 апреля 2010 года) вышестоящая судебная инстанция отменила решение и признала договор заключённым - решение вступило в силу, хотя ещё можеть быть обжаловано. Могут ли радоваться дольщики-инвесторы «Бастионстроя» такому повороту событий? Вряд ли.
Андрей (имя изменено. - Прим. ред.) стал «инвестором» в мае 2007 года. Квартиру он так и не получил. Но предпочёл сейчас худой мир доброй ссоре:
- Лично по моей ситуации проблема решена. Часть людей пошла на договор - на другие дома, так называемую «Ганзу-4». Часть людей идёт тем же маршрутом, которым начали идти. Я отказался от своей квартиры в пользу квартиры в другом доме. Это проще и выгоднее, чем идти дальше.
С ним категорически не согласен Сергей (имя изменено. - Прим. ред.):
- Нас пытаются отправить на «Ганзу-4». Мы просили в «К-Д Плюс» показать хоть какие-то документы - а они ничего не предоставили. Бухгалтер у них приходящий. Да и нынешний генподрядчик у «К-Д Плюс» по сути трудится на тех же условиях, что и «Бастионстрой» Фёдорова. У них огромная  *  задолженность. Лапин хорошо сказал: мы пытаемся решить проблему мировым путём.
Администрации Калининграда стройка на Невского, 188б только добавляет головной боли - помимо бюджетных дыр приходится заниматься неформальным арбитражом между дольщиками-инвесторами, просто дольщиками и рассорившимися подрядчиком и заказчиком.

Куда утекают деньги
Осенью 2009 года деятельность «К-Д Плюс» проверила Контрольно-ревизионная служба (КРС) Калининградской области. Оказалось, что незаконным привлечением денег населения баловалась не только фирма «Бастионстрой», получая за это публичные упрёки от заказчика. Компания Дмитрия Радиновича сумела провернуть вещи, невозможные по своей природе. Так, ревизоры выявили 15 (!) договоров участия в долевом строительстве, «содержащих сведения о наличии инвестиционных договоров, заключённых в марте 2005 года до создания ООО «К-Д Плюс». То есть - фирма собирала деньги ещё до того момента, как появилась на свет!
О тесной работе с «Бастионстроем», подряд с которым так хотелось расторгнуть через суд, говорит, например, тот факт, что по шести договорам дольщиков «К-Д Плюс» письменно попросила внести оплату в кассу или на счёт... ООО «Бастионстрой».
По мнению КРС, и ныне зарегистрированные договора долевого участия с «К-Д Плюс» не дают 100%-ной гарантии их обладателям. Поскольку в них «не указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, такой договор может быть признан незаключённым». Таких договоров ревизоры насчитали 111 штук.
Удивительные вещи происходили и с ценой квартир в «Ганзе-3». Ревизоры обнаружили двухкомнатные апартаменты площадью 75,1 кв. м, которые фирма Радиновича реализовала в феврале 2009 года за 625 741 рублей. Цена квадратного метра составила скромные 8332 рубля. Оказывается, есть доступное жильё! На этом чудеса не закончились. В том же феврале 2009 года «К-Д Плюс» продала двухкомнатную квартиру площадью 57,52 кв. м по ценам 2003 года - всё удовольствие за 340 486 рублей. Квадратный метр здесь вообще обошёлся в 5919 рублей.
Анализ документов показал, что цена квартир наряду со сроками окочания строительства и предполагаемыми жильцами - самый непредсказуемый фактор стройки на Невского, 188б.
В том же 2009 году «К-Д Плюс» продало ещё одну двухкомнатную квартиру (61,9 кв. м) за 1 800 000 рублей, а месяцем ранее аналогичная жилплощадь ушла за 1 232 700 рублей. «Изменение цены более чем на 20% является нарушением налогового законодательства», - лаконично отмечают ревизоры КРС.
Попутно проверяющие с Дмитрия Донского, 1 (хотели они того или нет) раскрыли причину строительных сверхприбылей. Так, по проектной декларации стоимость двух домов - 440,8 миллиона рублей, а по «сводному смётному расчёту» (то есть на самом деле) - 312,04 миллиона рублей. Куда утекла бы разница, вопрос риторический.
Ревизия выявила и тот банальный факт, что «ООО «К-Д Плюс» не использовало привлечённые денежные средства участников строительства исключительно на цели строительства».
Так, 29 июля 2009 года тогдашний директор «К-Д Плюс» Игорь Якушев вернул из-под отчёта 5218 тысяч рублей в кассу фирму, и в тот же день эти деньги были выданы под отчёт Дмитрию Радиновичу под видом «заёмных средств». Как отмечают проверяющие, сумма, выданная Радиновичу, «не подлежит точному определению», поскольку она указана как «пять миллионов двести сто восемьдесят тысяч рублей», на корешке «отсутствует дата получения», а в расходном ордере нет подписи ни руководителя, ни кассира ООО.
Деньги из «К-Д Плюс» утекали не только «под отчёт» руководству. Ещё один феномен, выявленный ревизией, - это способность «К-Д Плюс» покупать стройматериалы у несуществующих фирм, на счета которых, впрочем, исправно поступали деньги. ООО «Лингтон», прекратившее свою работу официально 23 сентября 2008 году, получило от «К-Д Плюс» через год 2 490 тысяч рублей. Та же история случилась и с ООО «КатМар»: в июле на счета несуществующей фирмы поступили 2134 тысячи рублей.

Ещё пара этажей
За полгода, прошедших с момента публикации о «Ганзе-3» («Самим идти в суды»), на стройке произошло совсем немного изменений. Второй дом стали обшивать теплоизоляцией. Первый дом выглядит готовым к новоселью. Но вот кому достанется право въезда в него? Некоторые инвесторы «Бастионстроя» просят признать через суд своё право на долю в незавершённом строительстве именно в этих домах, поскольку первыми внесли свои деньги за квартиры.
Руководство «К-Д Плюс» просит у властей согласовать надстройку ещё пары этажей, чтобы квартиры достались всем. Городская администрация предлагает решить всё миром.
- Однако никакой гарантии город при этом не даёт, - говорит инвестор Сергей.
Что делать дольщикам «К-Д Плюс» и инвесторам «Бастионстроя» - вопрос, пока не имеющий никакого ответа.
ДВ

Поражаюсь юристам...
Как может администрация передать объект другому застройщику? В России давно уже сложилась практика, что нельзя расторнуть договор аренды земельного участка, т.к. он находится в залоге у дольщиков. Смотрите решения судов.
Почему не может достроить ТСЖ дом и ввести его в эксплуатацию? Все дольщики оформляют право собственности на себя, создают ТСЖ, земеля переходит ТСЖ, они вносят изменения в разрешение на строительство, достраивают дом, получают разрешение на ввод в эксплуатацию и все. Только достраивать надо за свои деньги.
А больше всего смутил комментарий, это даже не комментарий или ответ на вопрос со ссылками на законодательство (юрист же все-таки), а выписка из какой-то газетной статьи... ПОЗОР.

Здравствуйте!
Поддерживаю позицию Романа Александровича. Однако замечу, что сделать это непросто.