Господа, заключен предварительный договор инвестирования в квартиру. В преддоговоре есть указание на то, что я обязан буду уплатить за квартиру энную ...

Господа, заключен предварительный договор инвестирования в квартиру. В преддоговоре есть указание на то, что я обязан буду уплатить за квартиру энную сумму исходя из Н=й стоимости квадратного метра, а вот график погашения суммы будет указан позже, когда буду заключать основной договор, при этом не сказано какой именно основной договор будет-инвестирования или Долевой. Денег я пока не платил, потому что нет основного договора. Но ведь по закону нужен договор участия в долевом строительстве? Имел ли право застройщик применять серый договор вместо законного долевого и подсунуть такой договор? Или преддоговор инвестирования законен? При этом узнал, что когда заключал преддоговор инвестирования у застройщика не было разрешения на строительство. И можно ли ЗАКЛЮЧАТЬ договора долевого участия, предполагающего привлечение денежных средств граждан, если разрешения на строительство нет. Именно заключать договора, так как в ФЗ 214 сказано, что ПРИВЛЕКАТЬ денежные средства нельзя без разрешения на строительство, а вот можно ли ЗАКЛЮЧАТЬ договора участия без разрешения, ничего не нашел или плохо читал. Но если указано, что застройщик планирует привлекать деньги на строительство, разве не должен быть заключен сразу Долевик, а не серая схема-предварительный инвестдоговор. Просмотрел ФЗ 214 и не нашел статью, которая запрещает ЗАКЛЮЧАТЬ ДУДС без разрешения на строительство. Деньги привлекать нельзя, а вот можно ли заключать, не знаю или плохо читал ФЗ 214. Законен ли описанный мной ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР и можно ли его через суд признать ничтожным и обязать застройщика заключить Долевик после получения разрешения на строительство? Или преддоговор законен, а если да, то на основании какой статьи закона. Помогите со ссылкой на закон и разобраться в этой ситуации. Спасибо.
Александр, 2 апреля 2011, 12:31.

Жукова Лариса Владимировна
Москва, рейтинг: 129
Здравствуйте!
Предварительный договор купли-продажи квартиры, которая появится в будущем - вообще неприменим к данной ситуации, несмотря на то, что повсеместно используется в серых схемах. Но в случаях споров суды оценивают такие договоры не как предварительные, а как основные договоры и применяют к ним правила о договорах строительного подряда, либо инвестирования, в зависимости от условий договора и иных обстоятельств.
ФЗ-214 устанаваливает, что привлечение денежных средств граждан в строительство недвижимости возможно только путем заключения ДДУ (по правилам ФЗ-214); выпуска жилищных сертификатов; ЖСК или ЖНК (п.2 ст.1 ФЗ-214). Однако недавно внесли поправки, если заключен договор не по правилам ФЗ-214, данный договор может быть признан недействительным, но только по заявлению дольщика (п.2.1 ФЗ-214). Если гражданин не захочет признавать такой договор недейстивтельным, значит, он одобряет его и он действует.

П.1 ст.3 ФЗ-214 - застройщик вправе заключать ДДУ только:
- имеется разрешение на строительство;
- опубликована или предоставлена проектная декларация;
- имеется право на земельный участок (право собственности или договор аренды/безвозмездного пользования)
В данном пункте законодатель употребляет термин "привлекать" денежные средства, что означает - заключать ДДУ.

Деньги лучше перечислять (и это должно быть записано в договоре) только после регистрации ДДУ в ФРС, иначе получится, что вы подписали ДДУ, состалвенный по правилам ДДУ, перечислили деньги, а застройщик уклоняется от регистрации - тогда придется побегать за застройщиком. Регистрация защищает также от двойных продаж.

Я всем настоятельно советую, заключать только ДДУ по ФЗ-214 (никаких серых схем), и перед заключением тщательно проверить все документы и разрешения. Не пожалеть деньги на специалиста сначала, чтобы не раскаиваться потом, когда обнаружится обман или несостоятельность застройщика.

Удачи!
С уважением, Жукова Лариса
2 апреля 2011, 21:45.
_____________________
Спасибо, но остались вопросы:
1. Могу ли я предварительный договор признать ничтожным и какие пункты и статьи закона применить?
2. (В данном пункте законодатель употребляет термин "привлекать" денежные средства, что означает - заключать ДДУ.) На что можно сослаться, утверждая сие?
3. Считается ли обозначенная в предварительном инвестиционном договоре сумма оплаты за квартиру, которую мне построит застройщик, уже свидетельством того, что застройщик будет привлекать мои деньги и это обусловлено этим самым предварительным договором. А если это так, то предварительный инвестдоговор уже по определению ничтожен. Поправьте мои мысли. Спасибо.