ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2009 г. по делу N А41-К1-3283/06
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2009 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Демидовой К.И., Черниковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,
при участии в заседании:
от истца ООО "Мегаполис Плюс" - Крайнев Д.А. - представитель по доверенности от 17 августа 2009 года,
от ответчика КТ "Социальная инициатива и компания" - Овчарова М.Р. - представитель по доверенности от 17 сентября 2009 года,
от третьего лица Колобаев А.Е. - паспорт, Дащинский Б.А. - представитель по доверенности от 3 марта 2008 года,
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-К1-3283/06 по иску ООО "Мегаполис Плюс" к Коммандитному товариществу "Социальная инициатива и компания" о взыскании 553 961 руб. 67 коп., признании права на долю в незавершенном строительстве,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис Плюс" (далее по тексту - ООО "Мегаполис Плюс") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Коммандитному товариществу "Социальная инициатива и компания" о признании права на долю в объекте, завершенном строительством, в размере 746,8 кв. м (30%), в том числе полезную площадь 617,7 кв. м, площадь технических помещений 129,09 кв. м согласно предварительному распределительному акту площадей и помещений в торговом центре, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, корпус 5 в соответствии с инвестиционным контрактом рег. N 48 от 23 января 2002 года;
- взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по инвестиционному контракту рег. N 48 от 23 января 2002 года в размере 544 541 руб. 56 коп.;
- взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 13 945 руб. 42 коп.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил признать право собственности ООО "Мегаполис Плюс" на 746,8 кв. м (30%) в объекте, завершенном строительством, в том числе полезную площадь 617,7 кв. м, площадь технических помещений 129,09 кв. м согласно предварительному распределительному акту площадей и помещений в торговом центре, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, корпус 5 в соответствии с инвестиционным контрактом рег. N 48 от 23 января 2002 года;
- взыскать с Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и Компания" в пользу ООО "Мегаполис Плюс" убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по инвестиционному контракту рег. N 48 от 23 января 2002 года в размере 544 541 руб. 56 коп., расходы по госпошлине в размере 13 945 руб. 42 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2006 года исковые требования ООО "Мегаполис Плюс" удовлетворены.
Суд признал право ООО "Мегаполис Плюс" на 746,8 кв. м (30%) в объекте, завершенном строительством, в том числе полезную площадь 617,7 кв. м, площадь технических помещений 129,09 кв. м согласно предварительному распределительному акту площадей в торговом центре, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, корпус 5 в соответствии с инвестиционным контрактом рег. N 48 от 23 января 2002 года.
Суд взыскал с Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и Компания" в пользу ООО "Мегаполис Плюс" убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по инвестиционному контракту рег. N 48 от 23 января 2002 года в размере 553 962 руб. 67 коп., расходы по госпошлине в размере 14 039 руб. 62 коп. (л.д. 114 - 115 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Индивидуальный предприниматель Колобаев Александр Евгеньевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 4 - 7 т. 3).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2006 года по делу N А41-К1-3283/06 отменено, рассмотрение дела назначено по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Колобаев Александр Евгеньевич (л.д. 102 - 107 т. 3).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июля 2009 года постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2009 года по делу N А41-К1-3283/06 оставлено без изменения (л.д. 69 - 70 т. 4).
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции истец уточнил заявленные требования, просил признать право собственности ООО "Мегаполис Плюс" на долю площадью 732, 29 кв. м в объекте, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, владение 3А, в том числе площадь технических помещений - 129, 09 кв. м и полезная площадь - 603,2 кв. м, состоящая из следующих помещений - литер Б, номер помещения 2 по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, владение 3А (инв. N 311:090-8484/Б-2); взыскать с КТ "Социальная инициатива и Компания" в пользу ООО "Мегаполис Плюс" убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств по инвестиционному контракту рег. N 48 от 23 января 2002 года в размере 544 541 руб. 56 коп., а также расходы по госпошлине в размере 13 945 руб. 42 коп. (л.д. 108 - 110 т. 4).
Данные уточнения приняты судом апелляционной инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал в полном объеме заявленные требования, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика КТ "Социальная инициатива и Компания" возражал против заявленных требований ООО "Мегаполис Плюс", просил в их удовлетворении отказать.
Третье лицо Колобаев А.Е. и его представитель просили в удовлетворении исковых требований ООО "Мегаполис Плюс" отказать.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит заявленные ООО "Мегаполис Плюс" требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 23 января 2002 года между ООО "Мегаполис Плюс" (Заказчик), Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и Компания" (Инвестор-Застройщик) был заключен инвестиционный контракт N 48 по строительству торгового центра в г. Химки, Московской области (л.д. 127 - 132 т. 1).
Предметом вышеуказанного инвестиционного контракта являлась реализация инвестиционного проекта нового строительства 2-этажного торгового центра с мансардой общей площадью - 2400 кв. м на земельном участке площадью 0,21 га по адресу: г. Химки Московской области, ул. Молодежная, мкр. 2Б.
Предполагаемый объем инвестиций оценен приблизительно в размере 700 000 у.е. (1 у.е. равна 1 долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) из которых 300 000 у.е. перечисляются по договору от 21 июня 2001 года Некоммерческой организации "Фонд социально-экономического развития Химкинского района".
Сторонами определен срок реализации инвестиционного проекта - второй квартал 2003 года (пункт 2.2 контракта).
Базовое соотношение раздела имущества по реализации контракта установлено между сторонами в следующей пропорции: Заказчику - 30% общей площади объекта, Инвестору-Заказчику - 70% общей площади объекта (пункт 3.1 контракта).
Распределение конкретных площадей и помещений будет производиться в соответствии с распределительным актом, являющимся неотъемлемой частью контракта. Распределительный акт подписывается сторонами в течение месяца после подписания контракта.
Согласно пункту 3.2 контракта Заказчик осуществляет инвестирование в рамках своей доли путем перечисления денежной суммы (вклада) по договору от 21 июня 2001 года в размере 100 000 у.е. (1 у.е. равна 1 доллару США по курсу КБ РФ на день оплаты), а также передачи правоустанавливающей и проектной документации в части подготовки ТЭО и подготовки к строительным работам (подготовка площадки и рытье котлована, перенос электрокабеля) на сумму, равную 1000 000 у.е.
Инвестор-Заказчик обеспечивает инвестирование в виде доработки проектных работ, а также проведения строительно-монтажных, пусконаладочных работ и мероприятий, связанных с вводом объекта в эксплуатацию, а также в виде взноса по договору от 21 июня 2001 года по распорядительному письму стороны-1 в размере 200 000 у.е. (пункт 3.3. контракта).
На основании пункта 3.1 инвестиционного контракта N 48 от 23 января 2002 года между сторонами был подписан предварительный распределительный акт площадей и помещений в Торговом центре "Мегаполис Плюс", расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, в соответствии с которым доля для КТ "Социальная инициатива и К" составила 1 727,7 кв. м (70%), в том числе: полезная площадь 1 426,5 кв. м, технические помещения 301,2 кв. м, а доля ООО "Мегаполис Плюс" составила 746,8 кв. м (30%), полезная площадь 617,7 кв. м, технические помещения 129,09 кв. м (л.д. 74 - 77 т. 1).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Статьей 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Факт исполнения обязательств по инвестиционному контракту N 48 от 23 января 2002 года со стороны ООО "Мегаполис Плюс" подтверждается платежными поручениями, имеющимися на л.д. 1 - 54 т. 2, согласно которым общий объем инвестиционных средств, вложенных истцом в строительство объекта составил 234 932 доллара США по официальному курсу валюты ЦБ РФ на дату внесения платежей.
Ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность, предусмотренная пунктами 5.2.1, 5.2.5 инвестиционного контракта по обеспечению строительства и сдаче объекта приемочной комиссии по окончании строительства в установленные контрактом сроки.
Пунктом 2.2 инвестиционного контракта определены сроки реализации инвестиционного проекта - второй квартал 2003 года.
Однако акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством 3-этажного торгового центра, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон 2Б, ул. Молодежная (корпус 5) утвержден постановлением Главы городского округа Химки Московской области N 233 от 14 марта 2006 года (л.д. 67 - 70 т. 2).
Неисполнение обязательств КТ "Социальная инициатива и К" по строительству спорного объекта установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области от 22 ноября 2005 года по делу N А41-К1-12400/05, от 23 марта 2006 года по делу N А41-К1-28495/05, от 13 апреля 2006 года по делу N А41-К1-29247/05 (л.д. 87 - 99 т. 2).
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании решения суда первой инстанции за ООО "Мегаполис Плюс" было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, общей площадью 746,80 кв. м, (этаж 1, подвал, номер на поэтажном плане: подвал - 19, 13, 8, 15, 22, 23, этаж 1 - 2, 17, 18, 11, 13, 14, 15, 16, 3, 4, 1 (свидетельство о государственной регистрации права 50НБ N 112380 от 6 апреля 2007 года, л.д. 44 т. 1).
Однако до вынесения решения между ответчиком Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" (Инвестор-застройщик) и Колобаевым А.Е. (Долевой инвестор) 10 декабря 2004 года был заключен договор N 3017 о долевом участии в инвестировании строительства нежилых помещений (л.д. 15 - 19 т. 3).
Предметом вышеуказанного договора являлось долевое участие сторон в инвестировании строительства многофункционального комплекса по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, корпус 5, склад.
Фактическая доля долевого инвестора определена в виде конкретных нежилых помещений.
13 мая 2004 года между Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" (Инвестор-Застройщик) и Колобаевым А.Е. было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору долевого участия в инвестировании строительства нежилых помещений N 3017 от 23 июня 2003 года, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Предметом настоящего договора является долевое участие сторон в инвестировании строительства многофункционального комплекса по адресу: Московской области, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, корп. 5, подвал (помещение 1: комнаты N 1 - 6, 10, помещение 2: комнаты N 4 - 6, 8, 25)" (л.д. 21 т. 3).
Решением Химкинского городского суда Московской области от 9 августа 2007 года было признано право собственности за Колобаевым А.Е. на вышеперечисленные нежилые помещения (л.д. 38 - 40 т. 3).
Право собственности за Колобаевым А.Е. было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23 ноября 2007 года (л.д. 42 т. 3).
В настоящее время постановлением судебной коллегии Московского областного суда от 27 августа 2009 года решение Химкинского районного суда Московской области от 9 августа 2009 года, на которое ссылается Колобаев А.Е. в обоснование своих прав на комнату N 8 площадью 6,8 кв. м отменено полностью.
Между тем, учитывая, что права Колобаева А.Е. могут быть затронуты рассматриваемым спором, постановлением арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2009 года он привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Согласно паспорту БТИ ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации", выполненному в соответствии с Планом предварительного распределения площадей и помещений Торгового центра "Мегаполис Плюс", расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б от 30 июня 2003 года между ООО "Мегаполис Плюс" и ООО Коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания" истцу были распределения следующие помещения: N 13 кладовая, площадью 10,8 кв. м; N 15 фасовочная, площадью 13,2 кв. м; N 19 холодильная камера, площадью 39,1 кв. м; N 22 кладовая общей площадью 35,2 кв. м; N 23 кладовая общей площадью 30,8 кв. м; N 1 тамбур общей площадью 4,3 кв. м; N 2 торговый зал общей площадью 370,3 кв. м; N 3 торговый зал общей площадью 23,9 кв. м; N 4 помещение подготовки мяса площадью 27,4 кв. м; N 11 коридор общей площадью 3,6 кв. м; N 13 изолированный коридор общей площадью 3,1 кв. м, N 14 санузел общей площадью 1,4 кв. м; N 15 санузел общей площадью 1,6 кв. м; N 16 душевая общей площадью 2,0 кв. м; N 17 комната охраны общей площадью 15,7 кв. м, N 18 служебная площадью 20,8 кв. м.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца уточнил заявленные требования и перешедшие Колобаеву А.Е. помещения площадью 10,1 кв. м и 6,5 кв. м по договору от 10 декабря 2004 года в заявленные требования не включил. Истцом также была исключена кладовая N 8 площадью 6,8 кв. м в связи с наличием у истца спора по принадлежности данного помещения и третьим лицом в рамках дела в Химкинском городском суде.
В соответствии с планом предварительного распределения площадей и помещений объекта доля ООО "Мегаполис Плюс" составляет 129,09 кв. м (30%) от общей площади технических помещений.
Частичное несовпадение площадей конкретных помещений и общих площадей помещений по Плану предварительного распределения площадей и помещений и Плану БТИ объясняется разницей при перемерах БТИ и незначительными отклонениями при строительстве объекта КТ "Социальная инициатива и Компания".
Согласно пункту 3.1 инвестиционного контракта соотношение раздела построенного здания определяется между ООО "Мегаполис Плюс" и КТ "Социальная инициатива и Компания" как 30% и 70%, при этом общая площадь построенного здания составляет 2 570,9 кв. м, а доля ООО "Мегаполис Плюс" - 771,27 кв. м (30% от 2 570,9 кв. м) или 747,87 кв. м (с учетом переданных 16,6 кв. м по договору от 10 декабря 2004 года между истцом и третьим лицом, и исключенных 6,8 кв. м помещения кладовая N 8-II"), что заведомо меньше 732,29 кв. м, которые просит признать за собой на праве собственности истец.
По Плану предварительного распределения площадей и помещений ООО "Мегаполис Плюс" и КТ "Социальная инициатива и Компания" были уточнены конкретные передаваемые помещения. Однако уточнение фактических площадей было невозможно, поскольку на тот момент здание еще не было построено.
В то же время как указано в Плане предварительного распределения площадей и помещений ООО "Мегаполис Плюс" передавалось 617,7 кв. м полезной площади, что с учетом вычитаемых площадей (16,6 кв. м и 6,8 кв. м) составляет 594,3 кв. м, что лишь незначительно отличается от площадей по Плану БТИ и объясняется разницей между общей площадью объекта по Плану предварительного распределения (2 474, 56 кв. м) и планом БТИ (2 570,9 кв. м).
В связи с этим арбитражный апелляционный суд находит требования ООО "Мегаполис Плюс" подлежащими удовлетворению в части признания права собственности истца на долю площадью 732, 29 кв. м в объекте, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, владение 3А, в том числе: площадь технических помещений - 129, 09 кв. м и полезная площадь - 603,2 кв. м, состоящая из следующих помещений - литер Б, номер помещения 2 по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, владение 3А (инв. N 311:090-8484/Б-2).
Доводы ответчика о том, что право собственности за истцом не может быть признано ввиду отсутствия акта реализации инвестиционного контракта, несостоятельны.
В материалах дела имеется акт предварительного распределения площадей в строящемся жилом доме.
Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих иное распределение площади в указанном объекте.
В то же время, дом введен в эксплуатацию в 2006 году, а доля КТ "Социальная инициатива и Компания" распределена между физическими лицами, что не отрицал представитель ответчика в судебном заседании.
Материалами дела подтвержден факт исполнения истцом своих обязательств по инвестиционному контракту, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленного искового требования о признании права собственности на спорные помещения не имеется.
ООО "Мегаполис Плюс" предъявлены также требования к Коммандитному товариществу "Социальная инициатива" о взыскании убытков, причиненных ненадлежащем исполнением обязательств по инвестиционному контракту N 48 от 23 января 2002 года в размере 544 541 руб. 56 коп.
В обоснование заявленных ООО "Мегаполис Плюс" сослалось на то, что истец имел намерения использовать часть нежилых помещений площадью 309 кв. м расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, корпус 5, подвал и 1 этаж для сдачи в аренду.
Из содержания предварительного договора N 1-05па от 10 августа 2004 года, заключенного между ООО "Мегаполис Плюс" и ООО "Султан" следует, что стороны имели намерение и обязались в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 января 2005 года заключить договор о передаче в аренду нежилых помещений площадью 309 кв. м согласно Приложению N 1, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, мкр. 2Б, корпус 5, подвал и 1-й этаж на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 1.1 указанного предварительного договора указан срок аренды - с 1 января 2005 года по 1 декабря 2005 года.
В связи с тем, что ответчик не обеспечил сдачу объекта приемочной комиссии во втором квартале 2003 года, договор аренды между истцом и ООО "Султан" не был заключен.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Между тем, оснований для удовлетворения требований истца в указанной части не имеется, поскольку спорные объекты фактически не были переданы истцу на праве собственности.
В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику.
Следовательно, ООО "Мегаполис Плюс" было не вправе заключать предварительный договор аренды с ООО "Султан", не будучи собственником указанных помещений.
Таким образом, оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика убытков в размере 544 541 руб. 56 коп. не имеется.
В силу статьи 110 Гражданского кодекса Российской Федерации с Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и Компания" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис Плюс" подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 2 000 рублей.
Руководствуясь частью 5 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис Плюс" на долю площадью 732, 29 кв. м в объекте, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, владение 3А, в том числе:
площадь технических помещений - 129, 09 кв. м и полезная площадь - 603,2 кв. м, состоящая из следующих помещений - литер Б, номер помещения 2 по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, владение 3А (инв. N 311:090-8484/Б-2):
Литера N помещения Этаж N по плану Назначение частей
помещения Общая
площадь
Б 2 -1 13 кладовая 10,8
Б 2 -1 15 фасовочная 13,2
Б 2 -1 19 холод. камера 39,1
Б 2 -1 22 кладовая 35,2
Б 2 -1 23 кладовая 30,8
Б 2 1 1 тамбур 4,3
Б 2 1 2 торг. зал 370,3
Б 2 1 3 торг. зал 23,9
Б 2 1 4 подготовка мяса 27,4
Б 2 1 11 коридор 3,6
Б 2 1 13 коридор 3,1
Б 2 1 14 санузел 1,4
Б 2 1 15 санузел 1,6
Б 2 1 16 душевая 2,0
Б 2 1 17 комната охраны 15,7
Б 2 1 18 служебная 20,8
Итого: 603,2
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Коммандитного товарищества "Социальная инициатива и Компания" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис Плюс" расходы по госпошлине в размере 2 000 рублей.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
К.И.ДЕМИДОВА
Е.В.ЧЕРНИКОВА