Возмещение неустойки и получение права собственности на квартиру!!!

Доброго времени дня Уважаемые соседи!

Создаю тему для того, что бы привлечь Ваше внимание к вопросу возмещения НЕУСТОЙКИ за срыв сроков и получение свидетельства ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на жилое помещение (далее СПС).

Т.к в нашей стране большая часть населения юридически не подкована, недобросовестная и не частная меньшая часть населения этим успешно пользуется!

Итак начнем.

В связи с тем, что во втором квартале 2014 года выходит срок исковой давности, желающим получить неустойку необходимо в ближайшее время подать исковое заявление в суд (самостоятельно или через адвоката).

Владельцы квартир желающие стать собственниками должны подать исковое заявление на признание права собственности. После получения СПС вы становитесь полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. А именно:

- вашу квартиру смогут купить в ипотеку;

- вы сможете в ней ПРОПИСАТЬСЯ;

- можно снизить процент по ипотеке, если она куплена в ипотеку;

- можете передать по наследству;

- получить налоговый вычет.

Подобная практика среди жильцов нашего комплекса уже иметься. Я сам лично подавал исковое заявление на получение СПС. Было три судебных заседания. В итоге суд удовлетворил мое требование и обязал трест №3 оплатить все судебные издержки. Как вы все знаете, хозяйка магазина тоже через суд добилась признания права собственности.

Ниже приведу ответы «Горячей линии» «Системы Юрист» на интересующие нас вопросы:

1 В ответ на Ваш вопрос от 23 мая 2013 года «Какой установлен срок исковой давности и с какого момента этот срок начинает течь для подачи иска по взысканию неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия согласно №214-ФЗ? Можно ли подать иск в арбитражный суд на жилищно-строительную компанию гражданину - дольщику, который является предпринимателем на момент подачи иска, однако, который оформлял договор участия в долевом строительстве как гражданин, будучи еще и зарегистрированным предпринимателем?»

Сообщаем: Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Для защиты права, возникшего из договора долевого участия в строительстве, по иску участника долевого строительства применяется общий срок исковой давности – три года, установленный ст. 196 ГК РФ.

Согласно ст. 200 ГК РФ, 1.Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования

Согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, срок исковой давности по иску о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия начинает исчисляться с момента, когда застройщик обязан был передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по договору.

В том случае, если квартира приобреталась предпринимателем для использования ее для предпринимательской деятельности, иск может быть подан в арбитражный суд. Если квартира приобреталась для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции независимо от наличия статуса предпринимателя у участника долевого строительства.

В соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом.

2 В ответ на Ваш вопрос от 4 июня  2013 г.: «Законом №214-ФЗ предусмотрено нижеследующее положение. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ). Застройщик просрочил срок передачи объекта долевого строительства более чем на 2 года и на сегодняшний день (на момент подачи иска о взыскании пени) сумма пени составляет около половины стоимости квартиры. Вправе ли суд снижать предусмотренную вышеуказанным законом неустойку по статье 333 ГК РФ? какие еще денежные выплаты можно еще взыскать дольщику с застройщика? Подлежит ли взысканию моральный ущерб?»

Сообщаем:  В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

В определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О  (Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицына Юрия Александровича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) указано, что ст. 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Как показывает анализ правоприменительной практики, при рассмотрении судебных дел о взыскании неустойки на основании ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по исковым заявлениям дольщиков граждан, суды в основном принимают решения о снижении размера указанной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, когда размер неустойки составляет существенную часть стоимости квартиры, являющейся предметом договора.

При нарушении застройщиком обязательств, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве, заключенным на основании Закона № 214-ФЗ дольщик, помимо неустойки, предусмотренной ч.2 ст.6 данного закона, также вправе взыскать:

- причиненные нарушением обязательств убытки (ст.10 Закона № 214-ФЗ);

- моральный вред (ст.15 Закона о защите прав потребителей от 07.02.1992 № 2300/1-1);

- штраф, выплачиваемый в случае отказа застройщика от добровольного удовлетворения требований дольщика (ч.6 ст.13 Закона № 2300/1-1).

При этом при рассмотрении спора истец (дольщик) обязан доказать факт причинения убытков, причиненного морального вреда, а также  их размер. Требование о взыскании штрафа должно быть подтверждено доказательствами отказа ответчика от добровольного удовлетворения требований истца.

3 В ответ на Ваш вопрос от 26 июня 2013 года «Насколько сильно (до какого нижнего предела вправе суд снизить неустойку со ссылкой на ст. 333 ГК РФ - по гражданскому делу о взыскании неустойки по закону №214 -ФЗ? Существует ли нижний предел или такого нижнего предела не существует и судья по своему внутреннему убеждению вправе будет снижать неустойку за просрочку приема-передачи жилого помещения сколько угодно (даже до 1 рубля)? При этом застройщик обосновывает затяжку в сдаче в эксплуатацию жилья тем, что администрация района не разрешает в запланированное самим застройщиком время подводить питьевую воду (акты органов власти в договоре прописаны как форс-мажор). При этом в суде предоставляют переписку с администрацией в качестве доказательства того, что застройщик "предпринимал все возможные меры для подвода питьевой воды к жилому помещению". Что вы можете посоветовать в указанной ситуации? Каким образом дольщику отстоять свои интересы в суде, чтобы судья не на много снизил неустойку? ВПРАВЕ ЛИ АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ УХУДШИТЬ ПОЛОЖЕНИЕ ДОЛЬЩИКА, ЕСЛИ В ЭТУ ИНСТАНЦИЮ ОБРАЩАЕТСЯ САМ ДОЛЬЩИК О ПЕРЕСМОТРЕ СНИЖЕННОЙ СУДОМ ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ НЕУСТОЙКИ?»

Сообщаем: Дольщику можно сослаться на неправомерность рассмотрения в качестве форс-мажорных обстоятельств издание органов государственной власти, принятые в обычной деятельности или носящие индивидуальный порядок.

Так, акты индивидуального применения, устанавливающие определенные ограничения, запреты, налагающие аресты, ни при каких условиях не могут считаться обстоятельствами непреодолимой силы, так как вызваны поведением лица, в отношении которого они вынесены (Постановление ФАС Уральского округа от 10.05.2006 № Ф09-3548/06-С3, Постановления ФАС Московского округа от 30.05.2006 № КГ-А40/4491-06 и от 20.01.2000 № КГ-А40/4305-99).

Неправомерно также рассматривать в качестве обстоятельства непреодолимой силы принятие государственными органами нормативных актов в порядке обычной правотворческой деятельности (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.05.1999 № Ф03-А24/99-1/513).

Кроме того, дольщик может указывать на соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Не могут служить единственным основанием для снижения неустойки такие доводы ответчика, как тяжелое финансовое положение; неисполнение обязательств контрагентами; наличие задолженности перед другими кредиторами; наложение ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; непоступление денежных средств из бюджета; добровольное погашение долга полностью или в части на день рассмотрения спора; выполнение ответчиком социально значимых функций; наличие у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа).

При определении размера неустойки, достаточной для компенсации потерь предпринимателя, ВАС РФ ориентирует нижестоящие суды исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период данного нарушения (в настоящее время такая ставка установлена в размере 8,25 процентов годовых).

Уменьшение судом неустойки является крайней мерой, применяемой лишь в исключительных случаях, т.е. только при явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.

Президиум ВАС РФ в Постановлениях от 14.02.2012 № 12035/11 и от 13.01.2011 № 11680/10 отметил, что необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.

Самостоятельно суд не снижает размер неустойки, только по заявлению ответчика.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома и проценты при расторжении договора?

Законом установлен размер неустойки и процентов — 1/300 ставки рефинансированияЦентробанка от цены договора за каждый день просрочки.

Если дольщиком является гражданин, неустойка и проценты уплачиваются в двойном размере!

Расчет неустойки за просрочку сдачи дома.

Цена договора — 2 млн. рублей.

Просрочка — например 3 года  или 1095 дней .

Ставка рефинансирования  — 8,25%.

Дольщик — гражданин.

Неустойка = (2 000 000 рублей/100% * 8,25%/300 * 2) * 1095 дней = 1 204 500 рублей.

Расчет процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

Цена договора – 2,5 млн. рублей.

Период со дня уплаты денег дольщиком по момент фактического возврата – 300 дней.

Дольщик — гражданин

Ставка рефинансирования — 8,25%.

Неустойка = (2 500 000 рублей/100% * 8,25%/300 * 2) * 300 дней = 412 500 рублей.

Я договорился в моим адвокатом о льготных условиям для дольщиков нашего комплекса.

Прошу Вас не затягивать с принятием решения и бороться за свои права. Сколько можно терпеть откровенно хамское и издевательское отношение к нам со стороны представителей треста №3 и Стройфинансгрупп.

Все вопросы вы можете задать мне по телефону 8-917-757-49-91.

В итоге взыскание неустойки в суде получается бесплатным.

Все судебные расходы (пошлины, услуги адвоката итд.) взыскиваються с застройщика.