Очередной «долевой» скандал разгорелся в городе Шлиссельбурге Кировского района Ленинградской области. Дольщики жилого комплекса на улице Января, возведённого компанией «Росрегионы», уже четыре года ожидают въезда в новые квартиры.
Пушкинское ЗАО «Российские регионы» 8 лет назад выбрало для себя гуманную миссию и одновременно нишу на рынке - возводить дома для желающих переехать в Ленобласть из других регионов России. В 2002 году компания была зарегистрирована как закрытое акционерное общество в г. Пушкине. В следующем году, «Росрегионы» получили все необходимые документы для строительства жилого комплекса от администрации муниципального образования г. Шлиссельбург. На момент начала строительства рекламный проспект жилого комплекса на ул. Января, 18, выглядел многообещающе. Сейчас же дом первой очереди достраивается силами и денежными средствами самих жильцов, рядом стоят четыре этажа кирпичей дома второй очереди, а третья вообще едва «оторвалась» от фундамента. На сегодняшний день дольщиками создано товарищество собственников жилья «Крепость» общими силами собраны дополнительные средства (более 3-х млн. рублей) на завершение строительства дома первой очереди. «В доме нет ни воды, ни тепла, ни ограждений на крышах, - заявляет председатель ТСЖ . - Общими силами мы сами расплачиваемся с подрядчиками и курируем вопрос строительства, так как от «Росрегионов» приходится ждать только одних обещаний».
Случай с «Росрегионами» не единичный по области. Напомним, что в прошлом году в 47 регионе насчитывалось 9 проблемных домов - в Кировске, Отрадном, Всеволожске, Тосно и поселке им. Тельмана. При этом, стройки были остановлены по разным причинам еще в 2005-2006 гг. Что касается ситуации с дольщиками в Шлиссельбурге, то по словам председателя областного комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Виталия Григоренко, правительство Ленобласти озабочено данной проблемой и решает этот вопрос. Более подробных комментариев нам пока получить не удалось. Впрочем, после принятия в 2009 году закона «О наделении органов местного самоуправления Ленобласти отдельными государственными полномочиями по контролю и надзору в области долевого строительства» решением подобных вопросов имеют право заниматься администрация муниципальных образований конкретного района.
По сообщению председателя комитета экономического развития промышленности и торговли администрации Кировского района области Дениса Миронова, 24 марта 2010 года на совещании глав администраций района при участии гендиректора компании «Росрегионы» Станислава Зольникова, было решено дать шанс все-таки завершить строительство жилого комплекса. По словам Зольникова, строительство дома первой очереди планируется завершить до 30 апреля 2010 года, второй и третьей - в декабре этого же года. Но, по словам дольщиков, стройка так и не возобновилась после очередного обещания строителей.
Значительные задержки в сдаче дома гендиректор компании Станислав Зольников объясняют изменившимися условиями при строительстве, связанными со сменой руководства муниципального образования г. Шлиссельбург. «В 2006 году были изменены условия прокладки теплосетей. Нам пришлось заплатить 23 млн. рублей за реконструкцию теплотрасс и котельной»- заявляет господин Зольников. По словам застройщика, деньги в реконструкцию пришлось вкладывать в любом случае, так как затягивание строительства дома увеличивало стоимость аренды земли и удорожание строительных материалов. А годом позже, как рассказывает Зольников, со стройплощадки был угнал арендованный на время строительства автокран, и в незапланированные расходы компании включилось еще 1,5 млн. рублей, а далее кризис и денег, по словам застройщика, на дальнейшее строительство не осталось.
Ситуация осложняется и тем, что с 2010 года «Росрегионы» находятся под внешним наблюдением Арбитражного суда. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в иске «Росрегионам» о признании компании несостоятельной, то есть банкротом. И в данный момент судом назначен временный арбитражный управляющий компании Владимир Мудров, а на 18 мая этого года назначено слушание по делу «Росрегионов».
Тем временем, дольщики пытаются отстоять в суде право на получение жилья в собственность до сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые попытки увенчались успехом. Двое из более сорока дольщиков на 30 марта 2010 года отстояли свое право на собственность купленных квартир в Кировском суде, остальные собираются действовать по той же схеме. Паника несостоявшихся жильцов вызвана возможным банкротством компании застройщика, где в конечном, и самом наихудшем итоге, квартиры после банкротства «Росрегионов» могут быть выставлены на конкурсную продажу. По сообщению внешнего арбитражного управляющего «Росрегионов» Владимира Мудрова, до этой процедуры еще далеко, и в данный момент судом проводится мониторинг ситуации. Кроме того, как отмечает Мудров, получать в собственность квартиры до сдачи дома в эксплуатацию юридически незаконно, введен мораторий на все действия в отношении жилого комплекса. «Там очень запутанные дела на сегодняшний день»- комментирует ситуацию Мудров. - «Бухгалтерская отчетность запущена, налоговая служба хочет возбудить уголовное дело… Что же касается Зольникова, то лошадей на переправе не меняют - его надо заставить работать и платить!».
В целом по области ситуация с «обманутыми» дольщиками не выглядит критично. По мнению главы Госстройнадзора Виталия Григоренко, в вопросе строительства и ввода жилья в регионе основная проблема – это несоблюдение сроков сдачи дома. Мнение Григоренко поддерживает и временный управляющий. «Права дольщиков на данный момент не защищены. Кроме как договоров купли-продажи сроки сдачи дома нигде не прописаны», - сообщает Владимир Мудров.
Юристы утверждают, что неопытному человеку разобраться, кто точно выполнит свои обязательства, а кто нет, практически невозможно. Так есть ли способы, которыми можно себя обезопасить от недобросовестных застройщиков? Вот что советует Елена Иванова, директор юридической компании «Советник».
«Не стоит покупать недвижимость через третьи руки. Следует убедиться в наличии у фирмы всех необходимых документов: договоров аренды с земельным комитетом, разрешения на постройку именно этого дома, постановление администрации, по которому застройщику выделяется земельный участок. В договоре особое внимание следует обращать на подписи, даты, а также обязательства фирмы-застройщика и права дольщика в случае непредвиденных ситуаций. Еще один способ обезопасить себя - ипотека. Банки - это мощные структуры. Они лучше знакомы с ситуацией, лучше контролируют процессы».
Одному из дольщиков многострадального жилого комплекса на улице Января в Шлиссельбурге, пострадавшему от действий мошенников, вернули его квартиру в собственность, остальным обещали помогать - таков итог совместного совещания уполномоченного по правам человека в Ленинградской области Михаила Козьминых и представителями местной и региональной власти.
15 июня 2010 года Уполномоченный по правам человека в Ленинградской области Михаил Козьминых посетил с рабочим визитом город Шлиссельбург Кировского района Ленобласти. 47News уже писал о ситуации, возникшей с жилым комплексом на улице Января, 18, возведенного компанией "Росрегионы". Собственники уже четыре года ожидают въезда в новые квартиры.
Как рассказал корреспонденту 47News, причиной поездки стало обращение одного из дольщиков, чья квартира, по имеющимся данным, была продана кроме него еще одному человеку. "Право гражданина на его законную жилплощадь мы восстановили, а на тех людей, которые поневоле стали вторыми собственниками этой же квартиры, застройщик переоформил другую квартиру в этом же доме", - говорит Козьминых. По его словам, произошло это совсем недавно - в начале июня. "Застройщик хорошо подготовился к нашей проверке", - констатирует омбудсмен.
Вместе с Михаилом Козьминых в ситуации разбирался прокурор Кировского района, глава администрации МО "Кировский район" Ленинградской области, представители администрации Шлиссельбурга, а также специалисты Комитета по государственному контролю за строительством правительства Ленинградской области.
На совещании в администрации Шлиссельбурга выступил руководитель ОБЭП Кировского района Ленинградской области - по имеющимся данным, он подтвердил факты двойных продаж в строящемся доме, на данный момент зарегистрированы пять эпизодов. Материалы по эти делам будут переданы в СУ при Кировском УВД для возбуждения уголовных дел по факту мошенничества (ст.159 УК РФ).
Кроме того, участники совещания сегодня приняли решение создать специальную комиссию, которая будет ежемесячно контролировать ход стройки в злополучном доме.
С застройщика было взято обязательство закончить работы по первой очереди до 1 июля 2010 года. Сейчас осталось подключить квартиры к коммуникациям. "По второй и третьей очередям застройки жилого дома обязали муниципальное образование первого уровня, совместно со структурами аппарата правительства Ленинградской области, согласовать и закрыть все технические вопросы для продолжения работ", - пояснил 47News Михаил Козьминых.
Как рассказал в беседе с корреспондентом 47News Козьминых, случай в Шлиссельбурге частный, но задача его как регионального омбудсмена, решить проблемы всех дольщиков региона. "Будем помогать всем. Но люди прежде всего должны, подписывая документы, быть внимательными. Лучше перезаключить договор, потратить время, потратить немного денег, застраховать сделку и быть уверенными, что в случае возникновения проблем с застройщиком, они будут защищены," - посоветовал областной омбудсмен тем, кто собрался строить жилье.
"В долевое строительство в Ленинградской области вовлечено 80 000 человек, и лишь 25% из них оформили договоры в соответствии с 214 ФЗ, что в спорных случаях привело к отсутствию основания для правовой защиты дольщиков", - рассказал корреспонденту 47News областной омбудсмен. По его мнению, именно в связи с отсутствием договора, соответствующего 214 ФЗ, возникают ситуации, когда государство не может защитить дольщика и тот остается один на один со своей проблемой.
Оценив ситуацию, Михаил Козьминых, уже осенью, как только начнет работу областной парламент, будет вносить две законодательные инициативы депутатам. Первый будет касаться возможности передачи объекта инвестирования от недобросовестных застройщиков товариществу собственников жилья образованного силами дольщиков, второй - порядка признания собственности на долю в многоквартирном жилом доме.
По оценке Козьминых, очагов "долевой неразберихи" в Ленинградской области нет. "Но есть множество мелких нарушений, приводящих к тому, что люди не могут получить свою квартиру. В большинстве случаев речь идет о технических условиях - когда к дому невозможно подвести тепло и электроэнергию. Иногда объекты строятся на землях, которые не подготовлены для этого", - объяснил Козьминых. "На каждый случай мы будем обращать внимание органов власти, отвечающих за тот или иной конкретный пункт. В тех ситуациях, когда власти не смогут помочь, мы будем обращаться в прокуратуру. Ничто так не бодрит застройщика, как вовремя принесенное постановление из прокуратуры", - то ли пошутил, то ли резюмировал омбудсмен.