Обзорная статья по постановке на кадастровый учет

Застройщик отказывается ставить помещения в жилом доме на кадастровый учет. Что может предпринять компания-дольщик

Март 25, 2014

Электронный журнал

Застройщик отказывается ставить помещения в жилом доме на кадастровый учет. Что может предпринять компания-дольщик

Галина Ткаченко

начальник юридического отдела ООО «ЭккаунтПрофи»

Зона риска: отказ или уклонение застройщика по договору долевого участия от постановки дома и помещений на кадастровый учет.

Участники: застройщик и компания – участник долевого строительства.

Негативные последствия: невозможность в течение длительного времени оформить право собственности на квартиру

Галина Ткаченко, начальник юридического отдела ООО «ЭккаунтПрофи»

Сделка

Участниками долевого строительства многоквартирного дома могут быть не только физлица, но и компании (ст. 1 Федерального закона от 30.12.04 № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов <…>»). Нередко компании приобретают квартиры в инвестиционных целях. Разумеется, участники долевого строительства (далее – дольщики) стремятся ускорить процесс оформления права собственности на свои жилые помещения в построенном доме. Но с этим случаются трудности, даже когда дом сдан в эксплуатацию и квартиры переданы дольщикам по акту приема-передачи. Дело в том, что для регистрации права собственности нужны также сведения о кадастровом учете дома и квартиры.

Риски

С заявлением о кадастровом учете здания и помещений в нем могут обратиться как собственники объектов недвижимости, так и любые иные лица (ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – закон № 221-ФЗ). При долевом строительстве это может сделать застройщик или участник долевого строительства (дольщик). Однако на практике не все так просто. Раньше застройщик ставил на кадастровый учет дом, а уже потом на учет ставили отдельные помещения. Это делал либо сам застройщик по договоренности с дольщиками за отдельную плату, либо сами участники долевого строительства (каждый свою квартиру). После этого дольщики получали возможность зарегистрировать права собственности на жилье в Росреестре. Но с 01.10.13 в силу вступили новые правила – теперь при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета (далее – кадастровая палата) должен сразу ставить на учет и все расположенные в нем помещения, в том числе составляющие общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4.1 ст. 25 закона № 221-ФЗ).

В настоящее время Департамент недвижимости Минэкономразвития России разрабатывает проект приказа, которым предусматривается возможность подготовки техплана многоквартирного дома, содержащего одновременно сведения о помещениях в нем. Планируемая дата вступления в силу вышеуказанных изменений – 30.06.14 (письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23-15744 «О подготовке технического плана многоквартирного дома <…>»).

С практической реализацией этой нормы возникли трудности. Среди документов, необходимых для кадастрового учета, назван технический план здания (п. 3 ч. 1 ст. 22 закона № 221-ФЗ). Однако существующая форма этого документа содержит сведения только о здании, но не о помещениях в нем (форма утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.09.10 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»). Между тем для кадастрового учета помещений эта информация нужна. В связи с этим теперь застройщикам кроме технического плана на здание нужно представлять в орган кадастрового учета технические планы на каждое помещение в доме (раньше этого не требовалось). Поэтому сейчас многие застройщики не спешат заниматься подготовкой документов для кадастрового учета – это требует существенных финансовых затрат на изготовление технических планов всех помещений в здании, а поскольку такой порядок появился сравнительно недавно, то несколько лет назад при подписании договоров о долевом участии в строительстве застройщики не предполагали возникновение у них таких дополнительных расходов.

Казалось бы, закон предусматривает выход из этой ситуации: вместо технического плана многоквартирного дома можно представить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оно получено после дня вступления в силу закона № 221-ФЗ, то есть после 01.01.13, так как положения закона № 221-ФЗ в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяются именно с этой даты (п. 3 ч. 1 ст. 22, ч. 1, 2 ст. 43, ч. 7 ст. 47 закона № 221-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23-15744 «О подготовке технического плана многоквартирного дома <…>», письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Сложность заключается в том, что в составе сведений действующей формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (утв. постановлением Правительства РФ от 24.11.05 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») отсутствует информация о зданиях, предусмотренная статьей 7 закона № 221-ФЗ, которая позволяет определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. А такие сведения, как указано в части 3 статьи 1 закона № 221-ФЗ, обязательно требуются для проведения государственного кадастрового учета (письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Этот пробел должен устранить приказ Госстроя от 08.04.13 № 115/ГС «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы на ввод объекта в эксплуатацию»: новая форма содержит сведения, необходимые для постановки на кадастровый учет здания без участия правообладателя. Приказ еще не зарегистрирован Минюстом.

Тем самым норма о том, что вместо техплана можно представлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически не работает. Поэтому пока у застройщика остается одна возможность для постановки дома и квартир в нем на кадастровый учет – представить техплан здания и техпланы всех помещений. Большинство застройщиков заняли выжидательную позицию. Тем более закон не предусматривает санкций за непредставление таких документов.

Меры предосторожности

Ждать, когда застройщик представит документы в орган кадастрового учета, можно долго. Поэтому законодатель сделал из общего правила исключение для жилых помещений в многоквартирных домах: с 01.10.13 квартиры не обязательно ставить на кадастровый учет одновременно с домом (ч. 4 ст. 25 закона № 221-ФЗ). Теоретически дольщик может сам поставить жилое помещение на кадастровый учет, не дожидаясь, пока застройщик поставит на учет весь дом. Для этого требуется представить заявление о постановке на кадастровый учет и несколько документов: техплан квартиры, доверенность (если с заявлением обращается представитель), копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на квартиру: в данном случае это договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры (ч. 1 ст. 22 закона № 221-ФЗ). Техплан квартиры дольщик может самостоятельно заказать у кадастрового инженера или в компании, у которой в штате состоит не менее двух кадастровых инженеров (ст. 33 закона № 221-ФЗ).

Но на практике дольщики пока в основном получают отказы (в том числе из-за отсутствия техпланов зданий). Пока не ясно, должен ли дольщик прилагать к заявлению техплан здания (копию разрешения о вводе объекта в эксплуатацию), если застройщик эти документы в кадастровую палату не подал. С одной стороны, пункт 3 части 1 статьи 22 закона № 221-ФЗ в числе документов, необходимых для кадастрового учета, называет техплан не только помещения, но и здания. С другой стороны, норма, позволяющая ставить жилые помещения на кадастровый учет отдельно от всего многоквартирного дома ( ч. 4 ст. 25 закона № 221-ФЗ), является специальной по отношению к общим правилам. Ее цель как раз в том, чтобы обеспечить учет жилых помещений даже при отсутствии документа для кадастрового учета всего здания. Но судя по практике отказов в постановке квартир на учет до постановки на учет дома, кадастровая палата придерживается иного мнения.

Получается, что норма части 4 статьи 25 закона № 221-ФЗ еще фактически не действует и поставить квартиру на кадастровый учет, когда не поставлен на учет дом, невозможно. Пока эта ситуация не изменится (в частности, пока не утверждены новые формы техплана и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), участники могут предпринять лишь меры, перечисленные ниже.

Обжалование действий (бездействия) кадастровой палаты. Если попытка поставить на кадастровый учет квартиры не увенчалась успехом, можно по общим правилам (ст. 200 АПК РФ) обжаловать отказ или бездействие кадастровой палаты, сославшись на положения части 4 статьи 25 закона № 221-ФЗ.

Нужно учитывать, что у арбитражных судов позиция противоположная: если строительство не завершено, дольщики не вправе предъявлять вещно-правовой иск о признании права собственности (см. определение ВАС РФ от 21.03.13 № ВАС-13239/12 по делу № А55-16103/2010). Но поскольку в скором будущем предстоит унификация практики, в спорах можно ссылаться на позицию Верховного суда.

Признание права собственности в судебном порядке. Дольщик вправе обратиться в суд для признания права собственности на квартиру (см. апелляционное определение Московского областного суда от 25.12.12 по делу № 33-24819/2012). Если застройщик не получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома или не завершил строительство, можно заявить требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (см. п. 18 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13). В иске можно также заявить требование о постановке квартиры на кадастровый учет, ссылаясь на норму части 4 статьи 25 закона № 221-ФЗ.

Включение особых условий в договор долевого участия. Тем компаниям, которые только собираются подписывать договоры, желательно обратить внимание на условие о распределении расходов на подготовку техплана дома и квартиры. Если этих условий нет, можно предложить застройщику включить их в договор. Поскольку они учитывают в том числе и его интересы (снимают проблему, из-за которой застройщики не спешат ставить на учет дома), застройщик может пойти навстречу. Условие можно сформулировать так: «Стороны договорились, что застройщик обязуется до такой-то даты совершить все действия, необходимые для получения технического плана дома и всех расположенных в нем помещений, в том числе получить технические планы и оплатить их изготовление. Участник долевого строительства до такой-то даты оплачивает застройщику расходы на составление технического плана жилого помещения, передаваемого ему после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом размер суммы, которую участник долевого строительства возмещает застройщику за подготовку технического плана на одно помещение, не может превышать стольких-то рублей». Чтобы определить разумную сумму, дольщику желательно изучить рыночную стоимость изготовления техплана и учесть расходы застройщика (поездки сотрудника к кадастровому инженеру, его временные затраты и др.). Если застройщик настаивает на завышенной цене, можно предусмотреть, что дольщик сам заказывает и оплачивает техплан квартиры и передает его застройщику.

Поскольку закон не предусматривает ответственности застройщика за непредставление документов в кадастровую палату, в договоре желательно предусмотреть не только сроки постановки на учет дома и квартиры, но и санкции за нарушение обязательств. Можно взять за образец примерно такую формулировку: «Застройщик обязуется до такой-то даты подать в соответствующий орган кадастрового учета все документы, необходимые для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений. В случае непредставления документов в установленные сроки застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку в таком-то размере за каждый день просрочки».

Внесение таких условий будет стимулом для застройщика: во-первых, в связи с тем, что исключаются претензии со стороны участника, во-вторых, решается вопрос расходов, которые дольщик несет сам, в-третьих, неисполнение обязанности грозит выплатой неустойки. Отсутствие таких положений в договоре может существенно затянуть процесс оформления права собственности на квартиру