Долевое строительство. Как дольщикам защитить свои права, если дом еще не построен, либо построен, но не сдан в эксплуатацию, если строительство заморожено, застройщика банкротят и т.п.
2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.
На практике часто бывают ситуации, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, но граждане не могут оформить право собственности – в этом случае совет может быть один, если ждать уже нет сил – нужно подавать в суд иск о признании права собственности.
Практика по таким делам в основном положительная и можно рассчитывать через 4-6 месяцев получить решение суда и оформить свидетельство. Подробно процедура описана в другой моей статье.
Менее понятен вопрос что делать дольщикам, если их дом вообще не построен, построен частично, либо полностью построен, но не сдается в эксплуатацию.
Суды выносят неоднозначные решения по данной категории дел, поэтому рассмотрим различные алгоритмы действий, какой сработает в том или ином случае, сказать сложно, все зависит от ситуации и позиции суда.
Следует учитывать, что в случае, когда разрешение на строительство дома есть, инвестконтракт подписан администрацией, органы власти несут ответственность за строительство данного объекта, поэтому в большинстве случаев эффективным является создание активной инициативной группы для отстаивания своих прав в органах власти всех уровней и в отношениях с застройщиком. Если такой группы нет, на обращения отдельных граждан указанные органы будет реагировать как правило достаточно сдержанно, предлагая обращаться в суд. Если же будет активная группа с привлечением грамотной юридической поддержки, то шансы на ускорение решения проблемы повышаются. Например может быть решен вопрос с передачей объекта другому застройщику, с передачей объекта созданному дольщиками ТСЖ или иной организацией, с оформлением документов на строительство в ускоренном порядке.
Однако работа инициативной группы не исключает, а, наоборот, во многих случаях предполагает подачу гражданами исков в суд, направленных на защиту своих прав. Хотя тут нужно быть готовым к тому, что по ходу дела придется менять исковые требования избирать иной способ защиты прав.
Но нужно отметить, что при подаче иска в суд можно наложить арест на квартиру или на инвестиционные права на квартиру, уже одно это оправдывает подачу иска, т.к. до рассмотрения дела квартира (инвестиционные права) будет под арестом и застройщик или иные лица не смогут ими незаконно распорядиться.
Итак, возможно подавать следующие виды исков:
1. Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Первый иск возможно подать когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротят застройщика, на руководство строительной компании возбуждено уголовное дело, наличие неурегулированных вопросов по задолженности) дом не сдается в экспуатацию.
В данном случае вопрос спорный, т.к. с одной стороны квартиры юридически вроде бы нет, но с другой фактически она есть, и не сдача дома нарушает право гражданина получить квартиру в срок, установленный договором, или в разумный срок. Также квартиру можно определить на основании документов БТИ. Решения по таким делам возможны как положительные, так и отрицательные, единой практики нет, но попробовать стоит, особенно в случае, когда есть угроза двойной продажи и т.п.
Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте также спорен, однако обосновать его можно и примеры положительных решений имеются.
Главные плюсы таких исков в том, что признается сразу право на конкретное имущество и в дальнейшем гражданин уже точно не будет его лишен, что на 100% нельзя исключить по другим требованиям.
2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.
Указанные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику.
Данные иски можно обосновать лучше, чем иски о признании права собственности, но они хуже защищают права участников долевого строительства.
Тем не менее, такие иски подавать необходимо, если имеется конфликт между застройщиком и другими юридическими лицами, а также возможна двойная продажа и т.п. и нет оснований доля подачи иска о признании права собственности.
Также в рамках таких исков можно наложить арест на инвестиционные права на квартиру.
3. Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.
Такие иски имеет смысл подавать, если Вы более-менее уверены что у застройщика есть денежные средства (например, другие дома строятся, а этот – нет и т.п.). Иначе можно получить решение и исполнительный лист, но не деньги.
По нашей судебной практике суд практически всегда взыскивают денежные средства не в размере внесенных, а с учетом разницы в цене. Так, по одному из дел гражданин вложил 1.000.000 рублей, взыскано более 6.000.000 рублей. И таких примеров много. Но опять же основная проблема таких решений их исполнимость. Также если нарушен срок строительства – можно взыскать неустойку.
Точно необходимо подавать такие иски, если Вы столкнулись с мошенническими структурами, типа ИК “ВНЛ”, ИСК “Империя”, ИСК “Правильный выбор”, т.к. подобные компании никаких прав на строительство не имеют, соответственно органы власти за их действия отвечать не будут, это дело следственных органов, поэтому другого выхода не остается.
Хотя нужно анализировать ситуацию и принимать решение исходя из фактических обстоятельств.
Кроме перечисленных методов часто эффективным бывает инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании-застройщика или агентства недвижимости, банкротство компании, более подробно эти методы будут рассмотрены в другой статье.
Группа компаний “Правовая защита” занимается подобной категорией дел более 7 лет, при этом при участии наших адвокатов сотни граждан оформили права собственности на квартиры через суд.
Результаты по делам можно посмотреть здесь.
В случае, если Вам необходимо чтобы дело вел грамотный специалист, знающий все нюансы подобных дел и имеющий судебную практику, Вы можете записаться на консультацию по тел. 787 75 07, 291 38 72, 8 903 125 76 30.
Имеется опыт ведения как одиночных исков, так и дел о признании права собственности на большое количество квартир в одном доме (работа с инициативной группой).
Автор статьи: адвокат Сидоров Артем Александрович. Тел. 787 75 07
Отсутствуют оригиналы документов. Как доказать правоту?
Нередко на практике бывают случаи, когда подтверждения возникновения обязательства отсутствуют. Такая ситуация может сложиться в силу различных обстоятельств: например, договоры подписывались посредством факсимильной связи, а оригиналы подписанных одной стороной обязательства документов, отправленные почтой, затерялись в пути, или организация сменила адрес, или менялась бухгалтерия, одним словом, «потерялись документы» – вполне обычное обстоятельство в процессе существования и деятельности организации.
Однако отношения с контрагентами и партнерами не всегда заканчиваются успешно, и на определенном этапе возникает необходимость в судебном порядке разрешения споров.
Вне зависимости от того, отстаивает организация свои права в суде самостоятельно или же прибегает к услугам юристов, в подтверждение своих требований необходимо ссылаться на какие-либо доказательства возникновения обязательств.
Отсутствие оригиналов документов у истца, в том случае, если ответчик будет отрицать возникновение обязательства, может явиться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Поэтому в данной ситуации необходимо иметь другие доказательства наличия задолженности у ответчика: подписанный сторонами акт сверки, письмо должника о погашении задолженности в определенный срок и др.
Сложнее обстоит дело с взысканием договорной неустойки на сумму задолженности. Как правило, договорная неустойка предусматривает начисление куда большей суммы процентов, чем законная, согласно ст. 395 Гражданского кодекса, и сторона, чье право нарушено, начисляет на сумму задолженности проценты, указанные в соответствующем пункте договора. Однако сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что суды не удовлетворяют требования о взыскании договорной неустойки, если отсутствует подписанный сторонами оригинал документа, в котором говорится о начислении процентов. В частности, ФАС ПО в Постановлении № А55-15309/2007 от 31 июля 2008 года отказал в удовлетворении иска о взыскании штрафной неустойки по договору поставки при отгрузке по накладным, на том основании, что истцом не подтверждены документально обстоятельства, касающиеся ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору. Кроме того, в практике «Казанского юридического центра» был аналогичный случай, когда арбитражный суд удовлетворил исковые требования частично, не взыскав договорную неустойку, поскольку у истцов имелась только копия договора, в котором был пункт о начислении определенных сторонами пеней за просрочку исполнения обязательств.
Таким образом, взыскание договорной неустойки без наличия оригинала соответствующего документа не представляется возможным. Однако можно попытаться взыскать законную неустойку. Согласно п.1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. ФАС ПО в Постановлении
№ А55-16366/07 от 24 июля 2008 года определяет просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги как пользование чужими денежными средствами. Кроме того, в Постановлении ФАС МО № КГ-А40/811-08 от 14 марта 2008 года указано, что на сумму, определенную в решении суда при просрочке ее уплаты должником, кредитор вправе начислить проценты на основании п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, и других условий, кроме факта просрочки уплаты, для применения ответственности не требуется.
Подводя итог, хочется отметить, что организация, обращаясь с иском в суд, при отсутствии оригиналов документов, подтверждающих возникновение обязательства, должна располагать хотя бы одним документом, который был бы подписан сторонами или должником, и свидетельствовал о наличии задолженности. Данный документ будет основным доказательством существования задолженности, и проценты, взыскиваемые в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, будут рассчитываться исходя из этой суммы. И, таким образом, шансы отстоять свою правоту достаточны при правильном подходе к делу.
Статья подготовлена специалистом Казанского Юридического Центра