ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 5 мая 2017 года
А.В. РОМАШКИНА
Ромашкина А.В., Министерство экономического развития РФ, заместитель начальника нормативно-правового регулирования регистрации прав.
Понятие ЖСК. Порядок создания и деятельности
В целях удовлетворения потребностей граждан в жилье законодательством РФ предусмотрена возможность создания жилищно-строительных кооперативов, деятельность которых направлена на строительство, реконструкцию и последующее содержание многоквартирного дома.
Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома на основании выданного такому кооперативу разрешения на строительство в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
ЖСК являются потребительскими кооперативами. При этом исходя из положений ст. 50 и ст. 123.2 ГК РФ, установивших, что потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов, ЖСК является некоммерческой организацией, а, следовательно, не имеет своей целью извлечение прибыли от строительства жилья членам ЖСК и не распределяет полученную прибыль между участниками.
Кроме того, в ч. 3 ст. 110 ГК РФ установлено законодательное ограничение, предусматривающее, что ЖСК, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
В соответствии с ч. 1 ст. 123.1 ЖК РФ ЖСК, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:
1) количество членов ЖСК;
2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены ЖСК;
3) права ЖСК на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если ЖСК не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
При этом по требованию члена ЖСК согласно ч. 2 ст. 123.1 ЖК РФ кооператив обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:
1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
3) документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
4) протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов ЖСК или копии таких доверенностей;
6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК;
7) иные документы, предусмотренные ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
ЖСК обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:
1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена ЖСК или в случае, если членом ЖСК является юридическое лицо, наименование юридического лица;
2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член ЖСК в случае выплаты паевого взноса полностью;
3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена ЖСК (ч. 3 ст. 123.1 ЖК РФ).
Организация ЖСК. Общий порядок создания и регистрации ЖСК
Согласно ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать кооператив. Решение собрания учредителей об организации ЖСК и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК (учредители). Решение собрания учредителей оформляется протоколом.
Поскольку ЖСК является юридическим лицом, то в соответствии с положениями ст. 51 ГК РФ, устанавливающей требование об обязательной государственной регистрации юридических лиц в уполномоченном государственном органе, ЖСК должен быть зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон о регистрации), а также Административным регламентом предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, утв. Приказом Минфина России от 30.09.2016 N 169н.
Для государственной регистрации ЖСК в соответствии с требованиями действующего законодательства, регулирующего порядок создания и регистрации юридических лиц, в налоговую инспекцию по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени ЖСК без доверенности, представляются (ст. ст. 12, 13 Закона о регистрации, ст. 114 ЖК РФ):
- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утв. Приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@ (далее - Приказ), в соответствии с Законом о регистрации;
- решение собрания учредителей о создании ЖСК;
- учредительные документы (устав ЖСК).
Устав ЖСК должен содержать сведения о наименовании и месте его нахождения, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков (ст. 52 ГК РФ, ст. 113 ЖК РФ).
В случае внесения изменений в устав ЖСК представляются:
- подписанное заявителем уведомление о внесении изменений в устав по форме, утвержденной Приказом;
- решение о внесении изменений в устав ЖСК;
- изменения, вносимые в устав ЖСК в новой редакции.
Членство в ЖСК. Прием в члены ЖСК
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве (в отличие от членов жилищного кооператива, которые участвуют только в приобретении), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 111 ЖК РФ членами ЖСК могут быть граждане, достигшие возраста шестнадцати лет; юридические лица в случае, установленном законодательством РФ, либо юридические лица, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Малоимущие граждане, а также граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.
В соответствии со ст. 112 ЖК РФ членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.
Количество членов ЖСК не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся кооперативом многоквартирном доме.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом ЖСК, подают в правление жилищного кооператива соответствующее заявление.
Согласно ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявление о приеме в члены ЖСК должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Органы управления ЖСК. Общее собрание. Правление,
председатель, ревизионная комиссия
Органами управления жилищного кооператива являются (ст. 115 ЖК РФ):
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Согласно ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено ЖК РФ, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ).
Решение общего собрания членов ЖСК по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании (ч. 4 ст. 123.1 ЖК РФ).
Нормами жилищного законодательства (ст. 116.1 ЖК РФ) установлены требования к должностным лицам ЖСК. Так, членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
В соответствии со ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа членов ЖСК общим собранием членов ЖСК (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом ЖСК.
Порядок деятельности правления ЖСК и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
Правление ЖСК осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. При этом правление ЖСК подотчетно общему собранию членов ЖСК (конференции).
Председатель правления ЖСК избирается правлением ЖСК из своего состава на срок, определенный уставом ЖСК (ст. 119 ЖК РФ).
Председатель правления ЖСК:
1) обеспечивает выполнение решений правления ЖСК;
2) без доверенности действует от имени ЖСК, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом ЖСК к компетенции общего собрания членов ЖСК (конференции) или правления кооператива.
Председатель правления при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) на срок не более чем три года (ст. 120 ЖК РФ). Количество членов ревизионной комиссии ЖСК определяется уставом кооператива. Для членов ревизионной комиссии установлены ограничения, поскольку члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления ЖСК, а также занимать иные должности в органах управления ЖСК.
Ревизионная комиссия ЖСК из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор):
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ЖСК не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете ЖСК, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК определяется уставом и другими документами кооператива.
Реорганизация и ликвидация ЖСК
ЖСК по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован только в товарищество собственников жилья (ТСЖ) (ст. 122 ЖК РФ). ЖСК считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации ТСЖ, создаваемого в результате реорганизации (п. 4 ст. 57 ГК РФ).
В соответствии со ст. 123 ЖК РФ ЖСК может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Ликвидация ЖСК представляет собой способ прекращения его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ). ЖСК как юридическое лицо ликвидируется по решению общего собрания. Статьей 61 ГК РФ предусмотрены и иные основания ликвидации жилищного кооператива:
1) по решению его учредителей, в том числе и в связи с истечением срока, на который создан кооператив;
2) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
К числу иных случаев ликвидации ЖСК, предусмотренных ГК РФ, относятся:
1) ликвидация кооператива в связи со сносом дома;
2) ликвидация кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов при невыполнении обязанности, предусмотренной ч. 1 ст. 123.3 ГК РФ, в соответствии с которой члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов;
3) ликвидация кооператива в случае признания его в судебном порядке несостоятельным (банкротом) согласно ст. 65 ГК РФ;
4) ЖСК может совместно с кредиторами или сам принять решение о своем банкротстве и добровольной ликвидации.
Обратиться в суд с требованием о ликвидации ЖСК может контролирующий орган в случае неисполнения кооперативом его предписаний (ч. 3 ст. 123.2 ЖК РФ).
Наряду с указанными нормами правовые основания признания судом ЖСК банкротом или объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Ликвидационная комиссия (ликвидатор) уведомляет регистрирующий орган о завершении процесса ликвидации ЖСК не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации.
С момента внесения в Государственный реестр записи о ликвидации ЖСК он прекращает свое существование в качестве субъекта гражданского права (п. 9 ст. 63 ГК РФ).