Давайте заново создавать инициативную группу

Порядок создания ТСЖ (регистрация ТСЖ)

На сегодняшний день такая форма управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья, привлекает к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах. Это внушает оптимизм, поскольку свидетельствует о повышении интереса жильцов к судьбе собственного дома и готовности брать на себя ответственность при решении вопросов по его эксплуатации, содержанию и ремонту. В связи с этим актуальным становится порядок создания ТСЖ.

Процедура создания ТСЖ регулируется ЖК РФ, ГК РФ, и Законом о регистрации. Условно ее можно разделить на два основных этапа:

первый — принятие решения о создании ТСЖ на общем собрании собственников помещений;

второй — государственная регистрация ТСЖ.

Общие начала

Прежде чем обратиться непосредственно к процедуре создания ТСЖ, на наш взгляд, следует отметить некоторые общие положения о ТСЖ. Это позволит ответить на вопросы, что такое ТСЖ и кто может быть его учредителем.

В соответствии с ЖК РФ товарищество есть некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из данного определения следует ряд важных моментов.

Во-первых, членами ТСЖ (а значит, и его учредителями) могут быть как физические, так и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, поскольку собственниками помещений могут быть как те, так и другие.

Сейчас крайне распространена практика создания ТСЖ в еще строящихся домах. Жилищный кодекс предоставляет такое право лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Ими могут быть участники договоров долевого строительства жилья, а также застройщик, который обладает правом собственности на весь строящийся дом до заключения договоров о долевом строительстве и, как правило, сохраняет право собственности на некоторые помещения после завершения строительства дома.

Следует отметить, что закон говорит о лицах, следовательно, застройщик единолично не может создать ТСЖ в строящемся доме — необходимо как минимум два будущих собственника (например, застройщик и участник по договору долевого строительства жилья). В этом состоит отличие регулирования данного вопроса Жилищным кодексом и ранее действовавшим Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Стремление застройщика как можно скорее создать в доме ТСЖ понятно, так как с момента ввода дома в эксплуатацию и до его полной передачи собственникам помещений проходит порой очень много времени, в течение которого застройщик обязан в соответствии с гражданским законодательством нести расходы по его содержанию (ст. 210 ГК РФ).

Во-вторых, в ТСЖ могут входить собственники как жилых, так и нежилых помещений, что важно в свете тенденции строительства многофункциональных административно-жилых зданий, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами.

В-третьих, ТСЖ — это добровольное, а не обязательное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Следовательно, нельзя заставить собственника стать членом ТСЖ против его желания.

В-четвертых, ТСЖ — некоммерческая организация, поэтому логично предположить, что на него распространяется действие Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Однако совсем недавно (а именно с 15.12.2007) ТСЖ выведено из-под действия данного закона, что несколько упростило процедуру его регистрации. Об этом мы поговорим ниже.

Первый этап

Итак, первым этапом в становлении ТСЖ является принятие решения о его создании на общем собрании собственников помещений. Сразу отметим, что следует неукоснительно соблюдать требования ЖК РФ к порядку создания ТСЖ. Дело в том, что небрежное отношение к процедуре может в дальнейшем повлечь негативные последствия вплоть до ликвидации товарищества. Так, согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда, если были допущены при его создании грубые нарушения закона, носящие неустранимый характер.

Подготовка собрания

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должно проводиться по правилам, предусмотренным ст. 45-48 ЖК РФ. Инициатором проведения такого собрания вправе выступить любой собственник помещения, которым, как мы выяснили, может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также муниципальное образование, Российская Федерация и ее субъекты. Крайне важной и трудоемкой является подготовка к проведению собрания. В соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, необходимо обеспечить кворум в 51% голосов от общего числа голосов помещений в многоквартирном доме. Для этого рекомендуется заранее посчитать количество голосов каждого собственника, которое пропорционально доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Данные сведения первоначально можно получить из технического паспорта дома, а в дальнейшем уточнить общую площадь помещения каждого собственника в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Как показывает практика, сведения о площади жилого помещения в техническом паспорте дома и свидетельствах о праве собственности немного отличаются.

Также немаловажен порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания. Жилищный кодекс регламентирует данный момент в п. 4 и 5 ст. 45. Так, уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направленно инициатором каждому собственнику помещения в данном многоквартирном доме заказным письмом либо вручено под роспись не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Уведомление необходимо разослать каждому собственнику в случае, если помещение находится в собственности двух и более лиц. Уведомление должно в обязательном порядке содержать следующую информацию (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форму проведения собрания;

дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестку дня собрания;

порядок ознакомления с проектом устава ТСЖ, который будет представлен на собрании, и место или адрес, где с ним можно ознакомиться.

Кроме того, имеет смысл напомнить собственникам помещений о необходимости иметь при себе паспорт (и нотариально заверенную доверенность, в случае если на собрании присутствует представитель собственника), а также правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности). Заметим, вопрос о правоустанавливающем документе на жилое помещение достаточно спорен и возникает, главным образом, при создании ТСЖ в результате реорганизации ЖСК в ТСЖ. На наш взгляд, проблема вызвана пробелом в законодательстве.

Составляя текст уведомления, необходимо помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, или изменять повестку данного собрания. Повестка дня при создании ТСЖ должна быть следующей:

выбор в качестве способа управления многоквартирным домом товарищество собственников жилья — создание ТСЖ;

утверждение устава ТСЖ;

определение состава правления ТСЖ и избрание его членов;

определение состава ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ и избрание ее членов (кандидатуры ревизора).

Кроме уведомлений следует подготовить листы голосования для каждого собственника, по каждому вопросу, где были бы графы «За», «Против», «Воздержался».

Проведение собрания

Следующая стадия — проведение общего собрания, по итогам которого должен быть составлен протокол. Он является основным документом при дальнейшей подаче пакета документов для государственной регистрации ТСЖ, поэтому требует особого внимания при составлении. В протоколе общего собрания должны быть отражены:

адрес места проведения общего собрания собственников:

дата и время проведения общего собрания;

общая площадь дома;

сумма площадей собственников, присутствующих на собрании;

наличие кворума;

Повторим, что количество голосов собственников пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество дома, и указание в протоколе на наличие (или отсутствие) кворума в соответствии с количеством присутствующих неправильно и влечет его недействительность.

повестка дня;

выступления присутствующих, итоги голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня;

решения, принятые на общем собрании;

подписи председателя и секретаря общего собрания.

В случае принятия решения о создании ТСЖ, утверждении его устава, членов правления и ревизионной комиссии первый этап рассматриваемой процедуры заканчивается.

Второй этап

В соответствии с Гражданским (ст. 51) и Жилищным (п. 3 ст. 136) кодексами ТСЖ является юридическим лицом, следовательно, подлежит государственной регистрации. До 15.12.2007, то есть до вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 N 278-ФЗ «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях» регистрация ТСЖ осуществлялась Федеральной регистрационной службой и занимала в общей сложности не менее 21 дня.

В связи с вступлением в силу изменений, выводящих ТСЖ из-под действия закона о некоммерческих организациях, процедура качественно упростилась. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется теперь только в соответствии с Законом о регистрации — Федеральной налоговой службой в пятидневный срок с момента предоставления всех необходимых документов. Так, в случае регистрации ТСЖ документы о его создании должны быть представлены в территориальный орган ФНС РФ.

Согласно ст. 12 Закона о регистрации в регистрирующий орган должны быть представлены:

а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством РФ требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения. В данном заявлении должны быть отражены сведения о вновь создаваемом ТСЖ:

название;

адрес (им является адрес председателя правления ТСЖ, что также должно быть отражено в уставе);

виды экономической деятельности в соответствии с уставом ТСЖ;

информация о лице, имеющем право действовать от имени ТСЖ без доверенности (им является председатель) и об учредителях, которыми в целях создания ТСЖ являются избранные члены правления;

также в заявлении необходимо удостоверить подпись заявителя (которым, как правило, является председатель правления, но могут быть и члены правления как учредители в соответствии со ст. 9 Закона о регистрации) в нотариальном порядке, что стоит в среднем 200 руб.;

б) решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания;

в) учредительные документы (для ТСЖ это устав);

д) документ об уплате государственной пошлины (2 000 руб.).

Следует отметить, что регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов кроме, установленных Законом о регистрации. Документы могут быть переданы в регистрирующий орган как лично заявителем, так и по почте.

ТСЖ считается созданным с момента внесения записи о создании в ЕГРЮЛ. В течение одного рабочего дня с момента внесения записи о создании ТСЖ в государственный реестр регистрирующий орган направляет (выдает) заявителю документ, подтверждающий факт внесения такой записи, а в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации передает сведения о создании в государственные внебюджетные фонды. Таким образом, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ теперь можно получить на шестой день после представления всех необходимых документов.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о регистрации отказ в регистрации ТСЖ возможен только при наличии двух обстоятельств:

непредставление необходимых для государственной регистрации документов;

представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

Срок для принятия решения об отказе равен сроку государственной регистрации, а значит, составляет пять дней.

Итак, на сегодняшний день процедура регистрации ТСЖ, на первый взгляд, на законодательном уровне максимально сокращена. Какие препятствия могут возникнуть, пока говорить рано.

Что касается затрат на регистрацию вновь создаваемого ТСЖ, то в среднем они составляют 2 200 руб. (если регистрация осуществляется самостоятельно ТСЖ, без обращения в юридические конторы). Расходы на создание ТСЖ несут его члены в полном объеме, если на местном уровне не предусмотрено бюджетное финансирование таких затрат.

Я конечно могу понять тех дольщиков, которые ждут своих квартир со времен начала строителбства - 15 лет ждали и еще года два подождем, но меня такая перспектива не устраивает!!!! Почему кто-то против ТСЖ?

Если Людмила Петровна, а я так понимаю это она была лидером предыдущей инициативной группы, сняла с себя такие полномочия, то давайте собирать собрание и пусть она передает нам все документы, касающиеся договора с Выбором! Мы сами будем все продолжать. Ведь мало достроить дом, его еще надо сдать!

вроде тсж можно сейчас создавать в доме после его сдачи (вроде как закон принимали, но точно не помню)

прежде, чем говорить про ТСЖ сейчас, нужно посоветоваться с знающими юристами, а то получится, что на нас навешают все долги по электричеству, теплу, воде и т.д , на мой взгляд нужно подождать, ведь нашим домом занимается правительство и Выбору продана земля в счет достройки дома , хотя я раньше сама голосовала за ТСЖ , сейчас этого делать не буду.Ждала 9 лет, подожду еще

А кто-нибудь может пояснить - если с Выбором заключала договор некоммерческая организация (состоящая из жильцов), которой в данный момент не существует, то Выбору не перед кем выполнять свои обязательства?

"это надо спросить у Людмилы Петровны ,а обязательства Выбор должен выполнять перед правительством области

Рациональное зерно в ТСЖ несомненно есть - не смотря на все высказывания за и против. И чаще всего это действительно лучше РЭП, на мой взгляд. Но действительно вопрос по долгам - никто не снимал, согласен с valvol ведь постараются навешать все что можно. Ладно если мелкие недоделки, что то можно устранить, заплатить и т.д. - лишь бы сдаться дому побыстрее. А ТСЖ вообще при делах при сдаче дома? Как оно сможет повлиять на Госнадзор допустим? (с которого я кстати получил ответ 18.10.2011 г. что по нашему дому никаких Заключений по соответствию не выдавалось). В комментариях ветки Дольщикам Ворошилова 43 по поводу "зеленок" http://www.homechart.ru/objects/2714/33033.html много чего сказано и наговорено. И то что РЭП-12 не принимает дом от Выбора, пока тот не сдаст в эксплуатацию его и то что Выбор вообще не обращался в РЭП-12. И магазин появился и т.д. и т.п. Понятно, что информация разрозненная, из разных источников, не систематизирована, где правда, где вымысел?. Инициативная группа которая упоминается, я так понял не только отошла от дел, но и не может представить ни каких документов, что либо проясняющие и от которых можно плясать. Мое мнение в таком положении дел (и состоянии дома) нужна юридическая организация, которая: 1. Была заинтересована в быстрой сдаче дома. 2. Имела основания вести переговоры и получать ответы действительно как юридическое лицо. 3. Принимать решения на прием дома с какими-то недоделками. РЭПу-12 допустим параллельно сдан дом или нет, сколько еще жильцы поскитаются. Начальник РЭП-12 не снимет трубку и не позвонит в Выбор, а тем более не стукнет кулаком «сколько можно тянуть». А ТСЖ сможет, то что это жильцы которые хотят переехать в свои квартиры. У меня на этаже в холле не хватает 3 плиток на полу и пружин на дверях. Для РЭП допустим это проблема (сколько их за дом то всего не хватает – покупать, ставить), а для ТСЖ нет, т.к. мы решили все равно снять все пружины и поставить доводчики. Я утрирую конечно, но поверьте сумею и сам пружины купить, поставить и плитку положить. То что жильцы не имеют никакой информации о сдаче дома, в какой то мере закономерно. А никто ничего и не спрашивает. У нас же в России если спрашивает один человек – это не вопрос, он тихо задан, можно и не отвечать. А если много человек спрашивают об одном и том же, да не дай бог еще и в разное время – то вообще пипец, мешают работать не померяно и таких изгоняют. И никто ничего не требует по сдаче дома – не кому. А «Выбору» может выгодно сдавать все объекты вместе и магазин и новые дома и наши дома поэтому и сделает для этого все. Тем более как кто то написал, что в администрации ответили, что Выбор никаких обязательств не давал, когда сдаст дом тогда и сдаст- ждите. Я об этом написал губернатору, попросил ответить. Но смотри выше я писал один, и поэтому не верю в норм. ответ, а тем более в встречу. О нашем положении дел надо говорить и поднимать вопросы и в газетах и телевидении, кто где может, и писать повсюду. Тем более накануне выборов о «Выборе». Хотя они наверное много сделали. Но для нас с вами важен конечный результат, а он на лоджии с сигаретой и кофе и в халате или майке.

кстати о ТСЖ, только что нашел. Да и стоит подумать о том что ЖКХ с РЭП навряд ли долго в этом виде проживут. Указания президента все равно выполнят рано или поздно. Будут вводить что то новое - возня не нужная жильцам, а бьющая по ним. Может ТСЖ действительно один из вариантов? Какие мнения?

20 октября 2011

Госдума приняла во втором чтении законопроект о налоговых льготах для ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний многоквартирных домов.

Законопроект исключает из налоговой базы по налогу на прибыль средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Ко второму чтению из законопроекта было исключено положение, согласно которому из-под налога на прибыль применительно к некоммерческих организациям выводились вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Также из законопроекта исключен пункт, освобождавший от налога на прибыль отчисления на формирование резерва на проведение ремонта основных средств, капитального ремонта общего имущества, которые производятся садоводческому, садово-огородному товариществу или гаражно-строительному кооперативу их членами.

Предполагается, что федеральный закон вступит в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на прибыль организаций.

Источник: РИА Новости

На данный момент создание ТСЖ не так выгодно дольщикам как, скажем, год назад. Все оставшиеся активы с нашего дома выведены и кроме долгов ТСЖ ничего не получит. Прежде чем в данный момент говорить о ТСЖ неоходимо ознакомить дольщиков с документами по которым выводились активы, на что еще можно рассчитывать кроме собственных средств. В противном случае устранять все недоделки придется за счет ТСЖ.

Я тоже говорила об этом еще 18 октября , но у кого эти документы? У Людмилы Петровны,?

По ходу новый год отмечать будем в старых квартирах...

А может быть и в новых квартирах, не введенного уже старого дома..., А ёлку поставим на подстанции, т.к. двора у нас нет!