ТСЖ

Беспомощность властей в проведении коммунальной реформы, в том числе в Москве, очевидна. Альтернативные ДЭЗам эксплуатирующие организации отсутствуют. Прорехи в законодательстве о ТСЖ (федеральный закон ~72 от 1994 года) стали использовать недобросовестные строители и фирмы-инвесторы. Закон позволяет инвесторам создавать ТСЖ уже на стадии строительства дома, когда нет ни собственников (не путать с правообладателями доли в инвестпроекте), ни самих жильцов. На стадии превращения дольщиков в собственников граждан уже поджидают переодевшиеся в одежду управляющих строители, те самые юридические партнеры будущих жильцов. Именно такая история и произошла в Химках.

Созданный "ЖК-Сервис" просто начал вымогать деньги с жильцов, которые даже не успели стать собственниками оплаченных квартир. Коммерческое жилье сегодня сдается без отделки, и по понятным причинам дом пока не заселялся: люди готовились к ремонту в своих квартирах, не имея от них ключей. Ключики между тем находились в сейфе "ЖК-Сервис", и бизнесмены настойчиво потребовали от условных владельцев квартир в обмен на ключи подписать договор о техническом надзоре и/или заключить договор о ремонте квартиры с "ЖК-Сервис".

Кроме того, по договору будущие жильцы должны были заплатить по 150 долларов за услуги. Впрочем, как говорят представители инициативной группы будущих собственников квартир, если такой суммы не было, бизнесмены "брали сколько дадут, некоторым жильцам удавалось сторговаться на 40 долларов". Забегая вперед, заметим, что немногочисленные граждане, пожелавшие разобраться с "управлением строителей", при первом же рассмотрении смет выяснили, что цены на ремонт значительно выше рыночных. Но это было позже. Половину граждан удалось напугать, и они послушно отдали деньги, поскольку уже стояли во дворе дома с вещами в контейнерах.

Другой щекотливый момент связан с регистрацией прав собственности на квартиры. На этом этапе подключились инвесторы и риелторы. Выяснилось, что перекупивший у ДСК-1 почти 250 квартир "Форт-МЗ" недосчитался некой суммы. Как сказано в нормативных документах, оплату содержания дома в течение четырех месяцев после госприемки заказчику проекта должен возместить инвестор (в данном случае "Форт-МЗ"). Как уверяют дольщики, при подписании инвестдоговоров их уверили, что все затраты, включая оплату коммунальных услуг на первое время, в договоре уже учтены. Поэтому требование "Форта" доплатить за каждый квадратный метр по 25 руб. в месяц удивило граждан (пока они еще и не жильцы, и не собственники). Тем более что при оплате всей суммы за квартиру стороны (граждане и "Форт") подписали акты о том, что финансовых претензий друг к другу не имеют. Однако дом уже был подключен к коммунальным сетям и снабжался электроэнергией, водой и теплом. За все это надо было платить. За отказ доплатить гражданам не выдавали необходимые для регистрации документы и ключи. Вновь поторговавшись, некоторые жильцы заплатили еще по 20 руб. за квадратный метр пока еще не своих квартир.

Как вымогали деньги за оформление права собственности

Изобретательнее коллег-бизнесменов оказались риелторы: оформляя продажу квартиры, они предлагали услуги по регистрации права собственности. Причем услуги эти подавались как обязательные. "Азбука жилья" и "Форт-МЗ" брались зарегистрировать права собственности на половину квартир в доме. Таксу для каждой квартиры риелторы рассчитывали индивидуально, исходя из ее площади. Так, регистрация однокомнатной квартиры стоила 460 долл., двухкомнатной - 780 долл., трехкомнатной - 980 долл. Услуга заключалась в сборе необходимых документов (инвестиционный договор, акт приема-передачи доли общей площади, справка БТИ) и передаче их в регистрационную палату. По государственным расценкам все это стоит около 400 руб. И люди опять платили...

Первый замдиректора УКС "НПО им. С.А. Лавочкина" (заказчик-застройщик) Юрий Беседин, бывший тогда и членом правления ТСЖ, признал факт поборов. Как выяснилось, инициатива исходила от тех, кому была доверена эксплуатация дома, - "ЖК-Сервис". Списав все нарушения на несовершенство закона о ТСЖ, он добавил: "Первый блин комом". Сейчас г-н Беседин является председателем ТСЖ "Сокол-2" в расположенном рядом доме, где, по слухам, происходит та же история.

Чем обернулось благодушие жильцов

Между тем в компании граждан-инвесторов нашлись принципиальные личности, которые в конце концов добились не только смены правления, но и возврата части незаконно собранных "ЖК-Сервисом" средств. Правда, отношения с этой "сервис-компанией" жильцы выясняют до сих пор. Говорят, что, проверяя ее работу, новое правление недосчиталось какого-то домового оборудования (электролебедки на мусорокамерах и системы дымоудаления). По словам членов инициативной группы, на коммунальные платежи правление сумело истратить 3,5 млн руб. за четыре месяца (за это время собственность была зарегистрирована всего на несколько квартир). В августе старое правление благополучно сложило с себя полномочия, заявив, что оно, мол, "устало". Интересно, что реальное экономическое обоснование затрат на управление домом было подготовлено в сентябре, уже после того, как были собраны деньги по обоснованию с гораздо более высокими расценками. Эксперты Министерства коммунального хозяйства Московской области долго смеялись, увидев институтские расчеты первого обоснования: химкинский дом "Сокол-1" должны обслуживать 96 человек (по мнению специалистов, это чересчур раздутый штат).

Подписывая инвестиционные и прочие договоры, граждане практически становятся заложниками собственной необразованности. "Когда после всех перипетий я внимательно почитал свой инвестиционный договор, у меня волосы на голове зашевелились, - говорит один из жильцов. - В принципе строители-инвесторы легко могли кинуть любого из нас. Там для них не указаны ни сроки, ни обязательства".

Нечистые технологии первичного рынка жилья переносятся на регионы

Перемещая строительный бизнес из Москвы в регионы, столичные компании вместе с отлаженными технологиями индустриального строительства несут и оригинальный подход к решению проблем управления жилищным фондом. Недавно председатель Госстроя РФ Анвар Шамузафаров на одном из публичных заседаний в Госдуме признался, что именно из-за недоработок федерального закона о ТСЖ в стране не идет реформа ЖКХ. Все чиновники не забывают подчеркивать в своих докладах: "Население у нас является самым дисциплинированным плательщиком

Как заставить застройщика ликвидировать недоделки?

Первый путь тут может быть таков. Попробуйте разрешить конфликтную ситуацию в
досудебном порядке. Если представители застройщика не идут на мирные переговоры, изложите все свои претензии и требования в заявлении. Заявление составляется в двух экземплярах: один вы отдаете в фирму, а на втором, который остается у вас, фирма ставит печать, входящий номер, дату, подпись.

Если у вас отказываются принимать или регистрировать заявление, отправьте его с
уведомлением о вручении. В последующем эти бумаги могут вам пригодиться в суде.

Второй путь изначально предполагает судебное решение. Причем новоселы должны
знать, что по закону они в течение двух лет вправе обратиться с требованием к
застройщику о расторжении договора купли-продажи квартиры. Понятно, что идти на
такой шаг имеет смысл, если квартира представляет собой одну сплошную недоделку.Однако если свою квартиру вам покидать нет резона, но с недоделками никак мириться не хотите - идите прямиком в Государственную жилищную инспекцию Москвы. Она как раз и занимается тем, что контролирует нормативы, связанные с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда, в том числе и новостроек.

Например, не так давно Мосжилинспекция после жалоб новоселов из Южного Бутова
заставила строителей заменить бракованные кровельные покрытия на 26 домах. Или
вот еще пример. Оказалось, что в Бескудникове (на улице Дубнинской) в 23 новых
домах 40% стеклопакетов - с браком. Вынуждены были строители и тут навести
порядок.

Кому жаловаться на недоделки в новостройках?

Как уверяет руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, при
обнаружении недоделок надо немедленно обращаться в приемную мэра или в сектор
архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Однако тут все
зависит от воли чиновника: он может дать от ворот поворот, а может, в свете
недавней критики мэром строителей, и разобраться в проблеме.

Если походы по официальным инстанциям и увещевания строителей не увенчались
успехом, остается один путь - привлечь бракоделов к ответу через суд. При этом
до судебного заседания необходимо пройти один ответственный этап: получить
заключение экспертизы о недоделках (то есть являются ли они производственным
браком), а также профессионального сертифицированного оценщика, который
подсчитает нанесенный вам материальный ущерб.

Как правило, за свою работу по оценке ущерба эти специалисты берут от 100 до 200
долларов. Однако, когда судебное дело будет вами выиграно, эти деньги в вашу
пользу вычтут с ответчика (только не забудьте сохранить квитанции об оплате
вышеуказанных специалистов).

Что будет с новостройкой после гарантийного срока?

А вот после прошествия двух лет с момента вселения в новую квартиру ваш статус
новосела пропадает - вы становитесь обычным квартирантом, и застройщик вам уже
ничего не должен. Но и в этом случае ваши права находятся под защитой закона.
Например, закон города Москвы предписывает, что Мосжилинспекция должна каждые пять лет организовывать полноценное обследование каждого жилого здания. Текущий ремонт жилых домов предписывается проводить каждые 3-3 лет, а капитальный ремонт - каждые 9-15 лет. Кровлю полагается ремонтировать раз в 10 лет, сантехнику - раз в 30 лет, межпанельные стыки - раз в 7 лет. Проведение таких работ ложится уже не на плечи застройщика, а на эксплуатирующую организацию (ДЕЗ или РЭУ).

Впрочем, избежать больших неприятностей при покупке новостройки можно,
обратившись в надежные агентства недвижимости или к застройщикам. Своеобразной гарантией может служить срок их работы на рынке (минимум 5 лет), а также информационная открытость: наличие сайта в Интернете или даже собственного издания. Такие компании не заинтересованы в подрыве их репутации, а потому делают все, чтобы их работа удовлетворяла клиентов.

Создавая ускоренными темпами ТСЖ, застройщик преследует еще несколько целей. Он хочет оставить за собой первый нежилой этаж, чтобы сдавать его в аренду, а для этого ТСЖ не должно претендовать на него. Конечно, хорошему офису нужна соответствующая управляющая компания. С другой стороны, разделить первый и остальные этажи нельзя: по закону у кондоминиума должен быть один управляющий субъект. (Ни лифт, ни воду двум нянькам не доверишь.)
Второй момент - какую управляющую компанию пригласит ТСЖ. Застройщик заинтересован в том, чтобы это была "правильная" компания, которая приняла бы дом с недоделками. Нужно признать, что в действительно комфортных домах, не говоря уже о закрытых жилых комплексах, определенность с выбором управляющей компании необходима: трудно представить, что жильцы элитного дома взвалят на себя договоры со службой вывоза мусора, поиски надежного частного охранного предприятия (ЧОПа) и т. п. Тем не менее жители большинства новостроек стремятся к самоуправлению: хлопотно, но значительно дешевле.

Одна из причин, по которой жители новостроек с некоторым недоверием и скептицизмом относятся к ТСЖ, - возможный рост расходов на содержание квартиры. Здесь важно понять, что само по себе ТСЖ не делает содержание дома дороже. Более высокая плата может быть обусловлена расширением ассортимента услуг эксплуатации.

Чем отличается структура формирования оплаты жилья в кондоминиуме? Условно все платежи можно разделить на две группы: жилищные услуги (самый существенный платеж - за техническое обслуживание дома - рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги (свет, газ, отопление, водоснабжение). Отдельный платеж в ТСЖ - расходы на управление домом. "Часть услуг, необходимых жильцам, предоставляется эксплуатирующими и ресурсоснабжающими организациями по нормативным ставкам, утверждаемым правительством Москвы, - говорит О. Каримова, - величина этих ставок не зависит ни от формы собственности на квартиры в доме, ни от наличия в нем ТСЖ".

При оказании жильцам дома дополнительных услуг (охрана дома, разведение цветника у подъезда, - что угодно) исполнители работ могут устанавливать собственные расценки. И чем шире ассортимент этих дополнительных услуг - тем выше оказывается плата. Так, в большинстве новых жилых комплексов, где предусмотрены объекты внутренней инфраструктуры, стандартная квартплата составляет от $0,5 до 2 за 1 кв. м площади квартиры.

Помимо обязанностей у членов ТСЖ есть и права. Например, выбирать подрядные организации с наиболее выгодными условиями работы и с наименьшей стоимостью услуг. Это очень перспективная форма управления.

У самого ТСЖ есть ряд льгот, предоставляемых ему в рамках программ поддержки создания товариществ собственников жилья в Москве. В частности, льготы по уплате налога на прибыль, налога на имущество, налога на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

Это наш Московский пример ТСЖ .

Выводы делайте сами .