НЕ НАСТУПАЙТЕ НА ГРАБЛИ! ПРИВЕДИТЕ ВАШИ ДОГОВОРА В СООТВЕТСТВИЕ С ЗАКОНОМ

КАСАЕТСЯ ВСЕХ «ДОЛЬЩКОВ»!

ХОТЯ СТАТЬЯ ПРЕДНАЗНАЧЕНА ДЛЯ ГРАЖДАН ОТДАВШИХ СВОИ ДЕНЬГИ МИСТЕРУ ПИТКИНУ ООО «УРАЛ-СТРОИТЕЛЬ» НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА ПО УЛ. ВОРОШИЛОВА МЕЖДУ ДОМАМИ 38 – 40.

Судьба «Р» ждет большинство из вас.

КАК ВАС ОБМАНЫВАЮТ.

«КИДОК» фирма собирает деньги и исчезает - самый примитивный и простой метод. Это низкие цены, предоплата, желательно наличными, любые обещания и изменения договора, одна квартира может продана не один раз.

Для защиты необходимо сравнить цены с ценами застройщика, в убыток никто себе работать не будет.

Узнать у застройщика имеет ли продавец полномочия на продажу квартиры. Эти полномочия должные быть надлежащим образом делегированы.

Договор проверить с адвокатом, адвокат сразу обнаружит проблемные моменты.

Потребовать и проверить уставные документы организации.

Проверить рекламные телефоны, они должны быть стационарными и оформленными именно на проверяемое юридическое лицо.

Проверить отзывы в интернете.

Навести справки о надежности в профессиональных объединениях.

«ЛЖЕБАНКРОТСТВО» - фирма собирает деньги и банкротится, очень популярный способ отъема денег, самый защищенный способ защиты от правосудия. Причем фирма под практически тем же названием, например впереди раскрученного названия «обанкротившейся» фирмы ставится название «завод», «строительная фирма» и т.д. и т.п. причем эта фирма работает в том же офисе и в фирме работают те же люди. Потребитель в этом случае проигрывает практически всегда, т.к. остается с судебным решением о том, что ему должны деньги.

Для защиты своих интересов проверяйте интернет, в частности сайты областного и арбитражного судов (в помещении областного и арбитражного на «КОМПЬЮТЕРЕ» суда наберите название фирмы), читайте прессу. Любая проблемная информация – сигнал опасности.

«ИСКУСТВЕННЫЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ» - фирма собирает деньги, контрагенты подают на фирму в суд, арестовывают и приостанавливают строительство. А фирма ничего не строит и денег не возвращает. Споры могут длиться годами

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ДОГОВОРЕ

Под договором получения квартиры в строящемся доме граждане понимают комплект каких-то бумажек, лучше ярких, которые якобы гарантируют им предоставление в установленный кем-то очень важным, возможно даже Президентом РФ, срок квартиры в свою личную собственность. Как его называют этот договор правильно, понимают единицы.

Если потом гражданам квартиры не представляют они начинают писать жалобы в различные инстанции, в том чисел и Президенту, и организовывать различные пикеты и забастовки.

Договор называется «ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ» и заключается гражданами только с застройщиком.

Но как я сказал выше его практически никто не использует, а застройщик заключает договора с различными посредниками, которые заключают с гражданами в последующем «притворные сделки» как бы там договора не назывались.

И виновато в этом не государство а Вы граждане, это Вы отдаете свои деньги неизвестно кому и неизвестно зачем.

Государство дало гражданам всенародно известный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» 1 апреля 2005 года он вступил в силу.

Но если до было плохо, то после стало еще хуже.

Если до был страх, что обманут, то после он пропал.

Кто нибудь из тех кто «купил квартиру в новостройке» читал этот Закон? НЕТ!

Если бы читал, никаких договоров «соинвестирования», «уступки прав требования», «предварительных договоров» сейчас бы не было.

Большинство квартир в новостройках продается по «серым» схемам. Вас никто не намерен обманывать по крупному, ни гарантий никто Вам давать никаких не хочет. Вы играете в азартные игры, но только выигрыша Вам не светит, Вы можете только получить, или не получить за свои деньги желанную квартиру.

Подписывая все договоры Вы верите, «честному благородному слову» продавца.

Но при всех альтернативах выбора у Вас практически нет, или подписывай «серый» договор, или нет.

Если до закона «Об участии…» адвокаты только в 2002 году смогли подвести «первую волну обманутых дольщиков» под закон «О защите прав потребителей» и кто-то что-то получил. То сейчас пошла вторая волна тех кого «развели на доверии»

Решать подписывать или не подписывать договор Вам, но перед тем как подписать нужно хотя бы понять по какой схеме Вас могут «нагреть» и на сколько.

Знайте задача схемы взаимоотношений Вас и продавца поставить Вас в полную зависимость.

В настоящее время застройщиками разработаны четыре основных договора на строительство жилья. Их условно можно разделить на две группы первая группа «РИСКОВАННЫЕ» вторая группа «ОЧЕНЬ РИСКОВАННЫЕ».

Рискованные - это договор соинвестирования и договор переуступки прав требования, они более или менее соответствуют требованиям закона и используются застройщиками в основном не для Вашего обмана а для ухода от налогов и снижения риска отвечать перед Вами.

Очень рискованные - это предварительный договор и вексельная схема.

Договор уступки прав требования

Самый безопасный, и самое главное, должен регистрироваться в Федеральной регистрационной службе.

Договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве у других дольшиков и соинвесторов.

Обычно этот договор имеет цель дополнительного заработка игроков рынка недвижимости.

Договор соинвестирования.

Вроде бы Вы партнер застройщика, а как звучит слово «соинвестор», Вам могут даже дать яркую красивую бумажку в рамочке и медальку, или даже орден, например «За заслуги в Строительной Индустрии» (кстати Вы, заплатив сравнительно небольшую сумму, можете стать его кавалером сами, представив себя к ордену с красивыми лентами, кортику и званию «почетный академик» на сайте www.cossak-forces.ru). Представьте себе, как потом, возможно, будет приятно жить в доме, где живут одни академики, которые по четным академики, а по нечетным еще что-то делают.

На самом деле Вы заложник, и все эти действия направлены на то, чтобы Вы молчали, наслаждались своим величием и не требовали назад свои деньги.

Предварительный договор

Это наиболее популярный договор. Фактически «продавец», а продавец ли?, дает Вам «ЧЕСТНОЕ БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО» что если застройщик построит дом то покупателю предложат заключить договор купли продажи квартиры.

При подписании данного договора четко усвойте что Вы не покупаете будущую квартиру, это не договор купли-продажи квартиры и не договор долевого участия и никакого соглашения между продавцом и покупателем не существует. Вам только обещают, что если построим (когда это будет и будет ли), то сначала оформим на себя потом продадим Вам (может быть).

По этому предварительному договору застройщик е несет никаких обязательств перед Вами.

Предварительных договоров на покупку одной и той же квартиры может быть сколько угодно, право собственности на квартиру приобретет только первый покупатель, с которым будет заключен основной договор.

Вексельная схема

Клиент покупает у застройщика или иного лица вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме.

У вексельной схемы два варианта.

Первый – покупка векселя у сторонней организации, этим векселем покупатель будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору.

Второй – передача векселя самим застройщиком с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.

Статья 815 гражданского кодекса так и называется – «Вексель» это документ удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы.

Как видно даже не юристу, ни о каких обязательствах о предоставлении каких то квартир речи не идет. Речь идет только о возврате денег, причем без процентов.

Все эти договора, лишают «будущих новоселов» возможности создавать товарищества собственников жилья на этапе строительства, а это значит управлять домом и назначать платежи за жилищные услуги будет застройщик.

Самостоятельно назначить управленцев, будет возможно только тогда, когда 50 процентов новоселов получат свои свидетельства о праве собственности на квартиры. А соберетесь ли Вы вместе и будете управлять домом сами у меня вызывает сомнение.

В России сложилась ситуация когда Вы решив приобрести квартиру на условиях долевого строительства оказываетесь один на один с монополистом от недвижимости и вынуждены смирится со всеми предложенными им правилами и рисковать остаться без денег и жилья, надеясь, только на то что все таким продавец будет только игнорировать Ваши интересы и наживаться на Вас, но все таки сдержит свое «ЧЕСТНОЕ И БЛАГОРОДНОЕ СЛОВО».

ЕСЛИ НЕ ВЕРИТЕ МНЕ ЧИТАЙТЕ РЕШЕНИЕ СУДА

Выделение мое. Суд в описательной части указывает рядом с фамилией в скобках (дольшик) потому, что в подписанном договоре, истец указывается как «дольшик»

Дело 2-2945/010

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2010 года г.Челябинск

Курчатовский районный суд г. Челябинска, Воробьев Е.В., при секретаре Завадской Е.Ю., в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску Р к ООО СК «Урал-Строитель», Администрации г. Челябинска, ООО «СМУ-29» о признании права на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Р. обратилась к ООО СК «Урал-Строитель» с требованием о признании за ней права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, между домами №№ 38-40 по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе г. Челябинска в размере 1/1000 % от объемае незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры № 79.

В ходе рассмотрения дела по существу истец привлекла в качестве соответчиков Администрацию г. Челябинска, ООО «СМУ-29». А также в качестве третьих лиц ЗАО СК «НЭП», Управление Росреестра.

В обоснование исковых требований указала, что 31 марта 2008 года заключила с ООО ПКФ «Кранмехпром» договор уступки права требования у ООО «Урал-Строитель» денежных средств по договору поставки от 01.10.2006. и акта сверки расчетов от 31 марта 2008 года.

На основании договора уступки права требования, одновременно с его заключением были заключены: соглашение о порядке исполнения обязательств, согласно которого ООО «Урал-Строитель» признало сумму долга в размере 1 356 000 рублей и обязалось предоставить отступное в виде заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома между домами № № 38 и 40 по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе г. Челябинска и передать однокомнатную квартиру № 79, расположенную на 10-м этаже общей проектной площадью 45,2 кв.м, либо вернуть сумму долга в срок до 01 апреля 2010 года; предварительный договор № 173 о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

По заявлению директора ООО «Урал-Строитель» Питкина И.Д. решением арбитражного суда Челябинской области от 29 декабря 2009 года ООО «Урал-Строитель» признано банкротом.

В своих неоднократных обращениях в прессе и Интернете директор ООО «Урал-Строитель» Питкин И.Д., он же директор ООО СК «Урал-Строитель» заявлял, что дольщиков не бросит. Его заявления следует считать информацией о фирме, товаре и за ненадлежащую информацию фирма должна нести ответственность в соответствии с законом «О защите прав потребителей». До настоящего времени ответчик квартиру не передал, хотя обязан выполнить обязательства, согласно требованиям ст. 309 ПС РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме на изложенных основаниях.

Представитель ответчика ООО СК «Урал-Строитель» исковые требования не признал на том основании, что между истцом и ООО СК «Урал-Строитель» нет договорных отношений. ООО СК «Урал-Строитель» не является правопреемником ООО «Урал-Строитель», поэтому не отвечает по его обязательствам.

Представитель ответчика ООО СМУ-29 исковые требования не признал, пояснил, что 16.11.2009 г. ЗАО «СК «НЭП» было переуступлено ООО «СМУ-29» право краткосрочной аренды на земельный участок из земель населенных пунктов (жилая зона), общей площадью 1 083 (одна тысяча восемьдесят три) кв.м. для строительства жилого дома между жилыми домами №№ 38,40 по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе г. Челябинска. Кадастровый номер - 74:36:07 11 006:0072.

ЗАО «СК «НЭП» земельный участок был предоставлен на основании договора УЗ № 008694-К- 2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007 г.

С момента регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору УЗ № 008694-К-2007 аренды земли г. Челябинска от 28.02.2007 г. ООО «СМУ-29» является также и Застройщиков многоквартирного дома по ул. Молодогвардейцев, между домами № 38,40.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». До государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости.

В настоящее время строительство дома продолжается, что не оспаривается истцом.

Строительства жилого дома не законсервировано, право собственности на спорный дом как на объект незавершенного строительства в порядке ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» не зарегистрировано.

14 сентября 2010 года получено положительное заключение государственной экспертизы № 74-1-4-0883-10, 14 октября 2010 года получено разрешение на строительство № RU74315000-3-18-2010.

В силу п. 4. ст. 244 ГК РФ Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Жилой дом не может быть признан неделимым имуществом, так как объектами права собственности в многоквартирном жилом доме в силу ст. 289 ГК РФ являются отдельные квартиры. В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Истица, обосновывая свое право на собственность, имеет лишь предварительный договор, в котором указано что при наступлении событий, которые позволят заключить с ней основной договор будет заключен договор долевого участия, в соответствии с которым ей будет по окончанию строительства передана квартира, а не весь дом.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственной кадастре недвижимости» (далее закон о кадастре) существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально -определенной вещи, подтверждает государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

В соответствие с п. 1 ст. 43 Закона о кадастре до 1 января 2013 года к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, устанавливается переходный период применения настоящего закона.

Пунктами 2,3 ст. 43 Закона о кадастре определено, что в переходный период положения настоящего закона не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу настоящего закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

Особенности осуществления такого учета в переходный период могут быть установлены органом нормативно - правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствие с требованиями настоящего закона.

В соответствие с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим законом сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста РФ от 18.02.2008г.№32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

Как следует из приложений к исковому заявлению, истцом не представлен технический паспорт на помещение.

При таких обстоятельствах, существование квартиры, как индивидуально -определенной вещи, не подтвержденным.

Кроме того, истец просит признать право на долю в объекте незавершенного строительства на квартиру, расположенную в доме, не введенном в эксплуатацию. Таким образом, в силу п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не мог быть произведен и государственный учет данного дома, как построенного объекта капитального строительства.

Поскольку указанное строение не имеет статуса многоквартирного жилого дома, не может существовать и такой объект недвижимости, как однокомнатная квартира №79, так как квартирой в соответствие со ст. 16 Жилищного кодекса РФ признается структурно - обособленное помещение в многоквартирном доме.

На основании документов, приложенных к исковому заявлению, в качестве доказательств - требования истца нельзя признать законными, поскольку документы не являются основанием для признания за истцом права собственности.

В соответствии с соглашением о порядке исполнения обязательств, заключенном 31.03.2008 года с ООО «Урал-Строитель» в п 1.2. и п. 2.1. соглашения говорится: ООО «Урал-строитель» обязуется в виде отступного заключить договор долевого участия на спорную квартиру либо вернуть установленную в размере 1 356 000 ублей сумму долга в срок до 01 апреля 2010 года. В п. 2.2. и п. 2.3. указано, что должник вправе до 01.04.2010 г. выплатить сумму долга, при этом Истица не вправе требовать сумму долга либо предоставления отступного до 01.01.2010 года.

В материалах дела, в т.ч. и ссылок в самом исковом заявлении о заключении соглашения об отступном не имеется.

В силу ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Гражданское законодательство не предъявляет каких-либо требований к форме заключаемого сторонами соглашения об отступном, в связи такие сделки оформляются в соответствии с общеустановленными правилами (статьи 158-160 ГК РФ).

Предварительный договор № 137 о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 31.03.2010 года регулируется нормами Гражданского законодательства ¬общими положениями о договорах. Понятие предварительного договора сформулировано в ст. 429 ГК РФ, в т.ч. основания для заключения основного договора. В связи с этим, предварительный договор № 137 не может являться, как указано в исковом заявлении, ни договором долевого участия, ни договором купли-продажи.

Истица оплату по предварительному договору не производила, соглашение (акт) о взаимозачете не составлялся сторонами, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие такую оплату.

Также в предварительном договоре отсутствуют ссылки, что данный договор заключен в исполнения соглашения о порядке исполнения обязательств от 31.08.2008 г.

В соответствии с п. 11.2 предварительного договора, срок, установленный для заключения основного договора невозможен по причинам того, что ООО «Урал-строитель» не является застройщиком спорного дома, кроме того, данное общество находится в стадии банкротства. Соответственно исполнить свои обязанности по получению разрешительных документов на строительство дома и заключение договора долевого участия не сможет. Таким образом, к данным отношением применим пункт предварительного договора о прекращении обязательств сторон.

В силу ст. 4 указанного закона договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, при соблюдении условий, установленных ст. 3 закона.

На основании вышеизложенного ООО «Урал-строитель» не выполнены обязательства перед истцом по возврату долга в размере 1 356 000 рублей на основании соглашения о порядке исполнения обязательств от 31.03.2008 года.

Оснований для признания права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, между домами №№38 и 40 по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе г. Челябинска (адрес строительный) в размере 1/1000 % об объема незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры №79 у истца не возникло, поскольку договор долевого участия в установленном законе порядке не заключен.

Предварительный договор Истицей не оплачен и ее утверждения о том, что строительство дома велось на ее денежные средства материалами дела, не подтверждаются; соглашение об отступном с истицей в соответствии, с которым она могла бы требовать исполнение в виде признания за ней права собственности не заключалось; в настоящее время строительство жилого дома продолжается и оснований для регистрации жилого дома как объекта незавершенного строительства у ООО «СМУ-29» не имеется.

Представитель третьего лица ЗАО СК «НЭП» возражения ответчиков поддержала, в иске просила отказать.

Администрация г. Челябинска в суд представителей не направила, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Третьи лица ООО «Урал-Строитель», ООО ПКФ «Кранмехпром», Управление Росреестра о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Суд, выслушав стороны, третье лицо, исследовав письменные доказательства пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению.

В ходе рассмотрения дела по существу установлено, что 31 марта 2008 года между истцом и ООО ПКФ «Кранмехпром» был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Р приобрела право требования у ООО «Урал-Строитель» денежных средств по договору поставки от 01.10.2006. и акту сверки расчетов от 31 марта 2008 года, ранее заключенных между ООО «Урал-Строитель» и ООО ПКФ «Кранмехпром».

Одновременно было заключено соглашение о порядке исполнения обязательств, согласно которому Р имеет право требовать от ООО «Урал-Строитель» выплату ей денежных средств в размере 1 356 000 рублей. ООО «Урал-Строитель» обязуется предоставить Р отступное в виде заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома между домами № № 38 и 40 по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе г. Челябинска и передать однокомнатную квартиру № 79, расположенную на 10-м этаже общей проектной площадью 45,2 кв.м, либо вернуть сумму долга в срок до 01 апреля 2010 года. Р не вправе требовать сумму долга или предоставления отступного ранее 01.01.2010.

Одновременно заключен предварительный договор № 137 о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с договором стороны Р (дольщик) с одной стороны и ООО «Урал-Строитель» (застройщик) с другой стороны обязуются в будущем (с момента получения застройщиком документации, позволяющей осуществлять привлечение средств для строительства жилого дома) заключить договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Стоимость участия дольщика и получения им квартиры согласована сторонами и составит 1 356 000 руб. Денежные средства в размере 1 356 000 руб. могут вносится, дольщиком путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет застройщика, наличными средствами, либо иным, не запрещенным способом в том числе зачетом взаимных требований.

В настоящее время объект строительства - многоквартирный дом, право собственности на долю в котором просит признать истец не завершен строительством.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона ЗАСТРОЙЩИКИ на основании ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

(ст. 3, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФСРФ 22.12.2004))

В соответствии со ст. 2 ФЗ 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ООО «Урал-Строитель» на момент заключения с Р предварительного договора не являлось застройщиком дома по адресу: г. Челябинск между домами № № 38 и 40 по ул. Молодогвардейцев, поскольку земля в аренду была передана по договору ЗАО СК «НЭП» (л.д 30), а впоследствии ООО СМУ-29. Кроме того, разрешение на строительство получено ООО СМУ-29 только 14.10.2010.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По мнению суда, предварительный договор № 137 о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым Р (дольщик) с одной стороны и ООО «Урал-Строитель» (застройщик) с другой стороны обязуются в будущем (с момента получения застройщиком документации, позволяющей осуществлять привлечение средств для строительства жилого дома) заключить договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома является недействительной (ничтожной) сделкой, т.к. противоречит ст.ст. 1 и 2 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ООО «Урал-Строитель» по смыслу закона не являлось застройщиком и не могло заключать такой договор.

По этим же основаниям сделка - соглашение о порядке исполнения обязательств от 31.03.2008. между Р и ООО «Урал-Строитель» является недействительной (ничтожной) в части, где стороны договариваются о предоставлении отступного Р в виде заключения договора долевого участия.

Двустороння реституция не применяется судом, поскольку фактически денежные средства Р «Урал-Строитель» не передавались.

Соглашение о выплате ООО «Урал-Строитель» Р 1 356 000 руб. по договору об уступке права требования и соглашения о порядке исполнения обязательств в этой части от 31.03.2008. сторонами не оспаривались, иски о признании сделок недействительными не заявлялись, и оснований для их признания таковыми в указанной части суд не видит.

Вместе с тем требования о взыскании денежных средств по договору истцом не предъявляются, а заявленные требования о признании права собственности на долю предъявлены к ООО СК «Урал-Строитель», которое является ненадлежащим ответчиком по делу.

29 декабря 2009 решением Арбитражного суда Челябинской области ООО «Урал-Строитель» признано банкротом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему...

В данном случае основанием для предъявления требований истца является договор уступки права требования, соглашение о порядке исполнения обязательств, предварительный договор № 137 о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Все сделки заключены с ООО «Урал-Строитель», но не с ООО СК «Урал-Строитель», которое не является правопреемником ООО «Урал-Строитель», не состоит в договорных отношениях с Р, не является причинителем вреда, не обязано в силу требований закона.

Кроме того, ООО СК «Урал-Строитель» также не является застройщиком дома.

Застройщиком является ООО СМУ-29, но договор долевого участия в строительстве между ООО СМУ-29 и Р не заключался, поэтому законных оснований у истца предъявлять требования к ООО СМУ-29 также нет. Основания требований к администрации г. Челябинска не представлены и сами требования к этому ответчику не сформулированы.

В соответствии со ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим; все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства...

Таким образом, истец вправе предъявить имущественные требования к ООО «Урал-Строитель» в рамках конкурсного производства, а заявленный иск подлежит отклонению, по указанным в мотивировочной части основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Р к ООО СК «Урал-Строитель», Администрации г. Челябинска, ООО «СМУ-29» о признании права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, между домами №№ 38-40 по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе г. Челябинска (адрес строительный) в размере 1/1000 % от объема незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры № 79 отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.