Договоры

Заключение

На рассмотрение был представлен Предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом. В настоящее время более распространены договоры участия долевом строительстве, заключаемые на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года. Преимуществом этих договоров по сравнению с остальными, являются:

1. Компания-застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок

2.Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве полностью исключает возникновение ситуации, когда на одну и ту же квартиру возникает спор между несколькими лицами.

3. Закон N 214-ФЗ содержит целый ряд положений, "дисциплинирующих" компанию-застройщика:

- четкий порядок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и санкции за нарушение данного порядка;

- порядок рассмотрения и удовлетворения претензий участника долевого строительства к качеству объекта долевого строительства;

- ограничения по одностороннему изменению компанией-застройщиком цены договора участия в долевом строительстве;

- обязательность установления гарантийного срока на объект долевого строительства не менее пяти лет;

- ограничения по возможности одностороннего расторжения компанией-застройщиком договора участия в долевом строительстве и др.

4. С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

5. Пункт 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнен положением, вступившим в силу с 1 января 2008 г., согласно которому право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, может быть предметом ипотеки.

6. При расторжении договора участия в долевом строительстве по вине застройщика он в течении 10 дней возвращает уплаченные ему денежные средства с начислением процентов за пользование денежными средствами в двойном размере.

Принимая Закон N 214-ФЗ, законодатель попытался ограничить использование так называемых серых схем привлечения денежных средств граждан под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах. Так, согласно п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, кроме заключения договора участия в долевом строительстве, привлечение юридическим лицом - застройщиком денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов допускается только в двух случаях:

- путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов;

- путем участия граждан в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.