Уважаемым соседям

очень наивное мнение по поводу встречи. сильно сомневаюсь что встречаться будем скоро! по моему состояние дел полное дерьмо!

да я Вас всех расцелую, если дом, наконец-то, сдастся!))... или так ((!

В августе состоялось собрание дольщиков. Была выбрана инициативная группа, осмотрен объект и составлен акт, в котором указывалось, что члены инициативной группы встречаются в офисе фирмы и знакомятся с документацией по ходу строительства. 28 сентября инициативная группа встречается с дольщиками у строящегося дома и докладывает о результатах встречи, однако ни представители КитежСтроя , ни члены инициативной группы на собрание не явились, проявив полное неуважение к дольщикам, избравщим инициативную группу .

На собрание 5 октября явилось 6 человек, значит информация была не эффективная.

АУ!!!! mony проснитесь скоро Новый год!!! И очередная встреча!!!

Что, слышно ???????????

Вот, что я накопал в интернете.

Как достроить дом при банкротстве. Размышление в интересах дольщиков при желании арбитражного управляющего и властей.

Если в доме, который не завершен строительством, при банкротстве застройщика, не все дольщики признали "право собственности на долю", то такой объект и его достройка, упрется в тупик при конкурсном производстве.

Арбитражный управляющий, скорее всего, будет вынужден оспаривать такие "решения судов", чтобы преодолеть "тупик" и всё же исполнить закон о банкротстве и завершить конкурсное производство.

Потому, что:

- "доля", которая осталась не признанной судом за каким-либо дольщиком (пока не давая оценки таким судебным решениям о их "неидеальности" с правовой точки зрения), должна быть включена в "конкурсную массу" и продана с торгов.

Но на торги можно выставить имущество, являющее объектом гражданских прав. Такое возможно лишь оформив и зарегистрировав право собственности на эту "долю" за банкротящимся застройщиком.

Поскольку такие требования будут заявляться юридическим лицом, то они должны рассматриваться в арбитражном суде.

Однако, как неуклонно сложена практика такого суда, в отличие от суда общей юрисдикции, арбитражный суд не признает право собственности на "долю в незавершенке в виде квартиры", да еще и при нерасторгнутом договоре строительного подряда (как показывают большинство ситуаций имеющихся с застройщиками).

Арбитражный суд может признать в незавершенке лишь саму долю (в виде дроби, процентов или уплаченных рублей на размер стоимости всего строительства объекта).

Такое решение не впишется в общую ситуацию сложенную судами общей юрисдикции, которые признавали "право собственности на долю в объекте незавершенного строительством в виде квартиры № ...", что означает по своей сути, выделения доли в натуре, что в теории права в отношении незавершенки не допускается.

Усугубляет тупиковую ситуацию, когда разные судьи признают разные "права" дольщиков в одном объекте незавершенном строительством, например "долю в виде дроби" и другое "долю в виде квартиры № ... с метражом ....", потому что, их сложить вместе не удастся, так же как нельзя складывать математически "литры" с "килограммами" и т.п.

Вот и встает дилемма, с которой обязательно столкнутся дольщики, признавшие за собой право собственности на долю в виде квартиры без уточнения метров квартиры обмерами БТИ и т.п., если зададутся целью достройки дома!

Конечно, если есть возможность признать право собственности на "что-то" и суд идет на это, дольщик защищающийся от банкротства и его "непредсказуемых последствий" будет прав, если воспользуется этой ситуацией, но она далеко не идеальна, если не сказать прямо - бесперспективна в определенных случаях!

При такой ситуации неминуемо стремление конкурсного управляющего "развернуть ситуацию" с неправосудными решениями судов общей юрисдикции, чтобы исполнить свои обязанности по закону о банкротстве! Следует не забывать, что такие решения судов общей юрисдикции не вписываются в конструкцию права, имеющуюся на сегодня в Гражданском кодексе РФ, и имеют все шансы на их отмену вышестоящими судами. Но, не об этом сейчас речь!

Другой выход представляется во внешнем управлении, когда возможно предпринять меры по достройке дома, за счет привлечения дополнительных средств на такую достройку.

Эти средства возможно изыскивать,

• по единогласному решению дольщиков (будущих собственников, для удобства объединившихся в ТСЖ или ЖСК и т.п.) за счет их дополнительных взносов,

• привлечения виновных руководителей к возмещению ущерба, продажи непрофильных активов, взысканию * задолженности и т.п.

Но и данная процедура таит в себе "безысходность", если не все дольщики решат вносить дополнительные платежи, поскольку тогда вынужденно появится вопрос у внешнего управляющего, как поступать с ними. Тогда неминуемо он захочет расторгнуть с ними ДДУ, применительно ст.102 закона о банкротстве, чем не забыли уже воспользоваться ряд внешних управляющих в определенных ситуациях! Но сделали они это (как мне видится) крайне необдуманно!

Решить вопрос по достройке дома и передачи квартир дольщикам возможно лишь в случае,

когда ОДНОВРЕМЕННО:

1) арбитражный (внешний или конкурсный) хотят достичь такой цели;

2) администрация области способствует этому,

• путем координации переговорных процессов и реальной своевременной помощи в оформлении необходимых документов,

• выступая гарантом финансирования в Плане внешнего управления (в т.ч. для перехода из процедуры конкурсного производства во внешнее управление);

3) дольщики (все!) занимают активную позицию и рассматривают возможность внесения необходимых на достройку средств:

• либо сами,

• либо путем привлечения инвестиций

• или решения вопроса по выделению государственных "субвенций" (условно!),

• коммерческого или иного кредитования и т.п.

Если Ваш ДДУ прошел государственную регистрацию по закону 214-ФЗ то не стоит паниковать, поскольку в этом случае, Ваши права защищены залогом, который сохраняется (ст.353 ГК РФ), даже если недострой будет продан третьему лицу, но только при том, если Вы не заявляли свои требования в процедурах банкротства как "денежные".

Ситуация была бы более подходящая для достройки дома, если бы ни один дольщик не признавал бы прав "на долю в незавершенке в виде конкретных квартир", а оставался бы обычным залогодержателем по конструкции закона 214-ФЗ.

Тогда, конкурсный управляющий:

• зарегистрировал бы "всю незавершенку" как единый объект прав за застройщиком-банкротом и продал бы его с торгов с обременением залогом.

• Купивший "инвестор" достраивает дом (возможно собирая дополнительные взносы с дольщиков, или без такового).

• Квартиры передаются после завершения строительства, непосредственно дольщикам, которые к тому моменту сохраняют право залога.

Если что-то у нового "инвестора" не получается, то дольщик обращает свои требования на предмет залога. Проблема здесь тоже есть, поскольку конструкция закона о залоге не очень-то вписывается в конструкцию закона 214-ФЗ, поскольку до ввода жилого дома в эксплуатацию, предметом залога и продажи с торгов должен быть именно дом целиком.

И таким образом, если торги заложенного имущества признаются не состоявшимися вторично, то залогодержатель (дольщик) вправе оставить предмет залога за собой.

Вот такие размышления на тему "несовершенства законодательства" и как достроить дом чтобы дольщики получили чего ожидают.

Автор: Натариус Дмитрий Михайлович (Адвокат)

Комментарии пользователей:

Вопрос.

В соответствии со статьей 13 214-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", земельный участок и незавершенка находятся в залоге у дольщиков, следовательно, при конкурсном производстве будет применяться 138 статья 127-ФЗ:

"Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов".

После продажи земли и незавершенки, дольщики получат только 70 % от наверняка заниженной стоимости, но никак не квартиры.

Иванов Роман Александрович, Иркутск.

Ответ.

Получает 70% от выручки тот кредитор, который "вступил" в реестр требований кредиторов, т.е. заявил денежные требования (расторг ДДУ).

Именно при продаже предмета залога по его требованию (вступлению в реестр) право залога в отношении такого кредитора прекращается.

А если дольщик не заявлял свои требования в банкротстве (денежные), т.е. сохранил право требования квартиры, обеспеченное залогом, то применяется общая норма ст.353 ГК РФ, которая говорит о сохранении права залога у залогодержателя при смене собственника предмета залога.

Вопрос.

Непонятно, причём здесь внешнее управление застройщиком, если дом строит ЖСК.

Согласно ч.4 ст.281 ГК РФ Член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленное ему кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

При создании ЖСК и достройки им дома Застройщик утрачивает право собственности на объект. Члены ЖСК имеют полное право на вновь созданные объекты недвижимости.

Ермолаев Максим Магомедович, Санкт-Петербург.

Ответ.

Здесь обратная ситуация, сначала застройщик попадает в процедуру банкротства, а потом дольщики хотят чтобы "незавершенку" передали на достройку в ТСЖ или ЖСК!...

Чтобы по "желанию" дольщиков передать "незавершенку" в ТСЖ нужно "правовое волеизъявление" (сделка соответствующая закону) и "объект правоприменения" ("зарегистрированная незавершенка").

"Незавершенка" является объектом гражданских прав только после ее регистрации в Росреестре и при отсутствии действующего договора строительного подряда!

Как незавершенка может быть "сформирована" как объект права (единый объект) если дольщики признают лишь право собственности на доли в виде части такой "незавершенки".

Вопрос.

Может попробовать провести собрание, чтобы дольщики поняли необходимость и результат от признания своих прав на долю

Grigorio,13 декабря 2010, 18:16.

Ответ.

Бесполезно! Если дольщика уже напугали банкротством застройщика, то он успокоится лишь получив решение на руки!

Это, если думать только о защите интересов конкретного дольщика, не самый плохой вариант развития событий!

Дольщик по закону 214-ФЗ действительно обладает лишь правом залога а не долевой собственностью, и при определенных обстоятельствах дольщик получил бы 70% от выручки от реализации заложенного имущества, а его оценить можно и дешево!

Но дальнейшие перспективы становятся более туманными и прямо скажем, сложно исполнимыми.

Вот и приходится, сегодня признавать права собственности, а завтра думать как это всё преодолевать и достраивать дом!

Вопрос

Разве "банкротящийся застройщик" не может зарегистрировать оставшуюся долю без суда? Ведь у него на руках все карты - в смысле право на зем. участок, разрешение на строит-во и проектная документация? Идет и регистрирует.

pisemnet,13 декабря 2010, 19:57.

Ответ.

Нет, на "оставшуюся долю" в незавершенке, где судами общей юрисдикции определены не только просто "доли" (в виде дроби) и в виде конкретных метров и квартир (что означает выделение доли в натуре), застройщик не сможет оформить право собственности на долю в виде "оставшихся квартир и метров", поскольку это противоречит законодательству, т.к. выделение доли в натуре в объекте незавершенного строительства противоречит закону и правоприменительной практике.

И выделить долю в натуре можно только в суде, если другие дольщики выделили ее в судах (отсутствие соглашения всех собственников долевой собственности).

Вопрос.

Зарегистрировать право собственности на незавершенку на имя застройщика это не право, а его обязанность: часть 5 статьи 13 214-ФЗ. У меня был процесс: зарегистрировали право собственности на имя застройщика незавершенку.

Иванов Роман Александрович, Иркутск.

Ответ.

Вот именно! Об этом и речь! Застройщик это сделать обязан, только не сможет, если кто нибудь из дольщиков зарегистрирует свое "право на квартиру в незавершенке" по решению суда общей юрисдикции, тогда объект не может принадлежать только застройщику!

Вот и пошли противоречия закона 214-ФЗ и реальной судебной практики, поскольку по закону, дольщики не могут признать право собственности на квартиру в незавершенке а лишь будут обладать правом залога этой незавершенки...

Вопрос:

После того, как доли будут признаны за дольщиками при условии, что застройщик также имеет непроданные площади, кто может достроить дом?

Нам говорят, что строить дальше может только опять тот же застройщик, т.к. у него аренда земли, разрешение и т.п.

И еще: дольщик признал право на долю в незавершенке в виде квартиры, например.

Но после сдачи в эксплуатацию незавершенки уже не будет, появится новый объект недвижимости - готовая квартира. Не исчезнут ли при этом все таким трудом завоеванные права дольщика? А готовую квартиру опять надо отсуживать?

pisemnet,13 декабря 2010, 20:14.

Ответ.

Достроить может тот, кто обладает правами на земельный участок и в чьем владении (для достройки) находится "незавершенка". Если прежний застройщик не в состоянии достроить, то иному "застройщику" таковую можно передать только после государственной регистрации права собственности на весь объект незавершенного строительства. Таковы требования гражданского оборота объектов недвижимости.

Так что, поскольку переоформить :

• землю (обремененную фактическим нахождением на ней "незавершенке"),

• новые тех.условия,

• разрешение на строительство (реконструкцию),

• передать объект на достройку фактически иному лицу

проблематично,

целесообразней, чтобы достраивал дом прежний застройщик. Для этого есть смысл вводить внешнее управление а не конкурсное производство!

Но обязательно необходимо найти источники финансирования!

Да, после достройки дома, прежнее решение суда необходимо вместе с разрешением на ввод в эксплуатацию, трансформировать в право собственности уже на квартиру в жилом доме (оконченного строительством). Пока представляется это без особых проблем!

Вопрос.

А у нас администрация выдала застройщику разрешение на строительство, разделенное на этапы - жилые этажи - 1 этап,

2 этажа встроенных нежилых помещений - 2 этап.

1 этап сдан в эксплуатацию, а 2 этап завис. На застройщика подано и принято к производству заявление о признании банкротом. Как быть, ведь незавершенка - часть от целого, чего быть не может вообще-то, как ее регистрировать?

pisemnet,14 декабря 2010, 9:49.

Ответ.

Независимо от этапов, и от того сколько этажей построено, это "незавершенка", и признать право собственности можно за только на весь объект - "объект незавершенный строительством". В суде можно лишь определить доли на него в виде дроби, но не более того!!!

Вопрос.

Какой интерес у внешнего управляющего достроить дом? Он назначается судом по заявлению первого кредитора, значит, вероятно, будет отстаивать именно его интересы, а интересы у кредитора уже преобразованы в денежные, а не получить квартиру.

pisemnet,14 декабря 2010, 23:21.

Ответ.

Внешнее управление априори предусматривает ведение хозяйственной деятельности, что для застройщика является "достройкой дома".

Вопрос.

Зачем управляющему уговаривать дольщиков вообще доплачивать на достройку?

Поясню: расторгаем ДДУ со всеми дольщиками, раз уж это возможно, несмотря на залог (???), выплачиваем им малую сумму. Продаем дом, получаем прибыль.

pisemnet,14 декабря 2010, 23:28.

Ответ.

В реестр такие "расторженцы" могут требовать убытки, а таковые при грамотном подходе будут значительно выше чем сегодняшняя стоимость квартиры! Это логика. А в теории, и такое может быть! Мне тоже не совсем понятно как "залог" в этом случае будет работать при расторжении ДДУ...

Вопрос.

Если расторгнуть дду, то можно расчитывать на третью очередь кредиторов, но никак на первоочередное получение денег(70%) при продаже имущества должника с торгов.

olgunchik,21 декабря 2010, 9:13.

Ответ.

В любом случае, дольщик - кредитор 3 очереди, только при залоге, погашение этого кредитора происходит привилегированно.

А вот относительно прав других дольщиков, которые не заявляли своих требований в банкротство застройщика, залог по общему правилу прекращаться не должен (ст.353 ГК РФ).

Залог может прекратиться с ликвидацией застройщика-банкрота, что означает невозможность получения дольщиком что-либо с нового собственника "недостроя" который его приобрел на торгах у конкурсного управляющего.

Но до ликвидации застройщика-банкрота, право залога сохраняется и новый собственник несет риск неблагоприятных последствий предъявления требований дольщиков, которые не предъявили свои требований в конкурсном производстве.

К ликвидированной организации все требования (обязательства) прекращаются с моментом ликвидации. С этого момента прекращается и залог, если только новому собственнику (покупателю недостроя) не продавать этот недострой с переводом долга банкрота перед дольщиками!