Из банкротов – в платежеспособные?
Екатерина ЕРЕМИНА
№ 97 (6045) от 03.06.11
ООО «Волгострой», по мнению внешнего управляющего компании, может выйти из банкротства
В редакцию «СИ» вновь обратились дольщики компании «Волгострой», купившие квартиры в доме №1 на улице Межевой. «СИ» уже писали про этот объект. Напомним, что договоры долевого участия граждане заключили еще в 2003-2004 годах. Срок сдачи дома по договору - 2005 год.
В настоящее время дом практически достроен. Однако разрешения на его строительство до сих пор нет. Более того, в настоящее время компания находится в стадии банкротства – с 1 июня 2009 года введено внешнее управление, и арбитражным управляющим назначен Александр Братяшин.
Разрешения получаются, но на другие дома
Граждан, обратившихся в редакцию «СИ», беспокоит тот факт, что за время внешнего управления построено две 16-этажные секции. А в настоящее время уже начато возведение фундамента еще оного – 22-этажного дома по улице Карла Либкнехта.
В связи с этим дольщики написали обращение к главе Самары Дмитрию Азарову, а также в региональное министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
В своем заявлении граждане пишут: «На последнее обращение инициативной группы дольщиков в адрес Президента РФ Медведева Д.А. поступил ответ от застройщика ООО «Волгострой», что по получении разрешения на строительство, необходимые работы для сдачи дома в эксплуатацию по ул. Межевая д.1 будут завершены».
При этом они отмечают, что через третьих лиц узнали о получении застройщиком разрешительной документации на вновь построенные объекты. Также они сообщили, что 8 апреля звонили в департамент строительства и архитектуры мэрии Самары, где им подтвердили информацию о том, что застройщик получил разрешение на строительство указанных объектов. «Никаких действий в отношении нашего дома застройщик не предпринимает: строительных работ на объекте не ведет и разрешительную документацию не оформляет, - возмущены граждане. – Обязательства по договорам долевого участия выполнены дольщиками полностью. Наш дом находится в списке проблемных объектов долевого строительства, сформированных региональным отделением партии «Единая Россия». Действия ООО «Волгострой» в отношении объекта ул. Межевая д. 1 квалифицируем как поведение недобросовестного застройщика, нарушающего законодательство РФ и попирающего права дольщиков».
Департамент строительства и архитектуры в ответе на обращение инвесторов сообщает: «Постановлением главы городского округа Самара от 15.05.2008 № 323 утвержден проект границ земельного участка ООО «Волгострой», расположенного в границах улиц Межевой, Шевченко, Л.Шмидта, К.Либкнехта в Октябрьском районе Самары. Для строительства многоэтажных жилых домов. На основании заявления ООО «Волгострой» и полного пакета документов, представленного в соответствии с требованиями ст.51 Градостроительного кодекса РФ, главой Самары выдано разрешение на строительство от 4.04.2011г. жилого дома (секции 2, 6) на вышеуказанном земельном участке. На секции 1 и 5 указанного жилого дома ООО «Волгострой» не представил положительное заключение государственной экспертизы по проектной документации, на основании этого орган местного самоуправления не оформил разрешение на строительство данных секций».
Также граждане подчеркивают: «Наша история показывает, что можно бросать одних дольщиков и без каких-либо правовых последствий набирать новых. От органов власти можно получить поощрение в виде очередного разрешения на строительство, учитывая, что у ООО «Волгострой» большие перспективы. Ведь глава города подписал постановление на условно разрешенный вид использования следующего земельного участка в пределах границ улиц в районе спуска Лейтенанта Шмидта. Получается, что административные рычаги воздействия в целях достройки дома исчерпаны». Поясним, что это было сделано еще при экс-руководстве города.
Также корреспондент «СИ» поинтересовался у руководителя департамента долевого строительства и правового обеспечения деятельности министерства строительства и ЖКХ области Ирины Панфиловой относительно того, планируется ли как-то вмешиваться в решение данной проблемы. Она сообщила, что ей ситуация известна, и ведомство держит этот вопрос на контроле.
Из внешнего управления в платежеспособное состояние
Кроме того, «СИ» попытались прояснить сложившуюся ситуацию у арбитражного управляющего Александра Братяшина.
Он сообщил, что отсутствие разрешения на объект по Межевой, 1 связано с тем, что дольщики через суд признали свои права на доли в недострое. «Соответственно, разрешительную документацию получить невозможно. Теперь ТСЖ будет этим заниматься», - сообщил Александр Братяшин. Граждане не согласны с этим и заявляют, что оформление прав происходило в 2009-2010 году на основании решения суда Октябрьского района Самары: «Более того, дом не находится на балансе у ТСЖ, поскольку дом не достроен и в эксплуатацию не сдан».
По его словам, дом уже практически готов – только лишь не введен в эксплуатацию. Также он пояснил, что разрешение на строительство получено на те три дома, которые два года назад были в состоянии фундамента. Сейчас два из них построены, а один также на уровне фундамента.
При этом внешний управляющий сообщил корреспонденту «СИ», что, скорее всего, в июне-июле ООО «Волгострой» заключит мировое соглашение с кредиторами и выйдет из банкротства и восстановит платежеспособность.
Относительно того, как же быть гражданам, Александр Братяшин сообщил следующее: «Любое невыполнение условий договора застройщиком оценивается в деньгах. Поэтому я им сразу говорил, чтобы ТСЖ встало в реестр кредиторов. Тогда бы оно принимало участие и в деле о банкротстве и имело конкретные претензии. Но, в принципе, деньги у «Волгостроя», в принципе, должны появиться. Их должно хватить на оплату долгов кредиторам». При этом он отметил, что, по сути, через несколько месяцев после выхода компании из банкротства дольщики дома № 1 по улице Межевой могут обратиться в гражданский суд и взыскать с застройщика сумму за «недостроенное».
Материальные активы компании, по информации внешнего управляющего, состоят из непроданных квартир во вновь возведенных домах, на которые получена разрешительная документация. «Если считать прибыль по ценам сегодняшнего дня, то получается, что себестоимость – 25 тысяч за квадратный метр, а рыночная цена – 45 тысяч. При таком раскладе прибыли хватит на то, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами. Кроме того, к построенным и строящимся объектам уже подведены коммуникации. То есть имеются ресурсы в виде стоков и канализации. Это тоже очень важно», - объяснил Александр Братяшин.
По мнению управляющего, дольщикам, обратившимся в «СИ» на завершение работ необходимо около 2-3-х миллионов рублей. При этом он отметил, что граждане могут отсудить у компании средства и на проведение госэкспертизы проекта. «Она стоит около 500 тысяч рублей», - сообщил Братяшин. В продолжение он заявил, что раньше компании неоткуда было зять эти деньги: «Разрешения на ввод в строй не было, а новые «долевки» продавать было еще нельзя. В итоге инвестор пошел на то, что он на свой страх и риск профинансировал экспертизу, получение разрешения, начало строительства и все остальное. В итоге разрешение получено. Но, естественно, на дома, которые уже были построены, инвестор денег не давал».
Из банкротства силами инвестора?
Александр Братяшин рассказал «СИ», что инвестор заинтересован в выходе компании из банкротства. «Поэтому два 16-тиэтажных дома были построены его силами. Так, теперь главный кредитор «Автовазбанк» идет на мировое соглашение, понимая, что может рассчитывать на возврат своих средств. Сейчас, когда есть разрешение, уже можно продавать квартиры во вновь возводимых домах. Район привлекательный, и, скорее всего, деньги будут. Таким образом, в течение года-полутора «Волгострой» рассчитается с кредиторами», - пояснил управляющий.
Инвестором на объектах является банк, который Александр Братяшин называть, конечно, не стал. Он лишь пояснил, почему эта структура решила вложить средства в возведение новых объектов. «Был дан кредит на строительство под залог квартир. В итоге построены два дома, из которых в вашу редакцию и обратились дольщики. Заложенные долевые квартиры находились в соседних домах, которые застыли в стадии фундамента. Естественно, квартир было заложено много и под довольно низкую цену. Но, по сути, это был воздух. В итоге инвестор решил, что есть два выхода: либо вложить дополнительные средства и тогда залог приобретает черты «залога», либо конкурсное производство. В его итоге управляющий продает два фундамента, и банк получил бы сотую долю вложенного кредита. Таким образом, чтобы залоги материализовались, инвесторы вынуждены были построить эти дома», - объяснил арбитражный управляющий.
Случай беспрецедентный, но интересный. Александр Братяшин в завершение отметил, что очень надеется на заключение мирового соглашения: «Тогда, наверное, чудо произойдет – из внешнего производства предприятие выйдет не в конкурсное, а в платежеспособное».