Предложения
1. Организовать инициативную группу людей, которая будет разрабатывать и доводить до сведения жильцов изменения по основным и дополнительным расходам по ТСЖ.
2. ОБЯЗАТЕЛЬНО подать в заявление на прокурорскую проверку бывшей управляющей компании, при нахождении нарушений ведения дел они сами подают в суд, чем очень сильно нам сэкономят силы, время и деньги.
3. Завести отдельный (надеюсь и последний) счет в банке, что бы у жильцов появилось желание оплачивать коммунальные услуги по новым и адекватным тарифам.
4. Утверждение тарифов и формы их принятия провести в виде собрания жильцов, а не анкетирования.
5. Изменения графика работы ТСЖ. Так чтоб собственникам (которые оплачивают работу ТСЖ) было удобно обращаться по интересующим вопросам. На примере других работают до 20-00 часов.
6. Выделить отдельной статьёй (дополнительные) расходов все, что не входит в оплату на содержания жилья:
«Необходимо различать обязательные и дополнительные работы, входящие в перечень услуг по содержанию и текущему ремонту, примерный перечень которых определен приложением 2 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных услуг (помимо перечня в вышеназванном постановлении это могут быть и другие услуги - например, содержание вахтера, охраны, домофона и т.п.), то расходы на дополнительные услуги должны быть сформированы отдельно. Обслуживание антенны коллективного пользования относится к услугам связи, и также не входит в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту.»
О структуре и составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилого дома
В соответствии с пунктом 1 статьи 158, пунктом 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ, собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилья.
В состав платы за содержание и ремонт жилья входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматель вносит плату за пользование жилым помещением (плата за наем), устанавливаемую собственником жилищного фонда (статья 154 ЖК).
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Размер платы за содержание и ремонт жилья определяется собственниками на общем собрании с учетом предложений управляющих организаций в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, соразмерно перечню утвержденных работ и услуг, указанному в договоре управления (п. 7 статьи 156, п. 2 статьи 158 ЖК, подпункт 2 пункта 3 статьи 162 ЖК, ст. 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов принимающих в данном собрании собственников (п. 1 статьи 46 ЖК).
Рекомендуемые перечни работ и услуг по содержанию и ремонту жилья приведены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в приложении 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, приложении 4 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
По каждому многоквартирному дому должен быть конкретный перечень работ и услуг с указанием периодичности работ и их стоимости, так как объем производства работ и услуг зависят от эксплуатационных показателей и потребительских свойств дома - его состояния (срока эксплуатации и степени физического износа), наличия того или иного вида внутридомового инженерного оборудования, этажности, материала стен и др. особенностей.
Укрупненно структуру и состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда можно представить следующим образом:
1. Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:
а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
б) выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;
в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности;
г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (уборка внеквартирных мест общего пользования - подъездов, чердаков, подвалов, дератизация, дезинсекция) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.
2. Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества определяется в зависимости от видов текущего ремонта - непредвиденный (т.ч. содержание АДС) и профилактический.
В состав непредвиденного ремонта (неучтенного планом и требующего немедленного исполнения работ, отсрочка которых не может быть допущена без ущерба для сохранности и нормальной эксплуатации зданий) общего имущества включаются:
- работы, связанные с устранением аварийных ситуаций и их последствий, в т.ч. выявляемые по результатам внеочередных осмотров, связанных со стихийными бедствиями и форс-мажорными обстоятельствами;
- работы, выполняемые по заявкам граждан;
- работы, выявляемые при общем (весеннем) осмотре.
В состав профилактического текущего ремонта включаются систематически проводимые работы по предупреждению износа элементов зданий и поддержанию заданных эксплуатационных показателей (характеристик) здания.
В соответствии с п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В данном случае, вопрос досрочного расторжения договоров управления вышеуказанными многоквартирными домами по требованию одной стороны (собственников помещений) в соответствии со ст. 450 ГК РФ возможен только по решению суда.