Уважаемые соседи!

Поздравляем всех с открытием адреса нашего Жилого комплекса! На 1 ноября  2013 года 15 человек уже получили  свидетельства о собственности на квартиру, порядка 31 человека находятся в процессе оформления. С 25.09. открыта прописка собственников. 

Так как мы с Вами давно не встречались, хотим рассказать, решением каких вопросов  занималась и продолжает заниматься  Инициативная группа.

1. Недоделки в ЖК, которые мешают нормальной жизнедеятельности собственников (паркинг, лифты, горячая вода (ИТП), протечки в кровле и многое другое).

Инициативной группой ведется постоянный контроль за устранением недоделок, а также проводятся регулярные встречи  с руководством ООО «АвиаСвет», и поддерживается  постоянный контакт с ЗАО «Пересвет-Инвест».

21.10.2013 в  ЗАО «Пересвет-Инвест» было направлено второе письмо-претензия в связи с прекращением работ по устранению протечек в паркинге и об отсутствии горячей воды в доме. Состоялась очередная встреча со Спиваком Ростиславом (заместитель генерального директора ЗАО «Пересвет-Инвест») о проблемах жилого комплекса.

2. Организация безопасности (пропускной режим, видеодомофон,  видеонаблюдение, СКУД и пр.).

Когда мы все покупали квартиры, в проспекте было красиво расписано о коллективной безопасности:

«По периметру корпусов установлены системы круглосуточного видеонаблюдения, установлена охранная сигнализация, территория комплекса хорошо освещена. Контроль доступа обеспечивают пропускная система, шлагбаум на въезде, ворота в подземном паркинге с двумя режимами - автоматическим и ручным. В подъезде предусмотрено помещение для охраны, на двери в подъезд - домофон. ….»

Но по факту этого нет и не будет, если мы все не сорганизуемся.

Инициативная группа разработала предложения по этим вопросами, и пытается добиться от руководства ООО «АвиаСвет» ускорения решений по организации безопасности нашего комплекса:

2.1. Организация пропускного режима на территорию ЖК.

Без технических средств защиты организовать эффективный пропускной режим не представляется возможным. В настоящий момент любой человек может зайти/выйти на территорию и внутрь дома, а также вынести материально-технические ценности, нанести вред местам общего пользования (такие прецеденты, к сожалению, уже имеются). Простое увеличение количества «консъержей» не повысит уровень безопасности, а  только увеличит расходы собственников.

2.2. Видеодомофон (он же СКД).

Многие задаются вопросом, какие провода подводить к внутренней трубке видеодомофона.

Предлагаем вам рассмотреть наиболее подходящий вариант решения данного вопроса - это продукция компании Vizit (домофоны эконом-класса, пр-во Россия): высокая отказоустойчивость, возможность адаптировать к общей системе безопасности, низкая стоимость запасных частей, обслуживание могут проводить штатные сотрудники. Обращаем ваше внимание, что для нормальной работы системы необходимы внутренние мониторы Vizit, мониторы иных производителей (Commax и пр.) не всегда совместимы и могут работать некорректно (нет звука/видео).

Есть  схемы прокладки (подключения) необходимых проводов. По этому вопросу можно обращаться  к Фатьянову Александру.

2.3. Видеонаблюдение, СКУД.

К сожалению, отношение прорабов и их рабочих к нашему дому оставляет желать лучшего: разбитые окна, двери, свалка на парковке, кто-то путает лифтовые холлы с туалетом, обшивка лифта из нержавейки в нижней башне требует замены, везде грязь и пр. Что будет дальше? Будут пропадать велосипеды, коляски, колеса? Собственники будут оплачивать ремонт мест общего пользования.

Можно было бы винить только УК ООО «АвиаСвет» (мало убирают, не следят и пр.). Это не только их вина, но и наша. Чисто не там – где убирают, а там – где не мусорят.

Безопасность и порядок в нашем ЖК неразрывно связана с комфортом собственников: необходимо определиться, что нам важнее порядок, безопасность и, как следствие, незначительные ограничения по пропускному режиму, либо беспрепятственный вход/выход.

2.3.1. Минимальный/оптимальный набор объектов  видеонаблюдения:

       2.3.1.1. Периметр дома, в т.ч. пожарные выходы;

       2.3.1.2. Въезд в подземный паркинг, выезд из подземного паркинга;

       2.3.1.3. Первый этаж ЖК;

       2.3.1.4. Аварийный выход из паркинга (отдельно стоящее сооружение);

       2.3.1.5. Лифты и лифтовые холлы паркинга (-1 и -2 этажи двух подъездов);

2.3.2. Дополнительный набор по видеонаблюдению (в большинстве случаев нет необходимости в реализации):

       2.3.2.1. Пожарная лестница;

       2.3.2.2. Паркинг.

Система должна предусматривать возможность прокладки кабелей и подключения к общей сети дополнительных видеокамер.

2.3.3. Минимальный набор СКУД:

       2.3.3.1. Видеодомофон на входе в ЖК (возле калитки), возле подъезда.

       2.3.3.2. Контроль доступа:

       2.3.3.2.1. Аварийный выход из паркинга (отдельно стоящее сооружение);

       2.3.3.2.2. Пожарные (аварийные) выходы (первый этаж);

       2.3.3.2.3. Въезд в подземный паркинг;

       2.3.3.2.4. Лифтовые холлы паркинга (-1 и -2 этажи двух подъездов).

2.3.3.2.5. Реализация СКУД в лифте и вход с пожарной лестницы в соответствии с требованиями пожарной безопасности (охрана выдает гостевые/временные пропуска рабочим/гостям/обслуживающему персоналу, которые, в свою очередь, могут попасть на определенный этаж).

В целях оптимизации расходов все системы должны обслуживаться штатными сотрудниками.

3. Организация автоматического снятия показаний расходования ГВС, ХВС, отопления и пр.

3.1. Многие из собственников задумываются об автоматическом учете ГВС и ХВС, прокладывая витые пары/планируя подключения по радиоканалу. Нецелесообразно устанавливать обычные счетчики, которые предлагает сейчас

УК ООО «АвиаСвет» (3200 р. за 1 стояк): стоимость их установки соизмерима стоимости автоматической системы «под ключ», включая счетчики, прокладку кабелей, АРМ, ПО и пр.; платить два раза за одно, и тоже не имеет смысла. Необходимо задумываться о реализации данной системы в нашем ЖК уже сегодня (хотя бы на этапе установки счетчиков, предназначенных для таких систем).

Каждый собственник должен выбрать, какой счетчик он хочет установить - обычный либо автоматизированный (бюджет практически одинаковый).

3.2. Счетчики системы отопления. Как показывает практика, установка данных счетчиков позволяет собственникам дополнительно оптимизировать расходы на оплату ЖКУ (эта статья расходов является существенной). В случае реализации комплексного решения автоматического снятия показаний по ГВС, ХВС и отопления, собственники получат эффективную систему, а также некоторые удобства (каждый месяц не придется снимать показания счетчиков, информировать УК и пр.)

4. Обеспечение  дома спутниковым ТВ, интернетом, телефонией.

4.1. Спутниковое ТВ.

4.1.1. Описание системы спутникового ТВ на базе НТВ+ вы можете ознакомиться на официальном сайте НТВ ПЛЮС: www.ntvplus.ru.

4.1.2. Обоснование для реализации НТВ+:

4.1.2.1. Компания НТВ+ за свой счет установит необходимое оборудование и произведет прокладку спутникового кабеля. При этом стоимость подключения составит

1 500 рублей.

4.1.2.2. Экономия в эксплуатации. Послегарантийное обслуживание станции, ремонт будет производиться силами компании НТВ+. «Мультисвитчи» не чинят, их постоянно придётся покупать –  менять.

4.1.2.3. Абонентское обслуживание за базовый тариф (90 каналов) с октября 2013 года составит 29 рублей в месяц (348 рублей в год), ниже, чем у Триколора (600 рублей в год). Более подробное описание прилагается.

4.1.2.4. В случае необходимости будет реализована аналогичная система от Триколора  (хотя качество картинки у них значительно хуже).

4.1.2.5. Для удобства собственников и для оптимизации расходов предусматривается возможность оптовой закупки ресиверов. Закупка будет производиться квартально либо раз в полгода (или чаще при необходимости).

Инициативная группа благодарит Яну Бритченко (квартира №22) за оказанную  помощь в решении  данного вопроса.

О сроке и порядке подключения собственники будут дополнительно проинформированы.

4.1.2.6. Телевизоры, поддерживающие стандарт DVBS2 и имеющие слот-карту CI+, принимают спутниковый сигнал без ресивера.

4.2. Интернет.

Наш ЖК подключен к сети Интернет провайдером NetByNet (ОАО «Мегафон»).

После заселения большинства собственников планируется подключение второго провайдера (в настоящий момент проводится маркетинг провайдеров, оптимальных для нашего района).

В связи с развитием технологии GPON, предусмотрите прокладку оптиковолоконного кабеля к себе в квартиру.

4.3. Телефон.

В доме уже проложены волоконно-оптические кабели  МГТС для подключения городского телефона, Интернета на базе технологии GPON, телевидения. В настоящее время можно использовать IP-телефон на базе провайдера NetByNet

5. Нарушения собственниками ЖК.

В ходе проведенных  проверок были выявлены различные нарушения практически всеми собственниками (от незначительных до грубых, таких, как неиспользование шумоизоляции/гидроизоляции, вынос батарей водяного отопления на балконы,  нарушение несущей способности конструкций нашего ЖК). Была проведена их фотофиксация. Обидно, что в 95% случаев нарушений можно было избежать, не отказываясь от реализации своих архитектурных идей и не нанося вреда своим соседям и дому в целом. 

Еще раз призываем всех собственников: если Вы не знаете точно, что можно и чего нельзя сделать на законных основаниях, какими способами  правильно  реализовывать идеи свои (или Вашего дизайнера), не стесняйтесь лишний раз связаться с представителями Инициативной  группы. Поверьте, у нас есть большое количество полезных наработок, планов, схем и чертежей. Мы всегда рады ответить на вопросы, а Вы, в свою очередь, сможете сэкономить  время, силы, деньги и избежать возможных проблем и неприятностей с соседями  в будущем.

5.1. Объединение жилых помещений с балконами, вынос отопления на балконы.

Основной причиной запрета (со стороны законодательства) выноса отопительных приборов и объединения жилых комнат (теплое помещение) с балконами/лоджиями (холодное помещение) является плохое утепление балконов и, как следствие, замерзание труб отопления, высокие теплопотери, чрезмерная нагрузка и высокий износ теплового пункта, холод в квартире, где проведены работы, недостаточное отопление соседей.

Однако, большинство собственников не хотят терять существенную площадь своей квартиры и присоединяют балконы/лоджии к жилым помещениям: кто-то будет устанавливать французские/раздвижные двери, а кто-то и вовсе ничего не планирует ставить из ограждающих конструкций, при этом, как им кажется, максимально утепляя балкон. Согласитесь, удержаться от соблазна и не сделать «open space» с балконом и жилой комнатой, весьма сложно. Согласовать «полуфабрикат» (на бумаге одно, по факту другое), тоже можно, но речь сейчас не об этом, никто не сможет отопить Москву и Московскую область.

Здесь есть ряд нюансов.

По этим вопросам предлагаем обратиться к  Александру Фатьянову, у него  есть ряд наработок.

5.2. Работы с монолитом (отверстия, проведение трасс и пр.), кондиционирование

Напоминаем, что несанкционированная (не согласованная с  представителями ООО «АвиаСвет» и/или с инициативной группой) прокладка трасс и установка кондиционеров в произвольных местах НЕ ДОПУСТИМА, так как это может привести к повреждению несущих  балок и колонн.  Это грубейшее нарушение, предусматривающее огромные штрафы и обязательный демонтаж и восстановительные работы за счет собственника.  Совместно с проектировщиками дома были разработаны проекты проведения трасс кондиционирования. Чертежи переданы  представителям ООО «АвиаСвет» еще в апреле с.г. Также по данным вопросам можно обращаться к Александру Фатьянову или Дмитрию Цыпину.

Обращаем ваше внимание, что оказание содействия, в т.ч. и согласование с главным конструктором нашего дома, проводится на бесплатной основе.

5.3. Шумоизоляция и гидроизоляция.

На настоящий момент ситуация с реализацией шумо- и гидроизоляции собственниками печальна – только часть думает о соседях и о возможных последствиях. Варианты следующие:

5.3.1. Собственник вообще не проводит работы по шумоизоляции и частично проводит по гидроизоляции.

5.3.2. Собственник проводит работы по шумоизоляции и гидроизоляции, но экономит на материалах.  Как следствие - низкое качество/эффективность.

5.3.3. Собственник оплатил все работы и материалы в полном объеме, прораб данные работы не произвел, скрыл стяжкой, «липовые» акты скрытых работ.

5.3.4. Гидроизоляция только мокрых зон.

Большинство планирует гидроизолировать только мокрые зоны, забывая, что не будет, возможно,  порога с этими зонами, который препятствует попаданию воды в жилую зону, и что разводка отопления идет по полу. В текущей системе отопления квартир самое слабое место - множественные стыки труб.  Более того, мы не можем знать, как их монтировали, что именно и как часто «роняли»  на эти трубы строители. Риск протечек достаточно велик. Стоит задуматься о том, что если в Вашей квартире случится протечка в полу (стяжке), выяснится это далеко не сразу,  и чтобы устранить проблему придется вскрывать полы в квартире. За это время потолок у соседей снизу будет «убит».  Мы советуем произвести замену существующих труб отопления, избегая по возможности дополнительных стыков (лучевая система отполения).

Инициативная группа  предлагает изменить порядок проведения данных работ: после выхода рабочих на стройплощадку, собственник информирует о своих намерениях по проведению данных работ (с указанием предварительных сроков, применяемых материалов), УК, в свою очередь,  информирует собственника снизу и передает контактный номер соседа. Все спорные вопросы  решаются на уровне «собственник-собственник» еще на этапе ремонта.

6. Порядок и объемы участия в формировании общего фонда на благоустройство Жилого комплекса, Ревизионная комиссия.

6.1. Все мы видим,  что обустройство и благоустройство нашего дома занимает, порой, слишком много времени и требует материальных затрат. Самые животрепещущие вопросы – размер сумм, порядок, и скорость  сбора средств. Согласитесь, что никто не хочет платить за воздержавшуюся часть собственников. По закону в благоустройстве нашего дома должны принимать участие все собственники, в свою очередь, само благоустройство должно быть разумным.

Собирать средства на благоустройство и техническое оснащение нашего дома (видеонаблюдение, СКУД и пр.) предполагается пропорционально площади  жилых и нежилых помещений собственника.  Расходы на тепловые счетчики, СКУД на этаже и пр. будут распределяться  поквартирно.

Предлагается сформировать фонд, за счет средств которого будут финансироваться необходимые работы по  благоустройству нашего дома (от наиболее до наименее важных задач: видеонаблюдение, СКУД, МТЦ для обеспечения нормального функционирования нашего дома до покупки почтовых ящиков, тележек для продуктов питания, посадки цветов, и пр.)

6.2. Приглашаем собственников, которые хотели бы войти в состав ревизионной комиссии будущего ТСЖ, принять участие в решении общих вопросов (перечень и стоимость услуг, предоставляемых ООО «АвиаСвет», амортизация общедомового имущества (лифты, вентиляция и пр.), стоимость благоустройства нашего дома и пр.).

Нам нужна Ваша помощь, так как шесть человек, составляющие ИГ физически не могут справиться с увеличивающимся потоком задач.

К настоящему времени,  благодаря оперативному вмешательству Инициативной группы удалось снизить тарифы и стоимость предоставляемых услуг эксплуатирующей организацией ООО «АвиаСвет». Тем самым, собственники, подписавшие акты приема-передачи и производящие ремонт, сохранили свыше 1 500 000 рублей (период февраль-октябрь, учитывая динамику подписания актов).

7. Поскольку многие из нас проводят сейчас ремонт, а кто не проводит, у тех есть соседи, проводящие ремонт, предлагаем всем еще раз подумать о страховании своей ответственности перед соседями и о страховании своего сделанного ремонта от действий соседей. Подобное страхование осуществляется многими страховыми компаниями. По тарифам одной из наиболее недорогих страховых компаний является ВТБ Страхование.

8. Официальный сайт ЖК, информирование собственников о новостях

Сайт был передан в доверительное управление одному из собственников, но, к сожалению, в настоящий момент сайт не работает. О возобновлении работы сайта вы будете проинформированы дополнительно.

Информирование собственников будет осуществляться по электронной почте.

Приглашаем принять участие в обсуждении текущих вопросов на сайте homechart.ru в разделе ЖК «Алексеевский».

С уважением,

Александр Фатьянов

+79637849091

Дом начинается с жильцов