Предварительный договор купли-продажи – это, по сути, официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора.
Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.
Если предварительным договором не устанавливается срок заключения основного договора, то согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 429, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.
Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует ваших прав при заключении основного договора, то можно потребовать внесения изменений:
1. В договоре должны быть четко указаны параметры объекта, в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи (чем конкретнее описан объект, тем больше вероятности получить желаемое);
2. Четко установлена цена в договоре (эта цена и будет той, по которой вам передается товар, при этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены);
3. Четко определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор;
4. Ответственность застройщика, в случае если объект не будет передан покупателю в определенный основным договором срок.
Покупатель будет не вправе требовать включения в основной договор условий, которые не были согласованы сторонами в предварительном договоре.
После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, застройщик регистрирует свое право собственности на жилое помещение и только после этого передает квартиру в собственность покупателя на основании основного договора купли-продажи. В этом состоит принципиальное отличие данного от договора долевого участия в строительстве и от договора о внесении паевых взносов в ЖСК.
Надо иметь также в виду, что для заключения предварительного договора не обязательно наличие у застройщика разрешения на строительство жилого дома. Данный договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент подписания его сторонами.
В случае отказа застройщика заключить с вами основной договор – необходимо обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора.
Заключая предварительный договор, необходимо помнить, что это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему. Однако фирме нужно сразу получить деньги, а по Гражданскому кодексу сделать это на основании предварительного договора нельзя. Поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя. Обычно срок его погашения, то есть предъявления для возврата денег, минимум 3 года, и вы, приобретая вексель, в случае каких-то сложностей и конфликтов с застройщиком не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года.
Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами. То есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку. Существует еще один риск, связанный с вексельной схемой. В предварительном договоре иногда указывается, что застройщик «может принять в качестве оплаты по основному договору купли-продажи вексель» (значит, может и не принять, следовательно, может потребовать оплаты суммы, указанной в основном договоре, а вексель будет погашен, когда наступит срок его погашения).
И еще один существенный риск связан с тем, что договор не подлежит обязательной регистрации, а, значит, существует риск «двойных продаж».