Часто возникают ситуации когда участникам долевого строительства необходимо признать право собственности на квартиру в доме, строительство которого не завершено, либо фактически завершено, но дом не вводится в эксплуатацию.
Это бывает необходимо когда застройщику угрожает банкротство, либо когда строительство прекращается и возникает неопределенность относительно прав на квартиру. Также иск можно подать, если есть данные, что были возможны двойные реализации прав на квартиры. В данной статье мы опишем наиболее характерные ситуации и укажем, как они разрешаются в судебной практике. В связи с ограниченным объемом статьи ссылки на номера дел и решений приводиться не будут, но это возможно будет сделать в случае обращения соинвесторов за юридической помощью при написании исковых заявлений в суд, так как статья написана на основе судебной практики по делам, в которых участвовал автор.
Возможны несколько ситуаций, по каждой из которых уже существует судебная практика районных судов Москвы, Московской области и других регионов, в том числе по делам, в которых принимал участие автор статьи.
Ситуации различаются, в основном, в зависимости от степени готовности жилого дома, вида договоров, по которым привлекались денежные средства граждан и от того, насколько далеко зашло банкротство застройщика, если таковое ведется.
1. Если дом вообще не построен, но имеется какая-то документация, обосновывающая строительство, подать иск именно о признании права собственности на долю в доме или квартиру нельзя. Но и в этом случае, если существует опасность отчуждения прав на получение квартиры в результате неправомерных действий застройщика или третьих лиц, возможна подача иска, направленного на признание судом наличия прав на получение квартиры в собственность. Формулировки иска могут быть различными в зависимости от того, по какой схеме привлекаются денежные средства. Можно просить суд признать право на получение в собственность квартиры, признать право на долю в инвестиционном объекте, право на долю в инвестиционном контракте. В практике автора были случаи удовлетворения таких исков, но иногда их не удовлетворяют, ссылаясь на то, что обращение в суд преждевременно, и право не нарушено. Но в определенных ситуациях такие иски подать стоит чтобы закрепить за собой права на получение квартир и застраховаться от взимания доплат и иных неправомерных действий застройщика или его правопреемника. Буквально недавно нами было получено решение Тушинского районного суда по иску 26 соинвесторов, которым иск был удовлетворен. Есть и решения других судов. Верховный суд Российской Федерации пока по данному вопросу свое мнение не сформулировал четко.
2. Если дом частично построен, но еще нельзя выделить квартиру как структурно обособленное помещение (не возведен этаж, на котором должна располагаться квартира и т.п.) можно подать иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Доля определяется в виде дроби относительно общей площади объекта незавершенного строительства. Общая площадь может определяться по-разному. Либо по результатам экспертизы, либо может быть взята проектная площадь объекта и доля выделена исходя из площади квартиры. В одном из последних решений Перовского районного суда города Москвы по делу о признании права собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме суд принял во внимание именно проектную площадь и доля определялась в соответствии с ней. Также было указано какой квартире будет соответствовать данная доля после завершения строительства дома.
По делам данной категории должна проводиться строительно-техническая экспертиза для определения степени готовности жилого дома. При этом судебная практика также не однозначная и во многих случаях приходится убеждать суд в своей правоте с приложением судебной практики.
3. Если дом построен и степень его настолько высока, что позволяет судебному эксперту выделить квартиру как обособленное структурно помещение. При этом нужно отметить, что для положительного вывода эксперта в некоторых случаях могут отсутствовать межкомнатные и даже отдельные межквартирные перегородки. В практике автора было дело, рассматривавшееся Красногорским городским судом Московской области, в котором эксперт счел возможным определить, что квартира как не завершенный строительством объект имеется в наличии даже при отсутствии всех межквартирных перегородок. Суд вынес положительное решение, при этом кассационная жалоба ответчика была оставлена Московским областным судом без удовлетворения. Поэтому важно обратиться к грамотному специалисту в области строительства и предложить суду назначить экспертом именно его.
Если дом не сдан, но уже существуют обмеры БТИ, что довольно часто встречается на практике, необходимость в назначении судебной экспертизы отпадает и суд может вынести решение на основании данных БТИ.
По делам данной категории судебная практика в целом сформировалась и решения в основном положительные. Важно только обосновать чем вызвано обращение в суд и доказать с помощью судебной экспертизы факт наличия квартиры. Хотя встречаются и отрицательные решение, в частности все по тому же мотиву отсутствия доказательств нарушения прав дольщиков.
Отдельно рассмотрим вопрос о виде договоров, на основании которых граждане вкладывали денежные средства в строительство и как виды договоров могут повлиять на решение суда.
Проще всего тем, у кого заключены инвестиционные договоры на строительство жилья (договор инвестирования, договор соинвестирования и т.п.). Суды ссылаются в этом случае в том числе на законодательство об инвестиционной деятельности, которое наделяет участников инвестиционного процесса правом собственности на не завершенный строительством объект.
Сложнее с разного рода предварительными договорами, особенно заключенными с использованием вексельной схемы, а также с использованием агентских договоров. Но и здесь суд обычно трактует данные договоры как основные, поскольку по ним фактически осуществлялась оплата и право собственности признает.
Еще сложнее ситуация с договорами долевого участия в строительстве, так как ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” предусмотрена несколько иная процедура защиты прав дольщиков и иная по сравнению с инвестиционным договором схема передачи и оформления в собственность квартиры. Но и в этом случае получение положительного решения возможно. Такие случаи в практике были.
Необходимо отметить, что если Вы приняли решение защищать свои права на квартиру в проблемном объекте путем подачи в суд иска о признании права собственности на квартиру в не завершенном строительством доме, нужно чтобы дело было рассмотрено еще до того, как арбитражным судом по делу о банкротстве застройщика будет принято определение о применении специальной процедуры банкротства застройщика. После вынесения такого определения иски в районных судах подлежат оставлению без рассмотрения, а арбитражный суд сможет удовлетворить заявление о признании права собственности только в случае, если дом построен и квартира была передана дольщику еще до принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом к производству. Данное положение закона в некоторых случаях (если права на квартиру приобретались не напрямую у застройщика и некоторых других) можно обойти, но сделать это довольно сложно.
(с) адвокат Сидоров Артем Александрович, коллегия адвокатов “Правовая защита”.