Обсуждение/сравнение тарифов из договора ВКК

Если в двух словах - шило на мыло.

По поводу лифтов скажу так, 8 млн. с копейками это ставка идет от ДСЭ, модтфил дает ставку около 1,9 млн. остаток около 6 тупо обналичивается и пилится. Я встречался с директором Сигма Лифт, он обслуживает ввиде эксклюзива 1 подъезд в Алых Парусах, у него ставка 2 млн. 50 тыс. со всеми регистрами. Он мне и рассказал, что модтфил демпингует, а самое главное готов откатывать. Так что в ставке ВКК, на хлеб с маслом осталось, не переживайте. А в вопросах обслуживания паркинга и просто дома, это обычная практика более дорогие тарифы. Исторически так сложилось, что УК считают паркинги своим лакомым куском, ну и насыщенность инженерными коммуникациями выше (системы пожаротушения, вентиляция, газоанализаторы и т.д.)

По приложению 3:

1. «Расчет тарифа Приложения 3 сделан исходя из площади всех помещений дома, с учетом ТЦ, т.е. 153428 м2.». ВК площадь берет в соответствии с тех. паспортом МКД, договора планируется заключать со всеми собственниками жилых и нежилых помещений в соответствии с требованиями ЖК РФ, ТЦ не исключение. Как получится – добровольно или через суд, не знаю. Но при ВК будет возможность проконтролировать подключение их коммуникаций к нашим (что не удается сделать при Смартах), чтобы исключить получение КУ ТЦ за наш счет (а это на сегодня завышенные нормативы по отоплению, ОДН…). Так же при заключении этого договора возникнет возможность получение доходов от размещения рекламы на фасаде ТЦ, т.к. этот фасад является общим имуществом.

2. «Зачем-то выделена статья "Обслуживание мусоропровода" 122тр в месяц. А если мусоропровод закрыт?» Статья по обслуживанию мусоропровода д.б., так как по проекту она существует. На сегодня во всех корпусах производится ее эксплуатация, по этому, вероятность, что она не будет работать – крайне мала, всегда найдется чудачек, который захочет ее использовать. А от сюда и необходимость проведения всего комплекса по обработке мусоропроводов. А в общем то, этот перечень услуг по обслуживанию мусоропровода - требование нормативных документов, а что Смарт это все раскидал по другим статьям, так это для удобства списывания средств, через фирмочки…

П.3-7 Остальные статьи расходов. Мне кажется не совсем верно сравнивать суммы затрат по ним, у каждой УК складывается своя структура затрат (себестоимости), свои взаимоотношения с подрядными организациями, а соответственно и стоимость их услуг. Тем более сравнивать со Смартами с их «своеобразным, очень само заинтересованном» подходе выполнения своих обязанностей…. Если ВК закладывает честно размер прибыли 10%, то Смарты заманивая 7,5%, отсекут в кривую все 30%, а то и больше… Главное – стоимость затрат по этим статьям у ВК находится в пределах реального среднего значения, и эта стоимость услуг нас устраивает.

По приложению 3а:

1. «В расчете стоимости за м2 расходы делятся на 9 750 м2. Тогда как по факту площадь помещений в паркинге состоит из кладовок 1299 + м/м 8 945 + автомойка 194 = 10 438м2. Получается, расчет тарифа ВКК неверный.» Я, так понимаю, что эти значения по площадям взяты из данных платежного терминала А3. ВК в своих расчетах основывался на технической документации нашего МКД. Как видим эти две базы не полностью соответствуют друг другу. Почему вполне понятно. Если вспомнить историю Донстроя, то мы увидим, что при покупке квартир на нулевом цикле, все корпуса комплекса по проекту имели совершенно другой вид - меньше этажность, меньшее количество квартир на этаже, меньше габариты ТЦ, больше дворовое пространство. Но, чем ближе было к окончанию строительства, тем больше было видно, что здания значительно отличаются от проектов. В итоге мы получили значительно уменьшенный двор, убогие входные группы в 3 и 4 корпусах, значительную нагрузку на лифты, что чувствуется при поломке даже одного лифта. А Донстрой получил дополнительную прибыль. И это общая система ведения бизнеса Донстроя. Тоже самое происходит и в подземном паркинге, захват общего имущества для увеличения количества кладовок, машиномест…. Поэтому после проведения ВК аудита как инженерных систем и оборудования, так и общего имущества (площадей), составления реестра собственников м/м и кладовок (по кладовкам многие не получили свидетельства на собственность) будет откорректированы общие суммы затрат по паркингу (исходя из стоимости обслуживания м/м и кладовки). Это общая практика любой УК при заходе на новый объект.

2. «…Не предполагается ли, что владелец машиноместа должен платить по общей ставке 44,22 за метр кв. машиноместа в составе дома, а потом еще доплачивать по ставке 77,58 за метр кв. машиноместа в составе паркинга? Аналогично вопрос по кладовкам.» Если посмотреть структуру цен на обслуживание м/м (Приложене 3а) и жилых (нежилых) помещений (Приложение 3), то увидим одинаковые статьи услуг (затрат) –лифты, диспетчерское обслуживание, уборка…, т.е. 44,2руб./кв.м. уже сидит в тарифе 77,58руб./кв. м. По кладовке – там же используется ставка 44,2 руб./кв.м. , соответственно и перечень (статьи) услуг одинаковые. По бюллетеню голосования:

«По вопросу № 5:

Утвердить стоимость услуг и работ (Ставки) управляющей организации АО «ВК Комфорт»:

- по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома в размере 44 руб. 22 коп. за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц;

- по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества подземного гаража-стоянки в Многоквартирном доме в размере 77 руб. 58 коп. за 1 кв.м. общей площади машиноместа в месяц (подлежит оплате только собственниками машиномест). Расходы на электроэнергию, отопление и водоснабжение гаража-стоянки оплачиваются отдельно по приборам учета пропорционально площади машиноместа.» Т.е. кладовки относятся к нежилым помещениям со ставкой в размере 44 руб. 22 коп. за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц;

3. «В ТЦ входит паркинг. Получается, что обслуживание паркинга жильцов дороже, чем паркинга ТЦ. Не понятно» УК не производит обслуживание паркинга ТЦ. По какой стоимости ТЦ обслуживает свой паркинг, мы не знаем. Поэтому при заключении договора управления, все помещения ТЦ относятся к категории нежилые. Соответственно стоимость договора по управлению общим имуществом д.б. равна 44,22 руб/кв.м.. Повторяю, что это происходит из-за того, что УК не оказывает отдельных услуг по обслуживанию паркинга ТЦ. Так же, нам никакой разницы не будет сколько платит ТЦ УК за обслуживание паркинга, т.к. на наш МКД будет относиться только 44,22 руб/кв.м., а то что больше - это затраты-доходы УК, мы их все равно не увидим.

4. По размеру прибыли и управленческих затрат в стоимости обслуживания м/м. Если мы посмотрим структуру затрат на обслуживание паркинга, то она состоит из услуг, как и в жилых помещениях, так и своих, специфических, услуг. Это обслуживание дополнительного оборудования, механизированная уборка…. От сюда и другое распределение значений статей затрат. Но это все конечно ерунда. Общепризнанная практика – для всех УК обслуживание м/м является самым лакомым кусочком, тем более каких-то прямых нормативов на м/м нет. Общий подход собственника – удовлетворяет его объем услуг и их стоимость, в зависимости от этого и принимается решение. В среднем по рынку это нормальная цена, особенно если учесть, что у нас раньше было. Что мы имеем на сегодня от Смартов по обслуживанию м/м – стоимость обслуживания составляет 65,5 руб./кв.м. х 14,6 кв.м. = 956,30руб. При этом общая стоимость обслуживания м/м составляет 1605 руб. Т.е. КУ (в т.ч. ОДН) = 1605 – 956,30 = 648,70 руб или 40% от общей стоимости обслуживания. А это может быть, конечно же нет. Но это принцип, по которому работает Смарт, нам дали не большую стоимость обслуживания (65 руб/кв.м.) – это, так сказать наживка, но за это с нас сдирают КУ, которых в реальности в таком количестве там нет, и которые мы проверить не можем.. Каким образом рассчитывается отопление на паркинг, если нет приборов учета и практически отсутствуют батареи, температура в паркинге не 18 градусов, нам выставляют счета за индивидуальное потребление электроэнергии, которое в реальности состоит на 90% э/энергии на ОДН, и опять выставляют такой же счет за э/энергию на ОДН (в счетах не дают показания счетчиков э/энергии). При этом мы не знаем, как это все учитывается при расчете ОДН для жилых помещений. Это на сегодня наше положение.